轉自大鬍子說房
一個城市的樓市真的可以通過研究、分析、考察，在紛紛擾擾的城市發展中看到它的未來，幫助我們做出正確的投資抉擇嗎？
曾經的我不敢下定論，但經過2年時間的驗證，我被一次次驗證，只要你的眼光夠毒辣，城市的發展是可以被預測的！
尤其是前幾天，一位大鬍子說房的粉絲，特意來到李老師辦公室，感謝他的“救命”之恩。
事情源於2018年4月，海南全島限購，大批錯失海南的購房者轉戰雲南，而西雙版納更是成為其中的焦點。
當時，很多與海南失之交臂的大鬍子說房學員，看到西雙版納一路攀升的房價，心癢難耐，希望李老師給個定論，只能他點頭，立馬就殺進版納樓市。
於是，應學員要求，大鬍子說房立馬前往西雙版納進行考察。考察過程中，很多項目找到李老師合作，願意給出很高的佣金。但最後，李老師還是決定勸學員們不要來投資。
時間，驗證了李老師的判斷。
根據吉屋網房價數據顯示，西雙版納的新房房價，從2018年12月最高的11231元/㎡跌到今年3月10077元/㎡，跌了10.27%。
而更能反映市場的二手房價跌得更慘，從2018年9月的10588元/㎡跌到今年3月8157元/㎡，跌幅22.96%。
吉屋網房價數據
為了驗證，我們特意翻找出當時2018年5月去西雙版納考察時的項目，對比價格變化，發現的確是出現大幅度的降價。
江北新城裡，當時一個叫俊發濱江俊園的樓盤，均價：13500元/㎡。而現在，房天下顯示均價9000元/㎡。
萬達西雙版納旅遊度假區，當時住宅均價：13000元/㎡，別墅均價：22000-25000元/㎡（毛坯）。而現在，區域上一個融創曼陀香緹的項目，住宅均價8900元/㎡。
嘎灑旅遊小鎮上，當時的雅居樂西雙林語，高層住宅：11000元/㎡，別墅均價：25000元/㎡（含裝修）。而現在住宅均價8000元/㎡。
那位學員走後，李老師是這樣跟我們說的：“我感到很欣慰，事實證明我們做的事是有價值的。既幫助了學員，自己也得到滿足，給大家提供了價值”。
2018年考察完西雙版納後，大鬍子說房很堅定地告訴大家：
因為氣候而買來旅居養老居住沒問題，但投資空間有限。
為什麼會下此結論？
1.西雙版納沒有核心產業支撐，也沒有國家級別上的政策支持，純靠旅居養老支撐的價值上行空間有限。僅僅靠旅居養老房產吸引的只能是候鳥式人群。
2.交通不便。從昆明到西雙版納景洪只有開車和飛機兩種交通方式，開車要8、9個小時，有機場但是一般也得在昆明轉機，費時費力。
3.有熱帶氣候，但是資源稀缺性比海南弱。西雙版納的核心自然資源是雨林和綠色植被，而海南是海。類似於泰國的清邁和普吉，旅遊各有特色，但真正談旅居買房，海景的價值要高得多。
4.一帶一路是全國的一帶一路，而不僅僅是口岸城市的一帶一路。雖然版納是邊境城市，但不必過度的放大類似於版納這種邊境城市的一帶一路價值。
5.價格已是高點。幾個純旅居人群買的市場一手房均價已經達到1.2萬/㎡，即使因為海南限購而推動版納的房價進一步上漲，但空間有限。
考察完，大鬍子團隊當時就判斷“按照這種態勢發展，國家說不定也會出手控制”。
果不其然，2018年5月考察完，6月初西雙版納就出臺了2年限售政策，7月再加碼，嚴格執行備案價，嚴禁房企擅自調整銷售價格。再後來，就是大家看到的，樓市冷淡，房價下跌。
這讓我們感到很慶幸，我們堅守住了自己的底線，只推薦我們認為有價值的城市、區域和項目。
這讓我想起剛進入公司時，李老師跟我們說的一句話：我提供服務和正確的指導，客戶付錢，這錢我掙得安心。這麼多有價值的地方我可以推薦，我為什麼要昧著良心賺黑心錢。
2018年雲南考察文章：《海南關閉，需求不死！雲南能否藉機上位？》
西雙版納的房價下跌，不僅是一個城市，更是整個三四線樓市衰落的真實反映。
根據《證券時報》旗下數據寶的數據顯示，
2019年全國城市跌幅最大的20個城市，無一例外全是三四線城市。就連三亞，也因為限購關上了樓市入口，出現了大跌。
而且這些城市涵蓋各種類型。有旅居的西雙版納，下跌12.24%；有臨一線城市廣州的清遠，下跌10.64%；有臨強二線成都的資陽，下跌11.58%。還有大量普通三四線城市，瀘州、濱州、肇慶等等。
資陽，2019年GDP僅777億，常住人口250.3萬人，戶籍總人口342.4萬，全體居民人均可支配收入24826元。
清遠，2019年GDP為1698億，常住人口388.6萬，戶籍人口446.1萬，全體人均可支配收入24362元。
西雙版納，2018年GDP為417億，常住人口118.80萬，戶籍人口100.87萬，城鎮常住居民人均可支配收入31903 。
肇慶，2019年GDP為2457億，2019常住人口418.71萬，全體人均可支配收入為26122元。2018年戶籍人口446萬。
這些城市，要麼經濟實力弱要麼人口規模小，常住人口遠小於戶籍人口，人口流失嚴重，要麼收入水平低（2019年全國居民人均可支配收入30733元，其中城鎮居民人均可支配收入42359元），更多是數者兼具，根本不足以給樓市提供強力支撐。
過去還有去庫存政策和棚改刺激，讓三四線城市火熱了一陣。但現在國家明確發展中心城市，棚改到2020年也已經是結束之年，三四線城市還怎麼繼續上漲？
除了燕郊、惠陽、崑山這些真正的環一線能得到一線城市外溢，其它的三四線根本提供不了充足的購買力。
現在有一些三四線城市，譬如臨沂、唐山，房價還在漲，這又是為什麼？
一方面，有的是去庫存、貨幣化棚改等的餘熱未盡；另一方面，有的是土地供應突然減少、概念炒作等短期因素影響。但房價長期支撐，還是要回歸城市實力和人口支撐。
最近三年臨沂房價大漲，供地減少是根本原因。2015年土地供應突然下降，土地成交減少了四分之三，2017和2018年供地在16年略有回升後又開始持續下滑。2017-2018年去化週期縮短到0.85個月-1.6個月。
但臨沂經濟增長慢，人口外流多，缺乏持續增長潛力。2019年GDP為4600億，增速3%，城鎮化率只有52.75%；2018年戶籍人口1179.8萬，常住人口1062.4萬。一旦過去累積的購房需求釋放完或供地增加，立馬就會降溫。
還有韶關，2019年GDP 1318.4億元，增速6.0%，常住人口303.04萬，戶籍人口337.2萬。經濟實力弱，發展慢，人口在外流，根本支撐不了房價長期上漲。
所以，現在開發商也在退出三四線，轉而到一二線城市拿地。譬如融創土地儲備超82%位於一二線城市；萬科2019 年新增項目 71.5%位於一二線城市；以往深耕三四線的碧桂園，也將93%的資源配置於人口流入區域，73%位於中國五大城市群。
以後三四線的房子回面臨一個很尷尬的問題：想買的買不起、想賣的賣不出。哪怕看著房價沒跌，但有價無市。
很多三四線城市的房價在過去一路飛漲，甚至逼近了二線城市。然而長沙的均價也才一萬一二，房價七八千甚至上萬的小縣城，比得過長沙嗎。
同時，二線城市為了搶人，不斷放鬆落戶，最近的2020新型城鎮化的文件也要求放開放鬆落戶，可以預見未來二線城市落戶門檻幾乎為零。
如今，三四線城市的房子相比二線，不管是價格還是購房資格，都已經沒有什麼優勢可言 ，只有當地的剛需才需要在三四線買房。
同時，三四線小城市普遍都有新房癌，只喜歡買新房，很多時候新房漲了，但二手房就是漲不起來，二手房不漲就沒有投資空間。
其實，三四線城市說到底，就是不缺房子，缺的是購房者。本土居民基本都有一兩套房子，年輕人又都外出務工，房屋空置率居高不下，房屋完全過剩。
隨著上一輪三四線的上漲餘熱消耗殆盡，房價回落將成為它們逃不掉的宿命。
對於絕大部分三四線城市，不管現在是漲也好，跌也好，我只有一句話：再過幾年，你且看它。
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以上為正文，來自士子心
