文｜公众号“壹楼” 豹子哥
这里是武汉迄今为止备案均价TOP1的新盘。
地址：汉口青岛路。
名称：华发外滩荟。
去年首次推盘时“壹楼”就介绍过，它在武汉市场是一个相当奇特的存在：
衡量这个项目成功与否，不在于它卖价有多高、卖了多少，而要看它是否锁定了一批真正“懂”它的买家。
现在，第一批买家已将谜底揭晓。
丨（示意图）
01.
还是先用一点篇幅，来了解下这个注定很“孤独”的楼盘。
青岛路位于过去老汉口“十里洋场”的端头地带——英租界内。英租界是旧时汉口形成最早、发展最为完善的租界。如今这里是武汉历史文化风貌核心区。
作为汉口近代工业的起源地和最早的的金融贸易中心，汇丰、花旗、景明洋行、平和打包厂等旧时金融和实业聚集，并在这里留下了圣教书局、鲁兹故居、英文楚报馆等大量英伦风格的建筑群，时称“万国建筑博物馆”。
丨旧时洋行聚集的区域
中西方建筑文化的长期交融，还在这里诞生了汉派民居——里分。咸安坊、同丰里、汉安村等是其中的代表作。
汉口的里分如同北京的胡同，上海的石库门一样，是城市独特的居住文化符号。
当年，这里曾是汉口的高级住宅区，东情西韵、精致优雅的生活，引领了那个时代的风潮。
丨修缮后的圣教书局（实景）
咸安坊当时的住户多为社会名流，如轮船巨头卢作孚、药业大王陈太乙、汉剧大师陈伯华等。这样一个占尽了老汉口核心城市资源的地方，非普通人敢有奢望。
丨曾经住在咸安坊的部分名人
因为历史太过厚重，文物太多，这一带一直是汉口旧城改造特慢、特审慎的片区。
2015年6月，华发以15.8亿竞得青岛路旧改地块。
当时的出让条件严苛：住宅占比为48%，在商业建筑面积中，开发商必须至少自持75%。
此后至今，华发花了5年的时间，先从历史建筑的修复、保护和平移开始，然后根据总规划要求，在咸安坊等里分民居旁边，新建了几栋限高24米以下的超低密住宅楼，容积率仅约1.56。
去年推出的42套洋房，即在此中。
02.
从华发了解到，第一批洋房买家中，从北上深等一线城市乃至海外“回迁”的人占了多数。
也是一些低调的强者。
有的买家或出生于此，或幼时记忆与此处有关；有的家族生意与武汉有关；更多的人看中了这里的稀缺和无法复制的收藏价值。
买家刘先生对于汉口南京路一带的童年记忆：
红色的外墙、街边粗大的梧桐树、好玩的院落、家中长辈对咸安坊的向往…
“我还记得小时候在咸安坊玩耍时听到的那些故事。咸安坊4号是一家山西钱庄老板花20两黄金买的；孩子们最喜欢去的是8号楼，那里有个花园有凉亭；15号黄家的住所更为讲究，有地下室，有木质楼梯，卧室外有小露台，房间内层窗户为玻璃，外层为木制百叶窗。”
高中毕业后，刘先生赴国外学习设计。在美国纽伯里街、德国杜塞尔多夫等历史街区时，他都会想起小时候在汉口的经历，“青岛路的梧桐街巷、咸安坊的红墙钢窗，令人念念不忘。”
丨圣教书局（内部实景）
一位叶姓女士，20年前从上海嫁到武汉。她说，汉口的老街巷、老房子特别能缓解“乡愁”。
“这里的洋气不输上海。过去武汉首个有抽水马桶、冷暖热水的高端民居都在这一带。放在旧上海，这也是高等住宅的标志。”
无法用普通豪宅对标的气场优势，决定了它无法批量复制。
所以，那些人既是买来住，更是买来收藏。
第一批客户中，有在深圳做生意的武汉人，买了4套做资产沉淀。
有上海电竞产业的玩家，准备回汉组建工作室。
一位北京来的黄先生入手了一套，规划用做私人会所。
祖籍新洲的他在北京住的是四合院。在华发外滩荟，目光所及的一栋栋老宅子仍然对他有巨大的吸引力。
03.
事实上，这是一群已站在豪宅鄙视链顶端的买家。
他们买房子时并不怎么关注他人看法，很少为了攀比，而是为了内心的平和，完全不似《三十而已》里那些上海太太们的虚荣。
这其实是对的。
不过，武汉楼市对于这些决定豪宅价格天花板的客群，此前很少有合适的项目对接。
在武汉的历史风貌区域里，能承担新旧交融的地产项目，一直是空白。
这种房子的成交量放在房地产市场里看，就像古董商手里的明代青花瓷放在了餐具批发市场。几乎被淹没。
但这些人却是楼市里很有代表性的一批“回迁户”、汉口未来的新“土著”。
只是我们对这一群体的关注太少。
丨（圣教书局）
这个群体背后的地产观根本就是非主流的，他们对房产的需求，已经跳脱出了大众审美的凡庸。
他们希望的房子，是阅尽沧桑后于历史的缝隙里觅到的宁静岁月。但这种居住感，却被此前数十年的城市化运动所忽视。
就像上海的山阴路、思南路，苏州的平江路一样，汉口的青岛路、南京路一带的老式街巷，特别能把人带到时光荏苒、物是人非的历史情绪中。
十多年来，汉口老租界区内大片建筑被迫拆迁，历史对于城市的现实发展做出了巨大的让步和牺牲。
所幸仍然有一批优秀历史建筑得到了坚决的保留，这对于现在片区的保护性开发留下了必要的历史文化背书，预留了难得的空间。
丨（拍摄于圣教书局）
对这类买家而言，不仅仅是在老汉口多买了一套房子，也不仅仅只是多了一项资产配置，更重要的是，借助这些不可再生的住宅资源，可以守住在这个城市的位置。
04.
不知不觉，大城市的增量人口已经从自然增长切换到了新移民导入模式。
互联网、金融、贸易、新消费等行业的的80后、90后，在买豪宅这种事上，已经成为了绝对主力。
这些来自国内乃至全球的精英人群，用“智本”和资本在支持城市发展的同时，已慢慢渗透融入了大城市的顶层。
他们的选择，正在影响城市顶级房地产选筹逻辑。
也就是说，豪宅价格是由城市里最有钱的那个阶层的需求和城市豪宅供应量共同决定，其走势并不能用城市居民的“房价收入比”衡量。
所以我们会说，外滩荟这种楼盘其实可以不用限价，只要那帮顶级买家有“好想住这里”的冲动，价格完全可以交由市场决定。
换一个角度看，旧城拆迁后一度凌乱的城市界面、曾经模糊的城市结构，也需要市场的力量。
顶端买家们对房地产的需求以及为此的付出，也为这些旧改片区的历史风貌保护和活化提供了动力。
汉口的旧租界区如果出现超低密宅地，真的会是卖一套少一套。
去年我推介华发外滩荟后，很多人问，咸安坊老宅子卖多少钱一套。
这真的是一个误会。老宅子和前面所说的圣教书局、英文楚报馆等一道，都是非卖品。
这些历史建筑经过精心修缮后作为商业和公共建筑而存世，不会成为住宅，也不允许对外出售。
丨华发外滩荟商业效果图
丨华发外滩荟商业效果图
而在城市的历史肌理之上，在这些非卖品一侧，华发每年新推的小几十套里分式洋房、叠墅，才是为那些新时代”土著“圆梦的宅邸。
那些非卖品以后会是什么样子的？
答案是，你可以把它们当作华发外滩荟特有的商业配套，为洋房带来稀缺尊贵感的“社区资源”。
05.
我们这个时代，楼市里真正的稀缺是什么？
这个问题其实在外滩荟可以分成两个问题：
华发将把这一片”整“成什么样子？
以后武汉人能在这里看到什么？
项目整体规划在中山大道文化旅游轴线、汉口沿江景观生态轴之间。
建筑、景观在动线打造时保留了原有经典街道走向，与周边原有的街巷体系做了有机串联，并且注入现代都市功能。
丨华发外滩荟沙盘图。
它整体是一个绿荫步道、国际时尚精品街、文化风情街所形成的“一带两街”商业布局。
在保护性修缮的文物建筑周边，配建了一些风格类似的商业建筑，同时把里分洋房植入了进来。
那些非卖品、那些精心修缮的历史建筑，将引入高端私人会所、艺术展览、剧场、跨界书吧、品牌旗舰店等特色业态。
最终活化成一个个人文艺术生活场与潮流生活的风尚之地。
丨华发外滩荟商业（效果示意图）
丨华发外滩荟商业（效果示意图）
从目前已公开的信息来看，无论是新建的叠拼式花园洋房，还是以里弄式汉派民居为核心的商业街区，以及英式特色的文保建筑，华发外滩荟都在极力还原百年前汉口旧租界区中西融合的建筑风貌以及当年顶级的生活、文化及商业景象。
在汉口，还有哪里能找到比这更好的地方来做这种事呢？
目前，华发已经成功还原了圣教书局的历史原貌并于去年开放，这里目前也是“汉口外滩历史博物馆”。
此外，咸安坊10栋里分住宅的修缮已在进行中。贺衡夫怡庐主楼的平移方案的论证已初步完成。
按传承·保护·共生的理念，华发为此组建了中外合璧的大师级团队。
丨咸安坊老房子立面修缮思路
丨咸安坊修缮前实况
丨咸安坊修缮后（效果图）
即便是在全国范围内，类似青岛路这样有着厚重人文历史背景，同时兼顾建筑保护和商业开发的地产项目，也极为少见。
这里曾是武汉看世界的窗口。
这里将是世界看武汉的前院。
06.
按华发当时的拿地协议，华发外滩荟总开发面积仅19.8万方，三分之二不允许出售。
也就是说，总共只会有200多套房子能拿到市面上。平均每年只有小几十套，惜售特征明显。
去年，它入市的数字是——42套洋房，备案均价5.5万元/平。
今年，它的入市指标已宣布：78套。
这三幢即将亮相的豪宅位于B地块，这也是华发外滩荟唯一的一块纯住宅用地。
丨（效果图）
其中，B3号楼为建面约216-295平的叠拼，只有8套。该幢房子目前已有买家希望能整体拿下，单笔交易额过亿元。
此外，平层洋房42套，建面约118-155平；复式洋房28套，建面约173-326平。
这些像是活在王家卫电影里的宅子，又将是一片折叠了老汉口风情的所在。
洋房的外形稳重敦厚，不仅仍有充满故事感的地道民国中式风，也是藏在梧桐树阴里的一套套雅豪宅邸。
有宽阔明亮的开窗面，部分会带露台或一楼小院落。
丨华发外滩荟里分洋房（效果图）
丨华发外滩荟里分洋房（效果图）
目前开发商尚未释放这78套房子的准确价格。
“壹楼”预计，其单套总价区间或在六七百万元至一千七八百万元。
这种价格放在武汉固然已很震撼，但在北上深等一线城市藏家看来，以历史、大师、圈层等价值为背书的绝版住宅，长远来看，不应该只值这个价。
私享静谧的居住环境、英式风尚的休闲园林、醇熟便捷的商业配套、雍容典雅的古典立面、高端现代的居住质感。
集齐这五大优势于一身的宅子，一套就可以收藏汉口百年的风华，让人看到藏在建筑背后的体面。
从一间间历史街铺中，走过法桐树下红砖的拱廊、硬朗的石门，于自家一室明净中沏一壶香茗，与家人或三两个挚友私享，得半日之闲，可抵十年尘梦。
住在这里面的人，真的会如同大隐于市的高人，有一种与世隔绝的既视感。
窗外明明就是繁华的车水马龙，户内的人却可以插香品读，岁月静好。
07.
这是武汉少有的收藏属性大于地产属性的楼盘。
用一位买家的话说，“汉口只有两种房子：这一个，以及其他”。
随着华发外滩荟保护性开发的延续，这些“回迁户”和汉口里分住宅的缘份将会持续。
历史风貌街区，只有和实用性结合起来，才是最好的保护。
这些买家懂这些宅子、选择了这些宅子；同时，这些宅子也选择了他们。
目前，在武汉楼市也只有外滩荟能够这样“玩”地产，“玩”这些无法量产的类文物级住宅。
丨圣教书局（实景）
丨圣教书局（实景）
汉口往事，在漫漫时光中朝着历史的深处走去。但那些零星的老建筑就像汉口的关键词，扣住了它们，就能听到汉口久远的呼吸和脉动。
懂这些宅子的人，才能懂得汉口；只有懂得了汉口，你才能懂得这座城市的成长。
仔细想想，现在买在手上的住宅，有多少可以耐得住50年以后的回头一望？
里分洋房外头的人和事，比房子更精彩。
/ END/
