转自大胡子说房
一个城市的楼市真的可以通过研究、分析、考察，在纷纷扰扰的城市发展中看到它的未来，帮助我们做出正确的投资抉择吗？
曾经的我不敢下定论，但经过2年时间的验证，我被一次次验证，只要你的眼光够毒辣，城市的发展是可以被预测的！
尤其是前几天，一位大胡子说房的粉丝，特意来到李老师办公室，感谢他的“救命”之恩。
事情源于2018年4月，海南全岛限购，大批错失海南的购房者转战云南，而西双版纳更是成为其中的焦点。
当时，很多与海南失之交臂的大胡子说房学员，看到西双版纳一路攀升的房价，心痒难耐，希望李老师给个定论，只能他点头，立马就杀进版纳楼市。
于是，应学员要求，大胡子说房立马前往西双版纳进行考察。考察过程中，很多项目找到李老师合作，愿意给出很高的佣金。但最后，李老师还是决定劝学员们不要来投资。
时间，验证了李老师的判断。
根据吉屋网房价数据显示，西双版纳的新房房价，从2018年12月最高的11231元/㎡跌到今年3月10077元/㎡，跌了10.27%。
而更能反映市场的二手房价跌得更惨，从2018年9月的10588元/㎡跌到今年3月8157元/㎡，跌幅22.96%。
吉屋网房价数据
为了验证，我们特意翻找出当时2018年5月去西双版纳考察时的项目，对比价格变化，发现的确是出现大幅度的降价。
江北新城里，当时一个叫俊发滨江俊园的楼盘，均价：13500元/㎡。而现在，房天下显示均价9000元/㎡。
万达西双版纳旅游度假区，当时住宅均价：13000元/㎡，别墅均价：22000-25000元/㎡（毛坯）。而现在，区域上一个融创曼陀香缇的项目，住宅均价8900元/㎡。
嘎洒旅游小镇上，当时的雅居乐西双林语，高层住宅：11000元/㎡，别墅均价：25000元/㎡（含装修）。而现在住宅均价8000元/㎡。
那位学员走后，李老师是这样跟我们说的：“我感到很欣慰，事实证明我们做的事是有价值的。既帮助了学员，自己也得到满足，给大家提供了价值”。
2018年考察完西双版纳后，大胡子说房很坚定地告诉大家：
因为气候而买来旅居养老居住没问题，但投资空间有限。
为什么会下此结论？
1.西双版纳没有核心产业支撑，也没有国家级别上的政策支持，纯靠旅居养老支撑的价值上行空间有限。仅仅靠旅居养老房产吸引的只能是候鸟式人群。
2.交通不便。从昆明到西双版纳景洪只有开车和飞机两种交通方式，开车要8、9个小时，有机场但是一般也得在昆明转机，费时费力。
3.有热带气候，但是资源稀缺性比海南弱。西双版纳的核心自然资源是雨林和绿色植被，而海南是海。类似于泰国的清迈和普吉，旅游各有特色，但真正谈旅居买房，海景的价值要高得多。
4.一带一路是全国的一带一路，而不仅仅是口岸城市的一带一路。虽然版纳是边境城市，但不必过度的放大类似于版纳这种边境城市的一带一路价值。
5.价格已是高点。几个纯旅居人群买的市场一手房均价已经达到1.2万/㎡，即使因为海南限购而推动版纳的房价进一步上涨，但空间有限。
考察完，大胡子团队当时就判断“按照这种态势发展，国家说不定也会出手控制”。
果不其然，2018年5月考察完，6月初西双版纳就出台了2年限售政策，7月再加码，严格执行备案价，严禁房企擅自调整销售价格。再后来，就是大家看到的，楼市冷淡，房价下跌。
这让我们感到很庆幸，我们坚守住了自己的底线，只推荐我们认为有价值的城市、区域和项目。
这让我想起刚进入公司时，李老师跟我们说的一句话：我提供服务和正确的指导，客户付钱，这钱我挣得安心。这么多有价值的地方我可以推荐，我为什么要昧着良心赚黑心钱。
2018年云南考察文章：《海南关闭，需求不死！云南能否借机上位？》
西双版纳的房价下跌，不仅是一个城市，更是整个三四线楼市衰落的真实反映。
根据《证券时报》旗下数据宝的数据显示，
2019年全国城市跌幅最大的20个城市，无一例外全是三四线城市。就连三亚，也因为限购关上了楼市入口，出现了大跌。
而且这些城市涵盖各种类型。有旅居的西双版纳，下跌12.24%；有临一线城市广州的清远，下跌10.64%；有临强二线成都的资阳，下跌11.58%。还有大量普通三四线城市，泸州、滨州、肇庆等等。
资阳，2019年GDP仅777亿，常住人口250.3万人，户籍总人口342.4万，全体居民人均可支配收入24826元。
清远，2019年GDP为1698亿，常住人口388.6万，户籍人口446.1万，全体人均可支配收入24362元。
西双版纳，2018年GDP为417亿，常住人口118.80万，户籍人口100.87万，城镇常住居民人均可支配收入31903 。
肇庆，2019年GDP为2457亿，2019常住人口418.71万，全体人均可支配收入为26122元。2018年户籍人口446万。
这些城市，要么经济实力弱要么人口规模小，常住人口远小于户籍人口，人口流失严重，要么收入水平低（2019年全国居民人均可支配收入30733元，其中城镇居民人均可支配收入42359元），更多是数者兼具，根本不足以给楼市提供强力支撑。
过去还有去库存政策和棚改刺激，让三四线城市火热了一阵。但现在国家明确发展中心城市，棚改到2020年也已经是结束之年，三四线城市还怎么继续上涨？
除了燕郊、惠阳、昆山这些真正的环一线能得到一线城市外溢，其它的三四线根本提供不了充足的购买力。
现在有一些三四线城市，譬如临沂、唐山，房价还在涨，这又是为什么？
一方面，有的是去库存、货币化棚改等的余热未尽；另一方面，有的是土地供应突然减少、概念炒作等短期因素影响。但房价长期支撑，还是要回归城市实力和人口支撑。
最近三年临沂房价大涨，供地减少是根本原因。2015年土地供应突然下降，土地成交减少了四分之三，2017和2018年供地在16年略有回升后又开始持续下滑。2017-2018年去化周期缩短到0.85个月-1.6个月。
但临沂经济增长慢，人口外流多，缺乏持续增长潜力。2019年GDP为4600亿，增速3%，城镇化率只有52.75%；2018年户籍人口1179.8万，常住人口1062.4万。一旦过去累积的购房需求释放完或供地增加，立马就会降温。
还有韶关，2019年GDP 1318.4亿元，增速6.0%，常住人口303.04万，户籍人口337.2万。经济实力弱，发展慢，人口在外流，根本支撑不了房价长期上涨。
所以，现在开发商也在退出三四线，转而到一二线城市拿地。譬如融创土地储备超82%位于一二线城市；万科2019 年新增项目 71.5%位于一二线城市；以往深耕三四线的碧桂园，也将93%的资源配置于人口流入区域，73%位于中国五大城市群。
以后三四线的房子回面临一个很尴尬的问题：想买的买不起、想卖的卖不出。哪怕看着房价没跌，但有价无市。
很多三四线城市的房价在过去一路飞涨，甚至逼近了二线城市。然而长沙的均价也才一万一二，房价七八千甚至上万的小县城，比得过长沙吗。
同时，二线城市为了抢人，不断放松落户，最近的2020新型城镇化的文件也要求放开放松落户，可以预见未来二线城市落户门槛几乎为零。
如今，三四线城市的房子相比二线，不管是价格还是购房资格，都已经没有什么优势可言 ，只有当地的刚需才需要在三四线买房。
同时，三四线小城市普遍都有新房癌，只喜欢买新房，很多时候新房涨了，但二手房就是涨不起来，二手房不涨就没有投资空间。
其实，三四线城市说到底，就是不缺房子，缺的是购房者。本土居民基本都有一两套房子，年轻人又都外出务工，房屋空置率居高不下，房屋完全过剩。
随着上一轮三四线的上涨余热消耗殆尽，房价回落将成为它们逃不掉的宿命。
对于绝大部分三四线城市，不管现在是涨也好，跌也好，我只有一句话：再过几年，你且看它。
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以上为正文，来自士子心
