文 |克而瑞資管
商業地產
研究團隊
寶龍商業2019 年度業績公告顯示，公司實現收入約16.2億元，同比增長約35.0%；其中商業運營管理服務是主要收入貢獻點，佔比82.39%。寶龍商業進一步強化長三角區域佈局，得益於近幾年長三角項目逐步進入成熟期，2019年該區域的商業運營收入同比增速約40%。
商場整體出租率提升約3個百分點，但是作為寶龍旗下體量最大的產品線，寶龍廣場的整體出租率較其他產品品牌略低，運營能力有待進一步提升。
寶龍商業是寶龍地產旗下公司， 2019 年 12 月 30 日獨立分拆在香港聯合交易所主板上市。主要提供商業運營管理服務，是內地首家在港上市的輕資產商業運營商。2020 年 3 月 9 日，寶龍商業發佈 2019 年業績報告，交出上市後首份答卷。
營收穩步增長，毛利率略有下降
寶龍商業 2019 年度業績公告顯示，公司實現收入
約
16.2
億元，同比增長約
35%
；實現毛利
4.284
億元，同比增長約
31.5%
；年度利潤約
1.786
億元，同比增長
34%
。利潤率因業務模式的變化及人工成本的增加而略有下降， 2019 年綜合毛利率為
26.4%
，較上年下降
0.7
個百分點。
根據年報，寶龍商業主要業務包
括兩部分：商業運營管理服務和住宅物業管理服務。從具體業務來看,商業運營服務包含市場研究及定位、租戶招攬及籌備開幕服務,商業運營及管理服務及物業租賃服務。
2019 年，商業運營管理業務部分實現總收入約
13.35
億元，同比增加
36.3%
，佔其總收入的
82.39%
；住宅物業管理服務業務部分實現總收入約
2.85
億元，同比增加
29.2%
。顯然，商業運營管理為寶龍商業的核心業務，而住宅物業管理服務規模相對較小，且增速也低於商業運營部分。
其中商業運營及管理服務收入達到
9.86
億元,同比增長
37.1%
,佔公司總體營收的比例超過
60%
。對於該項收入的增加，公告顯示主要由於總在管建築面積增加及現有零售商業物業進入成熟運營期，出租率上升。物業租賃服務方面，租金收入約
2.05
億元，同比微跌
1.3%
，主要是因與租戶訂立的租約數目微降。
深耕長三角
商業運營收入同比增速約40%
就區域收入來看，長三角區域對業績的貢獻最大。報告顯示，截至 2019 年 12 月 31 日，集團的商業運營物業及住宅管理物業主要位於長三角，業務收入佔集團總收入的
62.2%
。
其中，在商業運營管理業務方面，長三角地區 2019 年業務收入在寶龍商業的四大區域中佔比最高，為
8.63
億元，同比增速達
39.5%
，佔總收入的
65%
。
就項目區域佈局來看，寶龍商業目前在管的
51
處零售商業物業中，
31
個位於長三角，佔比超
60%
。其中 2019 年新開
6
個項目中，
5
個位於長三角。
2019 年，寶龍商業在長三角地區的合約建築面積為
474
萬平方米，同比增長
49.4%
；在管建築面積為
316
萬平方米,同比增長
20.15%
。該增長主要得益於寶龍商業近幾年長三角項目逐步進入成熟期，在管面積不斷擴大。
重點佈局中端產品寶龍廣場
運營能力有待提升
寶龍商業目前擁有
寶龍一城
、寶龍城、寶龍廣場、寶龍天地四個產品系列，分別對應（超）高端、中高端、中端及購物街系列產品。從在管面積可以看出，中端品牌“寶龍廣場”是寶龍商業重點佈局的產品類型。
2019 年期末，寶龍商業旗下在管商場平均出租率
89.4%
，較上年提升約
3
個百分點。各品牌來看，寶龍一城、寶龍城、寶龍廣場和寶龍天地的出租率分別為
95.2%
、
91.3%
、
89.0%
、
90.1%
，其中寶龍廣場和寶龍天地出租率均較上年提升，寶龍城持平，寶龍一城略有下降。
值得關注的是，體量佔比最大的寶龍廣場在各產品線中整體出租率水平最低，或將對公司總收入產生較大影響。
外部客戶增長強勁，收入佔比 82%
截至 2019年底，寶龍商業來自保留集團及同系附屬公司產生的收入佔總收入
14.1%
（ 2018 年，這一比例為
17.2%
）。除同系附屬公司外，無其他客戶佔到總收入的
10%
及以上。外部客戶收入佔比則達到
85.9%
，而 2016 年- 2018 年，獨立第三方產生的收入分別佔總收入約
65.4%
、
78.7%
及
81.9%
；外部客戶增速明顯。
其中，商業運營服務部分外部客戶增長尤為迅速， 2019 年來自外部客戶的收入為
9.274
億元，同比增長
58.2%
，佔比達到
82%
，而 2018 年這一比例約為
76%
。
科技賦能“新商業”
至 2025 年實現在管項目 150 個
根據寶龍商業發展規劃，未來公司將繼續鞏固長三角地區的領導地位,目前公司儲備商業項目面積共
399.3
萬平方米,並計劃於未來三年分別開業。年報顯示，寶龍商業 2020 年計劃開業
15
個項目，重點打造舟山新城寶龍廣場、紹興諸暨寶龍廣場兩大標杆項目；全年租費收入目標
34
億元。
在寶龍商業 2019 年的商業年會上，許華芳曾為寶龍商業定下目標：“深耕長三角、成為區域商業地產前
3
強、至 2025 年實現在管項目
150
個，其中長三角實現
在管項目
100
個、科技賦能“新商業”。”
通過管理賦能、品質賦能、資本賦能、科技賦能四大戰略來擴大管理規模和提升服務效率。
管理賦能主要反映在集團總部統籌市場研究、主力店及次主力店招商；設立華北、華中、華南三大區域以及管理層股權激勵方面；品質賦能是集中優勢資源打造標杆項目；資本賦能指上市及收併購工作。
而科技賦能，則是公司發展戰略的重中之重。寶龍商業上市公開發售所得約
25%
將用於升級資訊技術系統數
字化及智能運營與管理，用以優化消費者體驗、改善服務質量及提升運營效率。
小結
寶龍可以說是商業的先行者之一，曾經商業地產行業流行的說法是“北萬達，南寶龍”，而相比龍湖、新城等後起之秀，寶龍的開業量和租金逐漸被趕上和超越。寶龍商業過去的核心競爭力在於低成本及深耕長三角所帶來的區位紅利。未來商業地產將更重“運營”，以“運營”為核心的輕資產管理公司上市，插上科技的翅膀，是否能為寶龍帶來新的發展紅利，將等待時間的驗證。
