香江控股（600162）2019年年度董事会经营评述内容如下：
一、经营情况讨论与分析
2019年，在国内房地产行业宏观调控及融资政策趋严的背景下，公司保持了主营业务的稳健发展，并逐步调整了公司各业务板块的布局，进行组织架构优化，提升内部管理，加快探索未来发展业务的深入规划。
（一）城市产业发展
聚焦主营业务，明确战略规划和拓展标准，解决历史问题，重点推进增城项目、来安项目、天津项目及株洲项目交楼验收工作，2019年，上述重点项目实现的销售收入约占公司房地产销售收入的82%，大幅提高了公司房地产的销售业绩。主要工作回顾如下：
1、在项目推进方面：
公司进一步明确项目关键节点，保证去化回款。株洲A、翡翠十六期连夜施工保证展示区按时开放，及时推进株洲项目、来安项目、天津项目等重点项目，顺利完成年度验收工作。
2、在产品质量升级方面：
公司不断打造核心竞争力，通过专业条线的管控和观念的转变，从关注客户真正的需求，关注用户的居住体验开始，不断加强工程管控，注重产品的敏感性分析，把钱花在刀刃上，并对产
品运营提出了更高的要求，致力于从单纯的地产开发向城市社区运营商转变。2019年，也是产品标准化建设初步建立和试点的一年，产品设计方面已经初具成果并落地实施，材料采购方面已完成数项材料的战略采购招标，成本标准化工作将产品标准化设计成果匹配制度，优化固化，已逐项落实到制度规定及清单标准化建设中。
3、在运营体系建设方面：
在2018年运营标准化初步尝试的基础上，2019年对各业务部门进行全新的人才盘点和补充，实现了各业务条线体系的重新组建和关键部门负责人的到岗。
2019年产城事业部开始重视运营机制的建立，学习行业运营体系和制度流程标准，逐步开始运营体系标准化建设，梳理核心业务管控制度及运营管理流程。打造以经营目标为导向，建立并完善经营指标和计划管理两大体系，加快现金流转为关键优化目标的运营管理，严控现金流、去化、回款、利润及产销存比等经营指标，夯实营销、设计、成本、招采、工程等核心业务能力及标准化建设，初步建立各专业条线管理体系，对开发经营风险进行有效管控和支持。
4、在物业管理方面：
2019年公司狠抓物业客服工作，提升服务品质，物业管理中心建立了总部监督热线、APP平台、综合及专项品质巡查及家访、微信公众号、管家一对一服务等多渠道，了解并迅速解决客户焦点问题和矛盾，追踪反馈，持续提升客户满意度，实现年度业主满意度大大提高。
5、在教育方面：
夯实教育品牌优势，深化香江教育的品牌形象。教育产业继续保持原有的优异成绩，香江育才实验学校、香江中学中考成绩均处于广州前列位置。各学校均出现学位难求的情况，“名校”
品牌形象得到进一步深化。
（二）商贸流通及家居卖场运营
明确以香江家居、金海马家居、商贸城为核心平台通过战略性布局和内部持续的标准化建设逐步发展成为覆盖家居、泛家居等多业态的家居新零售复合型商业运营商的战略定位。以招商整
合、拓展品牌输出为核心业务并战略性升级精准营销系统，完善运营管理精细化。
1、全员招商下一线，合力招商及续签工作，稳定出租率
招商部全员奔赴门店第一线，全面协同门店推进招商工作，完成公司新开项目的招商工作和部分项目的异业转型工作；指导门店推进续签工作，稳定出租率，部分重点项目达到90%以上的出租率，如深圳欧洲城项目、广州万星大厦项目、郑州项目等。
2、加强营销管控，实现精准营销
2019，全新组建营销管理团队，分区域精细化管理。管控标准化，过程中严格管控；统一管控投放，严审核查媒体资质；新媒体团队和精准营销团队完善。组建以今日头条、百度等为主的新媒体推广团队，由新媒体专业部门进行培训，指导全国新媒体投放。
3、推动运营标准化建设，加强项目管控支持
2019年是部署精细化运营框架重要的元年，运营管理中心以公司新的战略目标为指导，结合现状砥砺奋进，目标以数据能力、组织能力撬动业务提升，推动门店全面规范应用SRM使用，试点香江家居APP2.0开发业务对接，实现信息系统建设重启，完善数据规范落地；搭建商业经营分析体系，推动全国门店整体运营标准化建设。
二、报告期内主要经营情况
1、土地储备情况
截至2019年12月31日，公司持有土地储备总建筑面积约602.46万平方米，其中已竣工未销售建筑面积约88.96万平方米，在建工程建筑面积约172.24万平方米，未来可供发展用地建筑面积约为341.26万平方米。公司土地储备主要为住宅及商业用途，以出售为主，公司根据市场情况决定是否出租及出租比例。报告期内公司房地产储备情况详细请见下文“房地产行业经营性信息分析”中“报告期内房地产储备情况”表。
2、房地产销售情况
2019年公司实现房地产签约销售面积约58.56万平方米、签约销售金额约63.25亿元。其中商贸物流基地商品房销售情况：2019年共计实现签约销售面积约0.14万平方米、签约销售金额约0.19亿元；住宅方面销售情况：2019年南昆山项目、增城翡翠绿洲、恩平锦绣香江、连云港锦绣香江、武汉锦绣香江、株洲锦绣香江、南京湾项目都有住宅项目推售，公司实现房地产签约销售面积约58.42万平方米、签约销售金额约63.06亿元。报告期内公司房地产销售情况详细请见下文“房地产行业经营性信息分析”中“报告期内房地产销售情况”表。
3、房地产出租情况
报告期内公司房地产销售情况详细请见下文“房地产行业经营性信息分析”中“报告期内房地产出租情况”表。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
2020年，新型冠状病毒逐步在全球蔓延，虽然各国政府采取了不同程度的应对措施，但世界经济预计受到重大影响，全球经济呈现衰退趋势。此外，各国经济贸易摩擦、地缘政治等因素仍会拖累许多国家的经济发展进程。疫情导致国内大部分行业在年初停摆，供应链受影响，众多企业延迟复工，预计对全年经济将产生重大影响。2020年经济下行压力加大，但长期向好的发展趋势未发生根本性变化。
1、房地产业务
展望2020年，预计房地产市场将继续在“房住不炒”的主基调下平稳运行，受疫情不利影响，各地政府在继续深化贯彻“一城一策”要求的同时，结合各地实际情况，可能适当考虑相关政策的结构性松绑，刺激有效需求。此外，疫情导致消费者需求在一季度被抑制，但是“双向调控”阶段，在房地产市场平稳运行的大前提下，差异化的城市调控政策和需求延迟后报复性释放或将带来一些区域性、结构性市场投资机会。
2、家居商贸市场
家居商贸回归商业本源。互联网新零售等新业态逐渐向商业本源回归，提高效率和效益是商业企业不变的追求。随着行业内连锁家居商贸企业陆续登陆A股，连锁家居门店竞争进入规模、供应链、资金实力、品牌号召力等要素全方位竞争的新阶段，市场对家居商贸企业拓展、招商、运营、营销能力提出了更高的要求。
(二)公司发展战略
公司以城市生活平台服务商为定位，致力于满足人们对美好居家生活的向往。在产业上公司采用城市发展、家居商贸双轮驱动模式，并积极拥抱时代发展趋势，通过科创、健康产业融合升级打造城市产业新的增长点，通过互联网新技术、新模式融合升级家居商贸产业。在公司经营上，以现金流管理为主要抓手，提高资金回款率、资产周转率，不断提升经营效率。公司以成为行业领先的高品质产业和生活平台为目标，为股东、客户和社会持续创造价值。
(三)经营计划
2020年，公司将继续立足于成长性、业绩指标、管理水平、股东回报等衡量标准，牢牢把握市场及政策带来的机遇，在有效控制风险的前提下，加快发展的步伐，创造更多收益，为广大投资者实现更高的投资回报。
（一）城市产业发展
2020年，城市产业发展将重要方向定位为“投拓”和“去化”两大方面，通过夯实标准化建设，提升核心专业业务水平及管理水平，精简高效，重点工作分别为投资拓展、去化回款、核心能力建设。
1、保证项目去化回款
2020年各项目年度营销策略，制定历史存货、新增存货等所有年度可售产品的销售方案、策略。为保证销售节点的按期实现，必须加强关键及一级节点过程管控及处罚措施，并明确总部、区域财务人员在销售回款、项目融资中的职责分工，助力项目回款。
2、做实主题项目，提升运营能力
2020年公司将在通过投拓落地新项目及云科技招商运营，初步形成香江科创中心的全国布局；在招商运营上加强项目运营体系建设，学习市场优秀商业项目，梳理优化自身体系架构，加强运营的软硬件配置升级。在招商方面加大项目团队投入，改变租赁策略，提升团队专业水平。进行运营标准体系和管理模式的推进，在翡翠项目先试行，逐步推行到其他运营项目。
3、投资拓展
发展是硬道理，新项目拓展是房地产企业得以基业长青的重要保障，也是城市产业发展业绩持续增长的核心动力。为此，城市产业发展将在投资体系建设、投资动作规范以及投后评价体系上继续努力，争取落地更多优质项目。
4、筑造内功，提升核心业务能力
公司必须在核心能力上苦炼内功，重视产品，加强产品标准化建设，加强招采计划管理及供应商和战略采购名录的完善注重客户体验，严控成本，完成各项目目标成本和动态成本的审核及上线，把控项目整体营销方案及营销费效，实现营销标准化建设，注重工程标准化体系建设及品质安全管控，严格加强竣备交楼等关键节点的管控,建立运营管理为核心的协调拓展、设计、招采、工程、营销个专业管线效率的标准化运营体系，并输出以业务导向、经营导向、关键节点管控的管理流程体系设计。
（二）商贸流通及家居卖场运营
1、稳定门店出租率。通过全面提升现有门店出租率，2020年度，招商门店一方面要做到提升出租率，另一方面要增加营业收入；整合工厂资源，签订战略联盟，落地战盟项目增加出租率。严格进行预算管理，加强成本管控力度，做到总部及业务各项费用在预算额度内；全面提升各项目停车场收费、广告位收入等其他相关收入，同时配备专业岗位人才，建设后备梯队。
2、营销效果的提升。加大营销频度及力度，做到全国各门店项目大型活动不少于10场；强化总部对新媒体的认知和应用，并培训门店执行落地，保证新媒体营销投放比例；不断开发营销渠道和营销手法及加强精准营销，精准营销团队组建到岗；要加强营销复盘，做到营销先进经验的分享及营销培训，有效提升门店的销售业绩。
3、管控精细化。总部对门店全面重新规划，提前报备及审批铺位单价，品牌落位及招商政策等；强化总部对项目的营销管控，从媒体选择，年度合同，营销效果把关，费用结算等环节，全面落实营销标准化建设；定期进行各项目的招商，运营，财务，营销的联合巡查；营运管理制度体系完善完成SRM系统优化，香江家居APP2.0门店落地使用；加强总部对门店的信息化建设。
4、改善部分亏损门店的经营状况。
（三）职能管理方面
在人力建设中，关注核心岗位人才引进及配置，找到并激发“最重要的人”，设计强激励性的激励方案，激发关键岗位人才的主观能动性，促进绩优关键岗位人才的稳定性。对“低绩效和不作为的零容忍”，月度/年度绩效考核结果落地，淘汰低绩效不作为人员。进行与人才盘点、绩效结果相挂钩的年度薪酬回顾与调整，促进薪酬的市场竞争力，保留绩优人员。
在财务管理中，落实项目全生命周期财务分析及风险把控，支撑业务加强对现金流的管理，建立更科学的报表体系。
(四)可能面对的风险
1、疫情风险：新型冠状病毒感染的肺炎（简称“新冠肺炎”）疫情防控工作在联防联控工作机制下于全国范围内有序推进，并已初步呈现疫情防控形势逐渐持续向好、生产生活秩序加快恢复的态势。公司正认真贯彻落实国务院联防联控机制印发的《关于切实加强疫情科学防控有序做好企业复工复产工作的通知》的指示精神，根据疫情分区分级推进复工复产。新冠肺炎疫情对包括湖北省和武汉市在内的部分省市经济社会运行秩序造成影响，从而在一定程度上影响本公司房产建造以及项目的施工进度，影响程度将取决于疫情防控情况、复工复产推动情况以及各项调控政策的实施。本公司将继续密切关注新冠肺炎疫情发展情况，积极应对其对公司财务状况、经营成果以及项目进度等方面的影响。
2、政策风险：房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。近年来，我国房地产行业发展较快，支撑了GDP的快速增长，但同时也带来投资过热、住房供应结构失衡、住房价格上涨较快、抑制其他消费等负面影响，属于国家重点调控对象。为引导和促进房地产行业持续稳定健康发展，国家陆续出台了新“国十条”、“国五条”等法律法规，对土地、住宅供应结构、税收、信贷等领域进行政策调整，对房地产企业在土地取得、项目开发、产品设计、融资以及保持业绩稳定等方面产生相应的影响。未来国家仍将持续对房地产市场进行宏观调控，对房地产企业的风险控制、把握市场的能力以及经营管理水平提出了更高要求。公司将加强政策研究，因势利导，顺势而为，适应宏观调控政策的变化，最大程度降低政策变化对经营管理、未来发展造成的不利影响。
3、市场风险：房地产行业已经历了近二十年的高速发展。目前，主要城市的商品住宅仍然供不应求，但受宏观经济增速放缓、房地产宏观政策调控、住房自有率提升等因素影响，近年来我国的商品房的需求增速放缓，部分地区甚至需求下降，少数三四线城市陆续开始出现“空城”现象。长期来看，随着自有住房比率的提高，人口红利拐点的出现，年轻人购房理念的改变，未来房地产市场的整体需求可能会增速放缓甚至下降，从而对公司业务的发展造成不利影响。公司将加强市场监测，及时调整产品结构、营销策略及区域布局。
4、行业风险：房地产属于资金密集型行业，在行业整体供应量超前与需求萎缩的现状下，行业竞争日益激烈。公司将在保证增长质量的前提下努力提高市场份额；继续加强产品研发、成本管控和工程管理，不断提高产品竞争力。
5、财务风险：房地产项目具有开发周期较长、资金需求量大等特点，公司目前负债水平相对较高，从长远看，对公司经营会产生一定影响。公司将切实提高资金使用效率，严格控制费用支出，增强资金使用的合理性与计划性，并积极拓宽融资渠道，充分发挥上市公司的资本市场融资平台功能，满足公司资金需求，保障资金链安全，降低财务风险。
四、报告期内核心竞争力分析
