香江控股（600162）2019年年度董事會經營評述內容如下：
一、經營情況討論與分析
2019年，在國內房地產行業宏觀調控及融資政策趨嚴的背景下，公司保持了主營業務的穩健發展，並逐步調整了公司各業務板塊的佈局，進行組織架構優化，提升內部管理，加快探索未來發展業務的深入規劃。
（一）城市產業發展
聚焦主營業務，明確戰略規劃和拓展標準，解決歷史問題，重點推進增城項目、來安項目、天津項目及株洲項目交樓驗收工作，2019年，上述重點項目實現的銷售收入約佔公司房地產銷售收入的82%，大幅提高了公司房地產的銷售業績。主要工作回顧如下：
1、在項目推進方面：
公司進一步明確項目關鍵節點，保證去化回款。株洲A、翡翠十六期連夜施工保證展示區按時開放，及時推進株洲項目、來安項目、天津項目等重點項目，順利完成年度驗收工作。
2、在產品質量升級方面：
公司不斷打造核心競爭力，通過專業條線的管控和觀念的轉變，從關注客戶真正的需求，關注用戶的居住體驗開始，不斷加強工程管控，注重產品的敏感性分析，把錢花在刀刃上，並對產
品運營提出了更高的要求，致力於從單純的地產開發向城市社區運營商轉變。2019年，也是產品標準化建設初步建立和試點的一年，產品設計方面已經初具成果並落地實施，材料採購方面已完成數項材料的戰略採購招標，成本標準化工作將產品標準化設計成果匹配製度，優化固化，已逐項落實到制度規定及清單標準化建設中。
3、在運營體系建設方面：
在2018年運營標準化初步嘗試的基礎上，2019年對各業務部門進行全新的人才盤點和補充，實現了各業務條線體系的重新組建和關鍵部門負責人的到崗。
2019年產城事業部開始重視運營機制的建立，學習行業運營體系和制度流程標準，逐步開始運營體系標準化建設，梳理核心業務管控制度及運營管理流程。打造以經營目標為導向，建立並完善經營指標和計劃管理兩大體系，加快現金流轉為關鍵優化目標的運營管理，嚴控現金流、去化、回款、利潤及產銷存比等經營指標，夯實營銷、設計、成本、招採、工程等核心業務能力及標準化建設，初步建立各專業條線管理體系，對開發經營風險進行有效管控和支持。
4、在物業管理方面：
2019年公司狠抓物業客服工作，提升服務品質，物業管理中心建立了總部監督熱線、APP平臺、綜合及專項品質巡查及家訪、微信公眾號、管家一對一服務等多渠道，瞭解並迅速解決客戶焦點問題和矛盾，追蹤反饋，持續提升客戶滿意度，實現年度業主滿意度大大提高。
5、在教育方面：
夯實教育品牌優勢，深化香江教育的品牌形象。教育產業繼續保持原有的優異成績，香江育才實驗學校、香江中學中考成績均處於廣州前列位置。各學校均出現學位難求的情況，“名校”
品牌形象得到進一步深化。
（二）商貿流通及家居賣場運營
明確以香江家居、金海馬家居、商貿城為核心平臺通過戰略性佈局和內部持續的標準化建設逐步發展成為覆蓋家居、泛家居等多業態的家居新零售複合型商業運營商的戰略定位。以招商整
合、拓展品牌輸出為核心業務並戰略性升級精準營銷系統，完善運營管理精細化。
1、全員招商下一線，合力招商及續簽工作，穩定出租率
招商部全員奔赴門店第一線，全面協同門店推進招商工作，完成公司新開項目的招商工作和部分項目的異業轉型工作；指導門店推進續簽工作，穩定出租率，部分重點項目達到90%以上的出租率，如深圳歐洲城項目、廣州萬星大廈項目、鄭州項目等。
2、加強營銷管控，實現精準營銷
2019，全新組建營銷管理團隊，分區域精細化管理。管控標準化，過程中嚴格管控；統一管控投放，嚴審核查媒體資質；新媒體團隊和精準營銷團隊完善。組建以今日頭條、百度等為主的新媒體推廣團隊，由新媒體專業部門進行培訓，指導全國新媒體投放。
3、推動運營標準化建設，加強項目管控支持
2019年是部署精細化運營框架重要的元年，運營管理中心以公司新的戰略目標為指導，結合現狀砥礪奮進，目標以數據能力、組織能力撬動業務提升，推動門店全面規範應用SRM使用，試點香江家居APP2.0開發業務對接，實現信息系統建設重啟，完善數據規範落地；搭建商業經營分析體系，推動全國門店整體運營標準化建設。
二、報告期內主要經營情況
1、土地儲備情況
截至2019年12月31日，公司持有土地儲備總建築面積約602.46萬平方米，其中已竣工未銷售建築面積約88.96萬平方米，在建工程建築面積約172.24萬平方米，未來可供發展用地建築面積約為341.26萬平方米。公司土地儲備主要為住宅及商業用途，以出售為主，公司根據市場情況決定是否出租及出租比例。報告期內公司房地產儲備情況詳細請見下文“房地產行業經營性信息分析”中“報告期內房地產儲備情況”表。
2、房地產銷售情況
2019年公司實現房地產簽約銷售面積約58.56萬平方米、簽約銷售金額約63.25億元。其中商貿物流基地商品房銷售情況：2019年共計實現簽約銷售面積約0.14萬平方米、簽約銷售金額約0.19億元；住宅方面銷售情況：2019年南崑山項目、增城翡翠綠洲、恩平錦繡香江、連雲港錦繡香江、武漢錦繡香江、株洲錦繡香江、南京灣項目都有住宅項目推售，公司實現房地產簽約銷售面積約58.42萬平方米、簽約銷售金額約63.06億元。報告期內公司房地產銷售情況詳細請見下文“房地產行業經營性信息分析”中“報告期內房地產銷售情況”表。
3、房地產出租情況
報告期內公司房地產銷售情況詳細請見下文“房地產行業經營性信息分析”中“報告期內房地產出租情況”表。
三、公司未來發展的討論與分析
(一)行業格局和趨勢
2020年，新型冠狀病毒逐步在全球蔓延，雖然各國政府採取了不同程度的應對措施，但世界經濟預計受到重大影響，全球經濟呈現衰退趨勢。此外，各國經濟貿易摩擦、地緣政治等因素仍會拖累許多國家的經濟發展進程。疫情導致國內大部分行業在年初停擺，供應鏈受影響，眾多企業延遲復工，預計對全年經濟將產生重大影響。2020年經濟下行壓力加大，但長期向好的發展趨勢未發生根本性變化。
1、房地產業務
展望2020年，預計房地產市場將繼續在“房住不炒”的主基調下平穩運行，受疫情不利影響，各地政府在繼續深化貫徹“一城一策”要求的同時，結合各地實際情況，可能適當考慮相關政策的結構性鬆綁，刺激有效需求。此外，疫情導致消費者需求在一季度被抑制，但是“雙向調控”階段，在房地產市場平穩運行的大前提下，差異化的城市調控政策和需求延遲後報復性釋放或將帶來一些區域性、結構性市場投資機會。
2、家居商貿市場
家居商貿迴歸商業本源。互聯網新零售等新業態逐漸向商業本源迴歸，提高效率和效益是商業企業不變的追求。隨著行業內連鎖家居商貿企業陸續登陸A股，連鎖家居門店競爭進入規模、供應鏈、資金實力、品牌號召力等要素全方位競爭的新階段，市場對家居商貿企業拓展、招商、運營、營銷能力提出了更高的要求。
(二)公司發展戰略
公司以城市生活平臺服務商為定位，致力於滿足人們對美好居家生活的嚮往。在產業上公司採用城市發展、家居商貿雙輪驅動模式，並積極擁抱時代發展趨勢，通過科創、健康產業融合升級打造城市產業新的增長點，通過互聯網新技術、新模式融合升級家居商貿產業。在公司經營上，以現金流管理為主要抓手，提高資金回款率、資產週轉率，不斷提升經營效率。公司以成為行業領先的高品質產業和生活平臺為目標，為股東、客戶和社會持續創造價值。
(三)經營計劃
2020年，公司將繼續立足於成長性、業績指標、管理水平、股東回報等衡量標準，牢牢把握市場及政策帶來的機遇，在有效控制風險的前提下，加快發展的步伐，創造更多收益，為廣大投資者實現更高的投資回報。
（一）城市產業發展
2020年，城市產業發展將重要方向定位為“投拓”和“去化”兩大方面，通過夯實標準化建設，提升核心專業業務水平及管理水平，精簡高效，重點工作分別為投資拓展、去化回款、核心能力建設。
1、保證項目去化回款
2020年各項目年度營銷策略，制定歷史存貨、新增存貨等所有年度可售產品的銷售方案、策略。為保證銷售節點的按期實現，必須加強關鍵及一級節點過程管控及處罰措施，並明確總部、區域財務人員在銷售回款、項目融資中的職責分工，助力項目回款。
2、做實主題項目，提升運營能力
2020年公司將在通過投拓落地新項目及雲科技招商運營，初步形成香江科創中心的全國佈局；在招商運營上加強項目運營體系建設，學習市場優秀商業項目，梳理優化自身體系架構，加強運營的軟硬件配置升級。在招商方面加大項目團隊投入，改變租賃策略，提升團隊專業水平。進行運營標準體系和管理模式的推進，在翡翠項目先試行，逐步推行到其他運營項目。
3、投資拓展
發展是硬道理，新項目拓展是房地產企業得以基業長青的重要保障，也是城市產業發展業績持續增長的核心動力。為此，城市產業發展將在投資體系建設、投資動作規範以及投後評價體系上繼續努力，爭取落地更多優質項目。
4、築造內功，提升核心業務能力
公司必須在核心能力上苦煉內功，重視產品，加強產品標準化建設，加強招採計劃管理及供應商和戰略採購名錄的完善注重客戶體驗，嚴控成本，完成各項目目標成本和動態成本的審核及上線，把控項目整體營銷方案及營銷費效，實現營銷標準化建設，注重工程標準化體系建設及品質安全管控，嚴格加強竣備交樓等關鍵節點的管控,建立運營管理為核心的協調拓展、設計、招採、工程、營銷個專業管線效率的標準化運營體系，並輸出以業務導向、經營導向、關鍵節點管控的管理流程體系設計。
（二）商貿流通及家居賣場運營
1、穩定門店出租率。通過全面提升現有門店出租率，2020年度，招商門店一方面要做到提升出租率，另一方面要增加營業收入；整合工廠資源，簽訂戰略聯盟，落地戰盟項目增加出租率。嚴格進行預算管理，加強成本管控力度，做到總部及業務各項費用在預算額度內；全面提升各項目停車場收費、廣告位收入等其他相關收入，同時配備專業崗位人才，建設後備梯隊。
2、營銷效果的提升。加大營銷頻度及力度，做到全國各門店項目大型活動不少於10場；強化總部對新媒體的認知和應用，並培訓門店執行落地，保證新媒體營銷投放比例；不斷開發營銷渠道和營銷手法及加強精準營銷，精準營銷團隊組建到崗；要加強營銷覆盤，做到營銷先進經驗的分享及營銷培訓，有效提升門店的銷售業績。
3、管控精細化。總部對門店全面重新規劃，提前報備及審批鋪位單價，品牌落位及招商政策等；強化總部對項目的營銷管控，從媒體選擇，年度合同，營銷效果把關，費用結算等環節，全面落實營銷標準化建設；定期進行各項目的招商，運營，財務，營銷的聯合巡查；營運管理制度體系完善完成SRM系統優化，香江家居APP2.0門店落地使用；加強總部對門店的信息化建設。
4、改善部分虧損門店的經營狀況。
（三）職能管理方面
在人力建設中，關注核心崗位人才引進及配置，找到並激發“最重要的人”，設計強激勵性的激勵方案，激發關鍵崗位人才的主觀能動性，促進績優關鍵崗位人才的穩定性。對“低績效和不作為的零容忍”，月度/年度績效考核結果落地，淘汰低績效不作為人員。進行與人才盤點、績效結果相掛鉤的年度薪酬回顧與調整，促進薪酬的市場競爭力，保留績優人員。
在財務管理中，落實項目全生命週期財務分析及風險把控，支撐業務加強對現金流的管理，建立更科學的報表體系。
(四)可能面對的風險
1、疫情風險：新型冠狀病毒感染的肺炎（簡稱“新冠肺炎”）疫情防控工作在聯防聯控工作機制下於全國範圍內有序推進，並已初步呈現疫情防控形勢逐漸持續向好、生產生活秩序加快恢復的態勢。公司正認真貫徹落實國務院聯防聯控機制印發的《關於切實加強疫情科學防控有序做好企業復工復產工作的通知》的指示精神，根據疫情分區分級推進復工復產。新冠肺炎疫情對包括湖北省和武漢市在內的部分省市經濟社會運行秩序造成影響，從而在一定程度上影響本公司房產建造以及項目的施工進度，影響程度將取決於疫情防控情況、復工復產推動情況以及各項調控政策的實施。本公司將繼續密切關注新冠肺炎疫情發展情況，積極應對其對公司財務狀況、經營成果以及項目進度等方面的影響。
2、政策風險：房地產行業受國家宏觀調控政策影響較大。近年來，我國房地產行業發展較快，支撐了GDP的快速增長，但同時也帶來投資過熱、住房供應結構失衡、住房價格上漲較快、抑制其他消費等負面影響，屬於國家重點調控對象。為引導和促進房地產行業持續穩定健康發展，國家陸續出臺了新“國十條”、“國五條”等法律法規，對土地、住宅供應結構、稅收、信貸等領域進行政策調整，對房地產企業在土地取得、項目開發、產品設計、融資以及保持業績穩定等方面產生相應的影響。未來國家仍將持續對房地產市場進行宏觀調控，對房地產企業的風險控制、把握市場的能力以及經營管理水平提出了更高要求。公司將加強政策研究，因勢利導，順勢而為，適應宏觀調控政策的變化，最大程度降低政策變化對經營管理、未來發展造成的不利影響。
3、市場風險：房地產行業已經歷了近二十年的高速發展。目前，主要城市的商品住宅仍然供不應求，但受宏觀經濟增速放緩、房地產宏觀政策調控、住房自有率提升等因素影響，近年來我國的商品房的需求增速放緩，部分地區甚至需求下降，少數三四線城市陸續開始出現“空城”現象。長期來看，隨著自有住房比率的提高，人口紅利拐點的出現，年輕人購房理念的改變，未來房地產市場的整體需求可能會增速放緩甚至下降，從而對公司業務的發展造成不利影響。公司將加強市場監測，及時調整產品結構、營銷策略及區域佈局。
4、行業風險：房地產屬於資金密集型行業，在行業整體供應量超前與需求萎縮的現狀下，行業競爭日益激烈。公司將在保證增長質量的前提下努力提高市場份額；繼續加強產品研發、成本管控和工程管理，不斷提高產品競爭力。
5、財務風險：房地產項目具有開發週期較長、資金需求量大等特點，公司目前負債水平相對較高，從長遠看，對公司經營會產生一定影響。公司將切實提高資金使用效率，嚴格控制費用支出，增強資金使用的合理性與計劃性，並積極拓寬融資渠道，充分發揮上市公司的資本市場融資平臺功能，滿足公司資金需求，保障資金鍊安全，降低財務風險。
四、報告期內核心競爭力分析
