谢栋律师
导读
房屋买卖合同签订后，由于一方原因导致合同无法继续履行。此时，另一方可以解除合同，并要求违约方按照合同约定承担违约责任。
如果合同双方经协商，就合同解除事宜达成协议，而违约方未履行解除协议。这时，合同另一方是依据房屋买卖合同约定向违约方主张违约责任，还是依据解除协议约定主张违约责任？
基本案情
2017年1月18日，买方与卖方签订房屋买卖合同，约定房屋成交价格为750万元，定金总额为149万元。至2017年1月25日，买方分三次向卖方支付定金149万元。
2017年2月24日，房屋被另案查封。
2017年12月20日，买方与卖方签订解除房屋买卖合同协议。协议约定：（1）因卖方原因导致房屋买卖合同不能实际履行，双方一致同意解除房屋买卖合同，卖方在2018年2月28日前退还购房定金149万元，并向买方支付违约金80万元；（2）买方在收到上述全部款项后，房屋买卖合同自动解除；（3）若卖方违反协议的任何条款，乙方有权要求甲方继续履行房屋买卖合同，并按国家法律和司法解释的规定追究甲方的违约责任。
卖方未按照解除协议约定向买方退还定金支付违约金，买方向一审法院起诉，请求：（1）要求解除双方签订的房屋买卖合同；（2）卖方向买方双倍返还定金计298万元；（3）卖方赔偿诉讼保全担保费用15 200元。
争议焦点
本案争议焦点是：解除协议中关于退还定金149万元及支付违约金80万元的约定，是对房屋买卖合同违约责任的变更，还是对房屋买卖合同的解除附加了条件？
买方诉称，解除协议签订后，卖方并未依约向买方退回定金和支付违约金，解除房屋买卖合同的条件尚未满足，房屋买卖合同仍然有效。在本案诉争的房屋上，依然负担着其他债权人的权利，卖方目前不具有继续履行合同的条件，卖方的行为构成根本违约，买方继续履行合同的诉求短期内难以实现。据此，买方诉至法院，望判如所请。
卖方辩称：同意解除合同，不同意双倍返还定金，定金只需单倍返还即可。不同意支付诉讼保全费用，买方知道房屋已经被保全了，这是多此一举。
法律规定
《合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”
《合同法》第一百一十五条规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”
法院认为
一审法院认为：
（1）房屋买卖合同、解除房屋买卖合同协议，合法有效，双方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。
（2）买方依约支付涉案房屋购房定金，因卖方的原因导致合同无法履行，卖方应当承担违约责任；买方诉请要求解除房屋买卖合同，卖方予以同意，一审法院不持异议；
（3）解除房屋买卖合同协议约定，双方协商一致解除合同，卖方退还定金149万元，并支付违约金80万元，卖方应依约退还买方相应款项；买方诉请要求双倍返还定金，与解除协议约定不符，一审法院不予支持；
（4）鉴于卖方违约引起本案诉讼，买方为此向保险公司缴纳的诉讼保全保险费系买方支出的合理必要费用，属于买方的损失部分，应由卖方承担；
综上，一审判决如下：
（1）解除买卖双方签订的房屋买卖合同；
（2）卖方向买方返还定金一百四十九万元并赔偿八十万元；
（3）卖方赔偿买方保全保险费一万五千二百元；
（4）驳回买方的其他诉讼请求。
买方不服一审判决，提起上诉，要求双倍返还定金。
二审法院认为：
（1）解除房屋买卖合同协议》对房屋买卖合同的解除约定了附加条件，卖方应当在约定的期限内向买方返还定金并支付违约金，如卖方未能按照解除房屋买卖合同协议的约定支付上述款项，则买方有权要求卖方继续履行房屋买卖合同，并按国家法律和司法解释的规定追究甲方的违约责任。现卖方未能按照解除房屋买卖合同协议履行付款义务，不应认定房屋买卖合同解除条件已达成。
（2）因卖方的原因，导致涉案房屋无法过户，原房屋买卖合同的目的已无法实现，已符合房屋买卖合同约定的合同解除条件，买方依据房屋买卖合同单方解除合同，并要求卖方双倍返还定金，于法有据。
综上所述，二审法院判决如下：维持一审判决第（1）、（3）项；卖方向买方双倍返还定金共计二百九十八万元。
案例索引
北京市第三中级人民法院(2019)京03民终5093号民事判决。
北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初36806号民事判决。
实务问答
1. 什么是定金罚则？
根据《担保法》第八十九条的规定，只要当事人约定以定金作为债权的担保，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
2. 合同约定定金担保应当注意哪些问题？
应当注意的是，定金罚则是法律规定的，当事人需在协议中写明“定金”字样。协议中仅写“留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等”字样不发生定金罚则效力。定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十；超过的部分，人民法院不予支持。
3. 定金罚则适用时应当注意哪些问题？
因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则；但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿。
4. 本案一审法院判决卖方向买方返还定金一百四十九万元并赔偿八十万元，是否违反了定金罚则，以及定金和违约金择一适用原则？
一审法院判决并不违反定金和违约金择一适用原则。《合同法》第一百一十六条规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中卖方是收受定金一方，卖方根本违约，如适用定金罚则，卖方应双倍返还定金。一审法院依据解除协议约定没有适用定金罚则，仅判决返还定金，并不违反定金罚则。由于没有适用定金罚则，因此一审法院判决卖方向买方返还定金一百四十九万元并赔偿八十万元，也没有违反定金和违约金择一适用原则。
5、本案一审法院没有适用定金罚则的依据是否合理？
《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条规定，“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”根据上述法律规定，如果本案解除协议另有约定，可以不适用定金罚则。本案解除协议约定：（1）因卖方原因导致房屋买卖合同不能实际履行，双方一致同意解除房屋买卖合同，卖方在2018年2月28日前退还购房定金149万元，并向买方支付违约金80万元；（2）买方在收到上述全部款项后，房屋买卖合同自动解除；（3）若卖方违反协议的任何条款，乙方有权要求甲方继续履行房屋买卖合同，并按国家法律和司法解释的规定追究甲方的违约责任。如果解除协议仅约定第（1）项内容，可以视为双方对房屋买卖合同违约责任的变更，一审法院据此作出一审判决是合理的。但是结合解除协议第（2）、（3）项内容，将本案解除协议理解为对房屋买卖合同的解除约定了附加条件更为合理，现附加条件没有满足，买方依据房屋买卖合同主张适用定金罚则于法有据。
深度思考题
本案中，因卖方的原因，导致涉案房屋无法过户，房屋买卖合同的目的无法实现；本案适用定金罚则的前提比较明确。实践中，经常出现的情况可能是，合同双方对合同的目的无法实现都负有责任，都存在过错；在这种情况下，如何适用定金罚则？如何承担违约责任？
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