国际上城市轨道交通的投资融渠道，按投融资主体的市场化程度由低到高，主要有政府投资运营、政府主导下的市场化运营、项目融资、投资主体多元化的市场运作等运作模式。
国内城市轨道交通项目工程造价高、周长期，资金需求量巨大。早期轨道建设资金主要来自财政投入和补贴。随着各地轨道路网规模的扩张，完全依靠政府财力投资建设远远不够，制约了轨道交通的发展。
轨道交通建设逐渐兴起由政府财政投入部分资金，其余资金则依托政府提供信用担保，由轨道主体以银行贷款、发行债券等方式进行债务融资为主。这一模式虽然能短时间内筹措到资金，但因债务额度巨大、融资成本高而无法根本上缓解企业和政府的财务负担压力。
2014年《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》出台，对地方政府举债融资进行规范化管理。轨道交通建设运营逐步走向政府主导的市场化运作、投资主体多元化的市场运作等模式，如租赁合同、特许经营、政企合资PPP模式、轨道交通+物业综合开发模式等等。
轨道交通+物业综合开发模式是通过土地运营解决铁路建设负债和运营补亏问题，其投融资政策主要基于已有的轨道交通路线投融资政策延伸。轨道物业综合开发相对于普通的房地产开发，从项目策划到上市的开发周期更长，另还有结构预留和减震降噪等等建设成本的增加。
土地综合开发的资金需要各铁路企业自筹，现阶段企业的融资渠道狭窄，融资方式普遍单一，缺乏创新，金融风险防控能力和融资较低。近年，民营资本对铁路综合开发有较强的投资意愿，但面临较多的不确定性因素和操作难题。轨道物业综合开发是多个利益主体的整合，只有协调好利益分配，才能保证基础设施建 设质量、服务质量，吸引社会资本进场。
目前，轨道物业综合开发融资模式主要是从轨道交通路线投融资政策中引用，但是轨道物业综合开发相对于单独的轨道交通路线建设而言，轨道物业综合开发更偏向市场化运作的商业性投融资，在性质上与单纯的轨道交通建设有较大区别，因此依据现有的轨道交通融资政策融资而来的资金，在资金使用上受到较大限制。
现有投融资模式在运用上仍然存在问题。PPP是轨道物业综合开发现行运用较多的投融资模式，但在运用过程中仍然存在问题，导致项目最终无法按前期规划实施落地。以重庆沙坪坝铁路交通综合枢纽工程为例，在重庆市铁路集团有限公司发表的论文中，前期规划是由枢纽公司采用PPP模式，与有关企业组建SPV公司进行周边综合物业开发、运营，但在实际操作中，虽然龙湖集团竞得工程物业综合开发地块，但并没有公开资料显示龙湖集团与枢纽公司组建SPV公司。
基金和债券融资模式更为灵活，一定程度上能够降低融资成本，增加收益。相对于PPP模式，基金和债券偏向于市场化运作，在获得资本市场认可前提下，能够以低利率获得优质的融资。发债是地铁建设资金融资的最传统的模式，且发债融资成本相对较低，被地铁公司广泛应用。
使用基金融资模式进行土地综合开发，目前可采用发展基金增资入股和项目贷款两种模式进行。铁路发展基金公司依托优质存量土地资产作价，实现土地及房屋资产证券化，进一步以存量资产盘活入手，吸引战略投资者，共组产业投资基金，对铁路土地综合开发进行投资。
轨道交通综合开发需要政府出台更加细致的法规政策来指引项目投融资、资金使用以及利益分配。
