新盤扎堆，既是好事，也是壞事。
之所以說是好事，是因為在一定範圍之內多個新盤的同時亮相，必將吸引媒體、購房者、業內的集中關注，從而產生聚集效應，對於區域環境的提升也會起到一定的助推作用。
之所以說是壞事，是因為一定範圍之內的市場需求畢竟就那麼大，當幾個新盤同類產品同時供應的時候，市場需求不變、市場供應加大，必然使得每一個盤的去化速度降慢，從而產生直面的競爭。
在2014年、2015年的時候，西安曲江二期南三環邊中海、天地源、保利等幾個大牌開發商的項目之間的價格戰，就是很好的案例；在去年四季度的時候，太華路板塊的中南、陽光城、正榮幾個盤之間的價格戰，也是很好的例子。
那麼，2020年，西安樓市中哪些板塊的競爭會比較激烈呢？我們不妨對此進行關注。
第一個板塊：軟件新城板塊
從去年3月份開始，連續的土地拍賣、大牌地產企業之間的搶地、樓面地價普遍超過萬元，讓西安高新區軟件新城板塊備受關注。
過去1年時間裡，包括招商蛇口、中國鐵建、高新地產、天地源、高科房產、隆基泰和等地產企業在板塊通過公開競拍拿地，並且樓面地價只有更高沒有最高。
截止目前，上述幾家已經拿地的地產企業，除了招商蛇口已經發布項目案名為招商·臻觀府，預計很快就會入市外，其餘幾個項目的節點要晚一些。但即使再晚，從今年下半年開始，也會陸續亮相。
從該區域成交的幾塊土地各項指標來看，各樓盤預計大概率會以大平層產品為主，並且區域內的售價保守估計在2.5萬元/㎡左右。為此，地產房劍粗略統計了一下，上述6家地產企業在該區域的土地儲備，
其住宅貨值起碼在300億元以上了。同一板塊6大純新盤陸續亮相、類似的產品、2.5萬的價格，再加上該區域目前在售的蘇寧·雲著、剛剛入市銷售的卓越坊，以及接下來繼續的土地供應，區域內的競爭可想而知。
第二個板塊：高新CID板塊
沿著西太路的高新CID板塊，將是接下來10年高新區發展的重點。由於這個板塊的開發起步較晚，也就一兩年時間，因此基礎設施建設、配套建設等均處於起步階段。
從去年下半年開始，高新CID板塊迎來了土地集中供應。除了管委會旗下的平臺公司摘得商務、商業用地外，最受矚目的就是中海、紫薇、西部機場通過公開競拍在該區域拿地。
更重要的是，由於是公開競拍，因此上述幾家地產企業在該區域拿地的價格都不低，西部機場摘得的地塊樓面地價甚至在1萬元/㎡以上。
今年，這幾個項目將會陸續亮相，競爭也是一觸即發。“搶地小王子”中海在該區域有2個項目、紫薇也是有2個項目，再加上西部機場的項目，競爭激烈可想而知。
第三個板塊：太華路板塊
如果說在去年四季度的時候，太華路板塊僅有陽光城、中南、正榮這三家PK的話，那麼到了今年3月份開始，融創的加入讓這個板塊的競爭則更為激烈。
這個板塊，從地段上來說，緊鄰二環，再加上萬達廣場、地鐵4號線、大明宮國家遺址公園的加持，配套已經非常成熟。所以，幾個盤之間的PK，實際上就是產品的PK。
有意思的是，在產品方面，幾個盤均是以高層產品為主，均價1.8萬元/㎡。同一個板塊、類似的戶型面積、同樣的價格、同為大牌地產企業，你說競爭激烈不激烈？
實際上，這四個盤除了考驗產品本身之外，還有一點非常重要，那就是考驗西安人對於開發商品牌的接受度。每個開發商都有自己的粉絲群體，就看誰的粉絲群體大罷了，就看誰的服務能夠真正打動西安人。
第四個板塊：未央湖板塊
在2019年之前，很少有人關注未央湖板塊。
但是，從2019年開始，金茂、東原、金科、遠洋、龍湖的進駐，讓這個板塊一下子成為熱點板塊。
其中，金科、遠洋以精裝高層產品為主，1.3萬元/㎡的價格可謂性價比十足，但由於兩個盤集中供貨並且供貨量較大，因此基本都不用搖號。而剛剛入市銷售的未央金茂府，則走的是高端路線，純洋房、2.5萬元/㎡的備案均價、142㎡到的戶型起，就可以看出。
如果說金科、遠洋是對剛需客群的爭奪，那麼金茂、龍湖、東原將是對高端客群的爭奪，並且都是大牌地產商，競爭可謂激烈。
第五個板塊：西部大道板塊
前幾天，新城控股在西部大道拿地的時候，我們寫過這個板塊。
這個板塊雖然有西安城市生態公園、宜家薈聚、金地廣場、緊鄰高新等利好，但在接下來一兩年時間，這個板塊由於新盤集中亮相，幾家大牌地產企業也將展開激烈的競爭。
除了早期進駐這個板塊的金地在接下來將有住宅房源推售、已經入市銷售的奧園·和悅府外，金輝集團在該板塊的項目金輝·長安雲築售樓部已經開放只待價格公示開賣，而中南在該項目的項目中南春風南岸則剛剛摘地，新城控股也已經剛剛摘地，可以說接下來西部大道沿線將有5個新盤扎堆開賣。
除了西部大道核心區的這5個盤之外，金輝鳳棲雲築、長建翠景臺、碧桂園雲頂、中海長安府等同處周邊的樓盤，也必將分食西部大道5盤的客戶。
第六個板塊：港務區板塊
依託於全運會的東方，港務區板塊在這兩年一躍成為西安樓市熱點板塊。
港務區板塊除了在售的綠城全運村、華潤置地未來城市、匯悅城、綠地國港新裡城之外，招商蛇口在該區域的新盤招商城市主場價格已經公示。另外，從去年到今年金地、電建、中冶、中鐵在該區域摘得的土地，項目也將陸續入市。
也就是說，在未來一兩年時間，港務區板塊將迎來10個左右樓盤的同時在售。如此龐大的供應量，對於目前尚缺少常住人口的的港務區而言，著實是一個挑戰。
上述內部競爭最為激烈的6大板塊，從區域發展、區域配套的角度，對於板塊內的每一個樓盤都是公平了，大家都一樣。
此時，留給各樓盤之間的競爭，實際上就是產品、服務、內部配套的競爭。
而在容積率、建築密度幾乎相差不大的情況下，必然意味著產品類型也很難實現差異化，內部配套方面除了千畝大盤之外，其餘的樓盤其實也都相差不大。
此時，各項目真正的競爭在於：
第一，產品、服務方面的加法，能否實現比周邊同類產品更高的品質。
第二，給業主承諾的東西能否兌現，這點很關鍵。
當然，開發商的口碑，也會成為購房者選擇的關鍵因素之一。畢竟上述六大板塊中的大部分開發商，在西安基本都已經有交付的樓盤，有的開發商口碑好，有的開發商口碑差，這會成為影響購房者做出選擇的重要影響因素。
