疫情之後，樓市重新火起來的速度似乎有點超乎想象。多個紅盤中籤率再度創下新低，因倒掛紅利消失的板塊也正重歸購房者的選擇視野。
近期，一度沉寂了多時的艮北新城板塊也火了起來。像越秀天萃名邸樣板房開放便吸引了眾多購房者前往，即便工作日的時間，在小鳳凰停留的半個小時裡，竟然有十幾組購房者前來參觀。
前幾年，因密集的拆遷，城東的土地供應量巨大，這裡的新盤一茬接著一茬出現。作為城東“弱小者”的存在，艮北板塊此前流量一直靠綠城楊柳郡在支撐著。如今，綠城楊柳郡時代已遠去，板塊內新盤陸續而來，同質化嚴重，誰能衝出重圍，就看內功如何了。
本期跑盤，小鳳凰來帶大家看一看更替後的艮北板塊。
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艮北新城西邊是交通樞紐城東新城，南邊跟光芒四射的錢江新城2.0隔著一條艮山東路。夾在兩個“巨無霸”板塊間，艮北面積相對小，存在感也不如兩位“鄰居”。
地鐵1號線東西向貫穿，艮北是最早享受到地鐵紅利的板塊之一。藉由交通的先發優勢，這裡在2013年開始就吸引了世茂、招商、綠城、越秀等一線開發商的入駐。
“杭州首個TOD”大盤楊柳郡，改善了板塊面貌，前三期聚集了3萬多人口，盤活了七堡地鐵站一帶的人氣。其自帶的商業配套“好街”體量雖不大，但多少緩解了板塊商業的燃眉之急。
楊柳郡好街
目前，艮北的城市界面還是比較駁雜，走在主幹道上，來往的工程車輛掀起塵土飛揚，成片的建築工地及三官塘路、新塘路輔路等“斷頭路”勸退了不少購房者。
艮北新城與當下熱門的錢江新城2.0雖然只隔了一條艮山東路，但房價有2萬元/㎡的差價。杭甬高速則將城東新城板塊與艮北新城幾乎完全隔離，一路之隔兩板塊價差近6000元/㎡。
不過可以期待的是未來一年內，隨著杭甬高速的抬升完畢，艮北與城東新城終於能在地面路網上“彌合”在一起，屆時新房的價差，有機會被抹平。
“好街”東南還會迎來一座體量7萬方的花園城，不像萬象城、大悅城此類大商業體，有憑一己之力改變板塊商業面貌的能量，但像運河上街、Ｄ32一樣，利好半徑1公里內的居民，也是很不錯的。
楊柳郡好街
教育方面，艮北還沒有拿得出手的名校，楊柳郡獨有的學區——澎致小學，引入了採荷實驗教育集團，但長成區域名校，還需要幾年的時間。
板塊中的城市配套，如果按照重要性排列，首選教育和地鐵。樓盤在交付前，基本沒有談教育的空間，地鐵成了板塊新盤的主要宣傳點。
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當前，艮北新城扎堆兒的6個新盤，除了待售的天萃名邸，其它項目從最近半年的開盤結果看，呈現出“熱度不均”的情況，主要原因跟與地鐵的距離有關。
艮北新盤近6個月平均中籤率
與七堡站一路之隔的匯港城和雲悅灣，平均中籤率分別有18%和30%，中南棠玥灣因為離地鐵口稍遠，中籤率高些。
而新塘輔路以南、和地鐵直線距離超過1公里的前灘名邸和金科博翠碧藍灣，都不用搖號。
除此之外，幾個項目之間差異不大。外立面都採用了石材/鋁板+玻璃的配置，對比現在某些“真石漆改善”，品質感提升了不少。
前灘名邸和棠玥灣外立面
產品規劃上，匯港城是純高層，雲悅灣是高層+排屋，靠近九和路一側還有兩幢酒店式公寓。天萃名邸、棠玥灣是高層+洋房，博翠碧藍灣和前灘名邸做了高層+疊墅的組合。
6盤高層的起步戶型都是110㎡以上的三房，精裝上都配置了空調、地暖、新風三件套，比較符合改善項目的調性。
但仔細比較下，還是有各自的優缺點。
雲悅灣：體量28萬方的大盤，分為一、二兩期，靠近九和路的一期目前已經結頂。預計5月份加推25、26、27#三幢高層，主力戶型為118㎡的三房、131㎡的四房和145㎡的四房。
雲悅灣沙盤
項目優勢在於小區直接與地鐵通道相連，業主無需風吹日曬就能從地鐵站走到小區。但這次加推的3幢在小區的西南角，靠近正在施工的三官塘路，到地鐵站的直線距離稍遠。
匯港城：由22幢高層組成，主力戶型從110-164㎡。預計5月下旬加推19、21、22#，起步戶型是137㎡的四房。
地鐵帶來的地段優勢，商業方面，一路之隔就是楊柳郡“好街”，自身還帶一座招商運營的花園城綜合體。澎博小學、採荷實驗中學都在1公里內，綜合配套處於板塊第一梯隊。項目南向樓間距超過1：1，採光條件較好。
項目沒有明顯的短板，每次搖號中籤率都不高。
中南·棠悅灣：項目最近一次加推以單價48700元/㎡的洋房為主，搖號中籤率偏高，但從600萬起步的總價來看，棠玥灣在板塊中較有認可度。
棠玥灣的室內精裝配置較高，除了常規“三大件”，還有唯寶衛浴，博世煙機灶具，菲斯曼地暖，跟市場上某些5萬+樓盤差不多。此外，離地鐵距離不如招商越秀兩個項目，但步行5分鐘左右即可達到的距離。
棠玥灣園區內部存在少許臨時車位和消防車道，沒有做到完全人車分流。從園區實景上看，高層樓間距稍窄，低樓層採光可能會受影響。
金科·博翠碧藍灣：5月初加推小區最北端的14號樓，戶型有110㎡、126㎡、138㎡，不過126㎡戶型只能做成三房。
受制於地塊位置，項目三次搖號結果不是很“漂亮”，但項目細節做得不錯。
博翠碧藍灣沙盤
小區園林中間配備了一個下沉式會所，在改善普遍“去會所化”的今天，算比較難得的。室內精裝，除了西門子廚具三件套、涼霸、方太水槽洗碗機，主衛還增配了智能馬桶和電熱毛巾架。而且項目三面環水，景觀方面很有優勢。
越秀·前灘名邸：艮北唯一現房銷售項目，今年1月已經推出所有房源。據置業顧問介紹，項目高層部分還有十餘套132-135㎡的四房房源在售。
前灘名邸的優缺點都很明顯，毛坯均價38400元/㎡，一套110㎡的房源，總價上比板塊其它項目低了20多萬。今年年底就交房，對自住客戶來說，能省下未來兩年租房成本，投資客戶也能省下時間和資金成本。
前灘名邸已是現房狀態
缺點在於，項目位於同協路、新塘路雙主幹道交匯處，以後受噪音影響較大，距離地鐵口最近的入口，離地鐵步行距離也超過1公里。
越秀·天萃名邸：與前灘名邸隔著一條新塘路的純新盤，預計4月底首開。項目由3幢住宅和兩幢公寓組成，住宅部分為1幢11F小高層和兩幢8層洋房。
項目戶型較小，小高層為107㎡的四房和111㎡的三房，洋房為125㎡的四房。天萃107㎡被稱作“神戶型”，四個臥室分佈在四個角，是市面上流行的“四葉草”，戶型全明，南向面寬10米，廚房也做成了U形。
107㎡戶型圖
據置業顧問消息，天萃交房時間預計在2021年，雖不如現房“香”，但在艮北幾個精裝在售盤中是最先交付的。
缺點跟前灘名邸一樣，主幹道的交通問題和地段。
從居住便利度的角度來說，離地鐵最近的匯港城和雲悅灣優勢最明顯，近地鐵、近商業，而且大體量樓盤，園區配置和景觀營造發揮的空間更大。
如果追求居住品質，有景觀優勢和精裝配置的棠玥灣、博翠碧藍灣是不錯的選擇。天萃、前灘兩盤交房週期短，且有“神戶型”加持，也自帶優勢。
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責任編輯/騰騰
統籌/俞 琳 監製/步珊珊
