今天這篇，我想通過一個案例的縱向、橫向深度分析，跟大家聊聊買房時究竟如何選才能不踩雷？如何選才能住著舒服併兼顧價值提升?
對，這是一篇實用性很強的技術型乾貨。
1
上週朋友去看房，三環外圍轉了一圈都沒碰上特別滿意的，愁的直撓頭。
他買房有幾個硬性條件：
要緊貼三環，要有好的居住環境，價格不能超過1萬4；
說實話的確不好找，緊貼三環，要麼嫌容積率太高，要麼嫌環境太吵，再加上價格不超過1萬4這幾乎都找不到。
直到走到一個售樓部，簡單瞭解完項目和價格後，他激動的差點當場刷卡下定。
我問他為什麼？
他拽了一大串形容詞，綠樹成蔭、草坪成席，有古樹、有大湖、有高爾夫球場，還能聽到鳥叫聲，他說第一次找到這麼鬧中取靜的地方。
他說房子也是喜歡的類型，還是一梯一戶，價格才12800-13500，這肯定買得起。
聽完描述，這究竟是哪個盤？相信很多人都有了答案——這個盤就是位於經開老城區與濱河新城之間過渡區域的某盤。
這是他當天發給我的湖景照片。
該盤作為經開區最早入駐的大體量項目之一，位置上位於經開老城和濱河新區之間，涵蓋高層、洋房、別墅，曾經被稱為市區稀缺別墅之最。
的確，在鄭州四環內，這裡的環境絕對一流。
環境絕版、大面積內湖、一梯一戶，價格不過13500……單聽這樣規格的配置，相信很多人都會像我朋友一樣，如獲珍寶、激動得不得了。
但當朋友心動地就要掏錢訂房時，我攔住了他，勸他回去冷靜冷靜，好好考慮考慮再決定，因為絕大多數衝動下做的決定，往都免不了後悔。
2
不知道大家有沒有聽過一個詞，叫“第一眼美女”。
什麼意思？就是指第一眼看上去五官非常漂亮、甚至堪稱驚豔，但若仔細推敲、認真觀察，又很容易發現硬傷，並不耐看。
該盤以及所有與之類似的項目，都是這種“第一眼美女”。
看似驚豔、看似擁有超高性價比，但其實既經不起時間考驗，又接不住同行挑戰。
別的不說，我們就看價格走勢，必須承認，價格是房子價值的最直接體現，所以讓價格說話。
這是該盤自2015年-2020年的價格走勢圖。
早在2012年，這個項目就入市開盤了，到現在已經賣了第9年。
如上圖，可以明顯看出這些年該樓盤的價格變動情況：
2015年，高層毛坯價格10000，大平層1萬4-2萬3；
2016年，高層14000，大戶型170的價格1萬6；
2017年，高層價格上升至1萬5，
2018年，高層均價1萬6，最高衝至1萬7，大平層2萬4；
2019年，高層1萬5，大平層2萬；
2020年，還在賣六期，4棟樓在售，高層12800-13500；
九年來，這個“第一眼美女”高調入市，2016年6月全國瘋漲行情前，價格還是10000；緊接著，鄭州掀起一輪地王潮，價格瘋漲，這個盤也一路衝至1萬6，最高達到1萬7甚至1萬8。
但隨後，因為土地風波、維權風波，加上市場普遍轉冷，該盤的房價也一路下跌，從巔峰時間一落千丈，到現在高層毛坯價回落到12800-13500，跌到了近5年來的最低點。
而橫向對比，同為經開區四大雄盤的富田九鼎世家、綠地海珀蘭軒、恆大綠洲，卻是完全不同的境遇。
富田九鼎世家可以說是最大的贏家，2013年入市，2015年價格1萬出頭，2017年以精裝2萬3的高價華麗收尾；如今二手房非常吃香，價格1萬9-2萬左右，成為區域二手房最高價；
恆大綠洲小步快跑，2013年帶裝修價格9000+，2014年-2016年上半年，一路從1萬左右的價格緩慢上升至1萬3；交房後二手房價格也是小火慢燉狀態，如今二手房價格17500-18000左右；
綠地海珀蘭軒就略尷尬了，2014年開始賣，價格1萬1比較高；2016年價格賣到12500。屬於典型的雷聲大雨點小類型，宣傳太好、實體呈現落差又大，經歷了聞名鄭州的維權事件，晚節不保。如今二手房價格賣到15800-1萬6左右。
同時期改善住宅，富田如今單價高居2萬，仍然一房難求；但配置頂壕的該盤，卻跌落神壇，越來越剛需化，新房跌到1萬3，二手房價格也不過1萬3/1萬4，華麗登臺、又落寞而終。
3
一手穩贏好牌，卻打的稀巴爛，究竟因為什麼？有什麼啟示？
遙想當年，代理豪車的本土小房企帶著這個項目入市之初，也有著巔峰輝煌時刻。
總佔地3000餘畝規模中，大手一揮做了1500畝室內高爾夫球場、500畝的金沙湖水景，住宅部分之佔1000畝左右，前期以濱湖墅院、法式排屋、法式合院、以及瞰景大平層等豪宅物業入場，搭配上豪車、豪華遊艇、飛機展等，還曾經請來了林志玲等諸多明星助陣……簡直無人能敵、羨煞旁人，高調得不得了。
但冷靜過後仔細推敲，這類項目並不像表面看起來那麼完美，甚至有諸多硬傷。
硬傷之一：內外環境極不協調。
這個項目內確實環境絕佳，猶如世外桃源；但出了項目立馬讓你見識到什麼是天差地別。項目周邊全是工廠，鄭州日產、黃金葉廠，擁擠、嘈雜，找不到一絲高雅的感覺。
硬傷之二：開發商經驗甚少，獨自折騰，實力顯然不夠；
作為豪車代理，這家本土小房企在房地產領域開發經驗少之又少，又在這麼大地塊裡單打獨鬥，唉，難。
硬傷之三：先豪宅後剛需，讓頂級富豪和屌絲剛需住一起，本身就是尷尬；
前期別墅、聯排、疊墅、合院、大平層，清一色鼎豪物業，但後來七十多平、八十多平的小戶型越來越多，越來越剛需化，中產、改善、剛需混為一體，入駐人員雜亂不堪。
硬傷之四：片區過於孤立，又沒有政府支持，配套幾乎為零。
項目自成一個小片區，往北是經開老城，往南是起點頗高的濱河新城，唯獨這裡孤零零於世獨立、孤立無援，到現在公共交通只有一條292公交線路、沒有地鐵、也沒有像樣的商業。
4
這樣的項目，在鄭州並不止一個，北邊、西邊都有，情況大致雷同。
房價12800-13500，這個項目如今的價格能買嗎？
我的建議是，如果你是地緣性剛需，錢不多、又基本不依賴於公共交通，那麼買來自住尚可；其它情況、其它用途，一概不建議。
項目本身並不是今天要講的重點，今天的重點是要通過這個案例，聊聊我們買房選盤時的啟示和禁忌。
第一、區域價值要放在第一位！無可商量的放在第一位！
要選潛力區域、重點發展布局軸線上的區域。
第二、禁選孤立片區、禁選一家小房企獨自折騰的大項目，否則終會嚴重掉隊！
第三、要選資源充沛的地方，教育、商業都要有，至少5年內要有，否則住著尷尬，也嚴重影響升值！
5
如今，疫情過後，絕大部分開發商都大大調整了銷售方式和推盤節奏。
單四環內主城區，接下來就有20多個項目入市開盤，而且開盤週期、頻次都會比以往要快很多：
碧桂園鳳凰城；
萬科山河道；
恆大林溪苑；
康橋玖璽園；
綠城柳岸曉風；
崑崙望嶽西苑；
嘉裡中心；
康橋閱溪府；
常綠東風宸院；
保利天匯居；
中海雲鼎湖居；
泰禾東府大院；
康橋香麓灣；
……
這裡面，一定有不少好的機會，一定也會出現高位站崗的情況。那麼，如何辨別哪些是好機會？哪些是大深坑？如何在選房之初，就能預判將來的漲幅？
