文 |克而瑞资管
商业地产
研究团队
宝龙商业2019 年度业绩公告显示，公司实现收入约16.2亿元，同比增长约35.0%；其中商业运营管理服务是主要收入贡献点，占比82.39%。宝龙商业进一步强化长三角区域布局，得益于近几年长三角项目逐步进入成熟期，2019年该区域的商业运营收入同比增速约40%。
商场整体出租率提升约3个百分点，但是作为宝龙旗下体量最大的产品线，宝龙广场的整体出租率较其他产品品牌略低，运营能力有待进一步提升。
宝龙商业是宝龙地产旗下公司， 2019 年 12 月 30 日独立分拆在香港联合交易所主板上市。主要提供商业运营管理服务，是内地首家在港上市的轻资产商业运营商。2020 年 3 月 9 日，宝龙商业发布 2019 年业绩报告，交出上市后首份答卷。
营收稳步增长，毛利率略有下降
宝龙商业 2019 年度业绩公告显示，公司实现收入
约
16.2
亿元，同比增长约
35%
；实现毛利
4.284
亿元，同比增长约
31.5%
；年度利润约
1.786
亿元，同比增长
34%
。利润率因业务模式的变化及人工成本的增加而略有下降， 2019 年综合毛利率为
26.4%
，较上年下降
0.7
个百分点。
根据年报，宝龙商业主要业务包
括两部分：商业运营管理服务和住宅物业管理服务。从具体业务来看,商业运营服务包含市场研究及定位、租户招揽及筹备开幕服务,商业运营及管理服务及物业租赁服务。
2019 年，商业运营管理业务部分实现总收入约
13.35
亿元，同比增加
36.3%
，占其总收入的
82.39%
；住宅物业管理服务业务部分实现总收入约
2.85
亿元，同比增加
29.2%
。显然，商业运营管理为宝龙商业的核心业务，而住宅物业管理服务规模相对较小，且增速也低于商业运营部分。
其中商业运营及管理服务收入达到
9.86
亿元,同比增长
37.1%
,占公司总体营收的比例超过
60%
。对于该项收入的增加，公告显示主要由于总在管建筑面积增加及现有零售商业物业进入成熟运营期，出租率上升。物业租赁服务方面，租金收入约
2.05
亿元，同比微跌
1.3%
，主要是因与租户订立的租约数目微降。
深耕长三角
商业运营收入同比增速约40%
就区域收入来看，长三角区域对业绩的贡献最大。报告显示，截至 2019 年 12 月 31 日，集团的商业运营物业及住宅管理物业主要位于长三角，业务收入占集团总收入的
62.2%
。
其中，在商业运营管理业务方面，长三角地区 2019 年业务收入在宝龙商业的四大区域中占比最高，为
8.63
亿元，同比增速达
39.5%
，占总收入的
65%
。
就项目区域布局来看，宝龙商业目前在管的
51
处零售商业物业中，
31
个位于长三角，占比超
60%
。其中 2019 年新开
6
个项目中，
5
个位于长三角。
2019 年，宝龙商业在长三角地区的合约建筑面积为
474
万平方米，同比增长
49.4%
；在管建筑面积为
316
万平方米,同比增长
20.15%
。该增长主要得益于宝龙商业近几年长三角项目逐步进入成熟期，在管面积不断扩大。
重点布局中端产品宝龙广场
运营能力有待提升
宝龙商业目前拥有
宝龙一城
、宝龙城、宝龙广场、宝龙天地四个产品系列，分别对应（超）高端、中高端、中端及购物街系列产品。从在管面积可以看出，中端品牌“宝龙广场”是宝龙商业重点布局的产品类型。
2019 年期末，宝龙商业旗下在管商场平均出租率
89.4%
，较上年提升约
3
个百分点。各品牌来看，宝龙一城、宝龙城、宝龙广场和宝龙天地的出租率分别为
95.2%
、
91.3%
、
89.0%
、
90.1%
，其中宝龙广场和宝龙天地出租率均较上年提升，宝龙城持平，宝龙一城略有下降。
值得关注的是，体量占比最大的宝龙广场在各产品线中整体出租率水平最低，或将对公司总收入产生较大影响。
外部客户增长强劲，收入占比 82%
截至 2019年底，宝龙商业来自保留集团及同系附属公司产生的收入占总收入
14.1%
（ 2018 年，这一比例为
17.2%
）。除同系附属公司外，无其他客户占到总收入的
10%
及以上。外部客户收入占比则达到
85.9%
，而 2016 年- 2018 年，独立第三方产生的收入分别占总收入约
65.4%
、
78.7%
及
81.9%
；外部客户增速明显。
其中，商业运营服务部分外部客户增长尤为迅速， 2019 年来自外部客户的收入为
9.274
亿元，同比增长
58.2%
，占比达到
82%
，而 2018 年这一比例约为
76%
。
科技赋能“新商业”
至 2025 年实现在管项目 150 个
根据宝龙商业发展规划，未来公司将继续巩固长三角地区的领导地位,目前公司储备商业项目面积共
399.3
万平方米,并计划于未来三年分别开业。年报显示，宝龙商业 2020 年计划开业
15
个项目，重点打造舟山新城宝龙广场、绍兴诸暨宝龙广场两大标杆项目；全年租费收入目标
34
亿元。
在宝龙商业 2019 年的商业年会上，许华芳曾为宝龙商业定下目标：“深耕长三角、成为区域商业地产前
3
强、至 2025 年实现在管项目
150
个，其中长三角实现
在管项目
100
个、科技赋能“新商业”。”
通过管理赋能、品质赋能、资本赋能、科技赋能四大战略来扩大管理规模和提升服务效率。
管理赋能主要反映在集团总部统筹市场研究、主力店及次主力店招商；设立华北、华中、华南三大区域以及管理层股权激励方面；品质赋能是集中优势资源打造标杆项目；资本赋能指上市及收并购工作。
而科技赋能，则是公司发展战略的重中之重。宝龙商业上市公开发售所得约
25%
将用于升级资讯技术系统数
字化及智能运营与管理，用以优化消费者体验、改善服务质量及提升运营效率。
小结
宝龙可以说是商业的先行者之一，曾经商业地产行业流行的说法是“北万达，南宝龙”，而相比龙湖、新城等后起之秀，宝龙的开业量和租金逐渐被赶上和超越。宝龙商业过去的核心竞争力在于低成本及深耕长三角所带来的区位红利。未来商业地产将更重“运营”，以“运营”为核心的轻资产管理公司上市，插上科技的翅膀，是否能为宝龙带来新的发展红利，将等待时间的验证。
