中房報記者 唐珊珊 | 北京報道
銷售乏力，債務承壓。時隔數月，“股+債”戲碼再次上演，主角雙方依然是新湖中寶和綠城。
4月19日，新湖中寶（600208.SH）發佈公告稱，將轉讓其持有的上海中瀚和浙江啟豐35%股權及相應權利和權益予綠城中國（03900.HK）。綠城中國需分別支付19億元和3.79億元，總交易對價合計22.79億元。
其中，上海中瀚35%股權轉讓價款為5.17億元，另外13.83億元為財務資助，浙江啟豐35%股權的轉讓代價為1.86億元，另外綠城提供財務資助約1.93億元。雙方將為共同開發瀋陽“仙林金谷”項目、“新湖灣”項目和“新湖美麗洲”項目系以及青藍國際城項目二期（合稱“目標項目”）。
這是繼2019年12月轉讓上海明珠城項目35%股權給綠城後，雙方再度交易。接連“賣子”也引發業內對新湖中寶資金狀況的猜測。
對此，新湖中寶方面表示：“此次系新湖和綠城在地產領域戰略合作的延續。有利於加快公司相關項目開發進度，提升經營效率，優化公司資產負債水平，實現更加穩健高效優質的發展。”
“將項目賣給誰不重要，重要的是這次橫跨金融、地產兩界的新湖中寶這次如何在戰略上做好加減法。”上海金融投資研究院院長周君在接受記者採訪時表示。
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債務壓頂，二度“賣子”
“資產好，流動性差。”是業內給新湖中寶最多的評價。
作為較早進入舊城改造領域的地產企業，新湖中寶手中握有令人豔羨的舊改項目。資料顯示，截至2019年6月底，其在上海手握五大舊改項目（瑪寶、青藍國際、天虹、新湖明珠城、亞龍）合計建築面積達 180 萬平方米，在上海內環內土地儲備名列行業前茅，因此也被業內成為“上海內環舊改之王”。
相比招拍掛，舊改項目存在低價拿地優勢，然而對於新湖中寶來說，大量的舊改項目卻成為難以言說的煩惱。
以此次轉讓給綠城的青藍國際城項目二期為例，據記者瞭解，青藍國際位於上海閘北區內環線內，與虹口區相鄰，佔地100餘畝，是上海新一輪“365”舊城改造的重點項目之一，該項目佔地100餘畝，是閘北區舊城棚戶區改造的民生工程項目，同時也是閘北區內環線以內較大的成片改造地塊。
2009年，新湖中寶通過多次併購全資控股上海中瀚置業有限公司（下稱“中瀚置業”）獲得該地塊。2010年初完成對一期1200戶的拆遷工作，2012年7月動工，但此後該項目進展緩慢，目前二期於2018年開工，目前尚在建設中，預計竣工時間在2023年。此外，新湖中寶目前在開發的27個項目中，有13個項目開發週期超過10年，佔比近一半，個別項目開發週期在20年以上，平均開發週期在9年附近。
過長的開發週期佔用了企業大量資金，需要依靠不斷融資來解決資金難題，這一點在新湖中寶的財報上明顯體現出來。
半年報數據顯示，截至2019年9月底，公司總資產1415.46億元，總負債1054.41億元，總資產負債率74.49%，在134家A股上市房企中排名50；淨負債率為166.5%，在134家A股上市房企中排名20。
從償債能力來看，截至2019年9月底，公司賬面貨幣資金128.52億元，經營活動現金流量淨額為1.27億元；帶息債務729.5億元，佔全部投入資本比67%，短期債務225.8億元，僅短期借款+一年內到期的非流動負債合計就達220.6億元。除2016年、2017年之外，貨幣資金均不能覆蓋短期債務，且自2016年，這個比值逐年下降。
2020年3月17日，穆迪投資者服務公司將新湖中寶股份有限公司的企業家族評級從 B2 下調至B3，並將其所發行債券的有支持高級無抵押債務評級從B3下調至Caa1，所有評級展望維持為負面。對於下調原因，穆迪助理副總裁楊昱穎表示：主要源於對新湖中寶再融資風險的擔憂，該公司未來12-18個月將有大量債務到期。
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金融踩雷，地產求生
儘管在新湖中寶的業務構成中，其房地產佔到83.01%絕對主角地位，但在新湖系的版圖中，投資和金融似乎才是其興趣所在。
資料顯示，2015年新湖中寶先後入股中信銀行、溫州銀行、盛京銀行、湘財證券、長城證券等，是這些公司的重要股東。兩年後，其將目光投向了新興科創領域。2018年4月和7月公司分別增資趣鏈科技和浙江邦盛科技有限公司，一年後，趣鏈科技已成區塊鏈獨角獸，估值達到50億元。
此後，其培育孵化的互聯網金融企業51信用卡也在香港上市，總市值約95億港幣，公司佔其股份比例的21.83%。連續兩筆成功的投資讓新湖中寶嚐到了甜頭，在趣鏈科技和51信用卡之後，又相繼參股了萬得信息、邦盛科技、趣鏈科技、通卡聯城、晶晨科技等眾多科創企業，其中，晶晨科技在2019年8月登陸了科創板。
“通過投資參股金融公司以獲取金融牌照，然後轉向金融科技，抓住風口上的機遇。”上海一位風投機構創始人告訴記者。
在他看來，新湖國際對資本運作的偏重與新湖系背後的大佬黃偉有關。上世紀90年代初，黃偉憑藉溫州人的膽識，在杭州國際大廈租下了幾個櫃檯賣眼鏡，並從中賺到了第一桶金。此後便開始遊弋在國債期貨和商品期貨市場，憑藉對資本天生的敏銳，積攢下雄厚的資本，隨後轉向剛剛興起的房地產市場。儘管從不在媒體面前露面，但在新湖系的每一輪資本運作中，都可見其蹤跡。
然而再高超的資本運作能力，終究抵不過政策環境的角力。
公司年報顯示，2016年-2018年，公司向關聯方取得的借款餘額（含本金及利息）分別為22.40億元、24.48億元和82.60億元，主要是向中信銀行、溫州銀行和盛京銀行取得的借款。
儘管密集涉足金融、科技領域，金融牌照數量增多了，但其債務逐年攀升，大量舊改項目週轉緩慢，造成營收弱化，現金流吃緊；金融方面投資帶來一部分投資收益，但金融科技領域的不確定性及有限的收益額度，對於高槓杆的地產企業而言，遠不及銷售回款來得有效，數據顯示，新湖中寶75%附近的所持股權遭質押，三分之一資產受限，整體再融資彈性非常有限，如何在2020年這個特殊環境下做好戰略調整將是新湖中寶亟待解決問題。
