實例講解：房地產企業的預計毛利額是如何調整為實際毛利額的

房地產企業在取得預收房款時，一般計入預收賬款核算，按預計毛利率預繳企業所得稅，待納稅義務發生，需結轉至主營業務收入，並按照配比原則分攤對應的成本費用，將預計毛利額調整為實際毛利額，那麼在實務工作中，預計毛利額是如何調整為實際毛利額的呢？

一、政策規定

1.按照國稅發[2009]31號文件第九條的要求，對於房地產開發企業銷售未完工產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率，分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額，預交企業所得稅。開發產品完工後，企業應及時結算其計稅成本並計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合併計算的應納稅所得額。

即：房地產企業預計毛利額=預收賬款/1.09*預計利潤率

也就是說，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應按照不含稅預收賬款的金額和預計毛利率的乘積計算出預計毛利額，待開發產品完工後，再調整預計毛利額與實際毛利額之間的差額，把它還原成實際毛利額。即企業需要在完工年度將預計毛利額結轉為實際毛利額。

那麼房地產企業的預計毛利率是如何規定的呢？

2.國稅發【2009】年31號文件也有明確規定：企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治區、直轄市稅務機關按下列規定進行確定：

（1）開發項目位於省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低於15%；

（2）開發項目位於地及地級市區及郊區的，不得低於10%；

（3）開發項目位於其他地區的，不得低於5%；

（4）屬於經濟適用房、限價房和危改房的，不得低於3%。

即:一般地產企業開發項目的預計毛利率按15%計算,如果當地稅務機關有規定的，應當從其規定。

二、實務分析

某地產公司2018年度預收賬款為2000萬元，2019年度預收賬款新增7000萬元，同時，2019年度有4000萬元預收賬款達到納稅義務時間，應結轉至主營業務收入，企業按照成本分攤的結果，對應分攤的開發產品成本為3000萬元。那麼，已售產品預計毛利額如何調整為實際毛利額？

第一步：計算出2019年結轉收入年度的實際毛利額

即：2019年實現4000萬元的主營業務收入，對應分攤3000萬元的開發產品成本，那麼2019年計算的實際毛利額則為1000萬元，通過以下企業所得稅納稅申報簡表反映（稅費暫略）：

第二步：計算2019年度預收賬款增加，企業應預交的毛利額

2019年新增預收賬款應預交的毛利額=7000/1.09*15%

第三步：調減2019年度結轉收入的預收賬款的預計毛利額，即將預計毛利額調整為實際毛利額。

調減預收賬款預計毛利額=4000/1.09*15%

達到4000萬元結轉收入的預收賬款=2018年的預收賬款2000萬元+2019年的預收賬款2000萬元

上述第二步和第三步通過所得稅彙算表中的視同銷售和房地產開發企業特定業務納稅調整明細簡表（A105010）反映如下（稅金暫略）：

三、總結：

從上表可以看出，按照2009年31號文第九條的規定，房地產企業在將預計毛利額調整為實際毛利額的過程，雖然是調整二者之間的一個差額，但在實際填報過程中，分三步走：

1、根據實際結轉的收入成本金額，在納稅申報主表中直接申報實際毛利額；

2、在房地產企業特定業務計算的納稅調整額時，應先按當年新增的預收賬款計算出預計毛利額（第22行，2019年新增的預收賬款）；

3、將已結轉到主營業務收入對應的預收賬款計算的預計毛利額做納稅調減，即在結轉實際毛利額時，原路衝回預計毛利額（第26行，2018年2000萬+2019年2000萬）。

地產企業將預計毛利額調整為實際毛利額，其實是在開發產品未完工成本不確定的情況下，稅務機關預先規定了一個預計毛利率（15%或者其它規定的稅率），企業在按預計毛利額預繳企業所得稅後，當實際毛利額可以計算出來後，在原路調減原按預計毛利額計算出的納稅額，相當於預計毛利額只是一個時間性差異，最終待項目完工，納稅義務發生成本確定後，就不存在預計毛利額，而是全部調整為實際毛利額。

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