“非禁即入”。這是海南省的最新表態。人們為之興奮不已。據說，海南的房價又開始猛漲了。新的“淘金”海南大幕顯然正被拉開。儘管類似的大幕被拉開過多次，但這一次卻同樣令人期待。
早在32年前，海南就曾宣示過“法不禁止即自由”——1988年4月1日，全國人大一次會議舉行第三次新聞發佈會，當時的海南主政者梁湘明示了海南特區的3個“進出自由”，即資金進出自由，境外人員進出自由，貨物進出自由。貨物、人員、資金進出口自由是海南經濟特區的重要特徵，也是海南社會經濟發展的重要保證。
“凡是國家法律、法規及省政府的條例規章沒有明文禁止的，有利於生產力發展的生產經營活動，企業事業單位、團體和個人均可放開經營，大膽試驗。”這就是轟動當時的“法無禁止即自由”！
“搶人”同時開始進行著。海南人才交流服務中心特別派出人員離瓊赴大陸，在北京、西安、武漢、重慶設立人才引進辦事機構，招賢納士，引進海南開發建設急需的人才。
從1987年秋季持續到1988年夏天，十萬人才過海峽，不約而同地湧向了海南島，幾乎將海安和海口兩個寂寞多年的港口擠爆。“闖海人”，作為一個歷史名詞，永遠的留在了海南發展的歷史中。在這次中國當代史上最為壯觀的人才流動大潮中，具有大專以上學歷的佔90%，35歲以下的佔85%，具有高級中級職稱的有近7000人，人才之集中令人歎為觀止。其中，“萬通六君子”等都是其中的赴瓊“人才大軍”中的一份子。
4月13日，第七屆全國人民代表大會第一次會議通過了國務院提出的《關於設立海南省的決定》《關於建立海南經濟特區的決議》。第二天，國務院批轉《關於海南島進一步對外開放加快經濟開發建設的座談會紀要》。…“淘金海南”的時代於是此起彼伏。
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從1992年倒推8年，小平同志親自行走在珠江兩岸，並說：“深圳的發展和經驗證明，我們建立經濟特區的政策是正確的。”
小平同志的這句話徹底消除了人們對是否辦特區的疑慮。
同樣，針對海南，小平同志說：“如果用20年的時間把海南的經濟發展到臺灣的水平，就是很大的勝利”，此言當時被作為中央精神向下傳達。
當時，國務院批轉過一個文件，《加快海南島開發建設問題討論紀要》，其中指出：“海南行政區可以根據需要，批准進口工農業生產資料，用於生產建設；可以使用地方留成外匯，進口若干海南市場短缺的消費品。”同時明文規定“上列進出口物資和商品只限於海南行政區內使用和銷售，不得向行政區外轉銷。”
時任海南行政區黨委書記、公署主任雷宇“激動得夜不能寐”。
為了又快又多地利用政策，完成原始積累，雷宇和他的部屬們選擇性地忽略了後條不得轉銷的規定，做出了一個大膽的決定：“進口1.3萬輛轉賣到內地，賺兩個億就行了”。
僅僅半年，海南島便出現了872家公司，個個直奔汽車而去。甚至部隊也參與了運車出島的大行動，海軍動用軍艦，以調防名義，把汽車全部換上軍用車牌，到湛江卸船後，把軍用車牌拆下，拿回海南繼續運第二批。事後清查，這半年裡，海南一共簽了8.9萬輛汽車進口的放行批文，對外訂貨7萬多輛。
而當國務院派駐調查組前來了解情況時，雷宇給出的說明是這樣的：“一、海南進口的所有汽車，都是在島內銷售的。二、目前已經到貨的車，不足1.5萬輛。三、海南對進口物資的管理，十分嚴格，一律不準出島，違者要受處分。”
直到1985年初，當規模達105人的龐大調查組進駐海南後發現，在一年時間裡，海南非法高價從全國21個省市、及中央15個單位炒買外匯5.7億美元，各公司用於進口的貸款累計42.1億元，比1984年海南工農業總產值還多10億元。
然而作為一個頗具知名度的地方主官，社會對雷宇本人的評價卻是複雜的，他為人清廉、正直，在任職期間，努力於肅清文革後遺症，並且對於人民來信事必躬親，僅在任三年便親手批覆人民來信5000餘封，他在大量的群眾來信、文件審批中已經累到需要別人幫忙扶著胳膊進行籤批。而在席捲整個東南部的汽車倒賣潮中，他本人卻並未受賄一分錢，財經作家吳曉波將其稱為“創造性破壞”。然而，很難定義其為創造性破壞，還是破壞性創造，如果沒有采用這種“破壞性”的行為，在原有框架內搞改革，在海南島搞一場“杯中風暴”，很難說能有多大起色。也許我們只能說雷宇是一個“不安分”的主官。
在小平同志對海南作出期望性指示的同年，中共中央書記處和國務院聯合召開沿海部分城市座談會，會議建議進一步開放由北向南14個沿海港口城市，作為中國實行對外開放的一個新的重要步驟。
“對於海南島的建設，中央十分關心，在座談會中討論了進一步搞好海南島開發建設的問題。”一位海南島綜合開發計劃的親歷者回憶稱，當時海南行政區政府主要負責同志曾提出，通過國家有關部門，為海南島開發建設編寫一個全面的調查報告。
而在小平同志親自提議，國家計委、國土局的幾番搜尋下，日本一個名為國際協力事業團的組織進入了國人視野，該組織對發展中國家發展社會經濟有一定經驗。而在1984年左右，中日關係正進入恢復邦交以來的“蜜月期”，兩國在科技、文化領域的交流迅速增多。
《中華人民共和國海南島綜合開發計劃》項目便在這種形勢下問世了。這是海南30年前編制“三規合一”發展規劃的首次探索嘗試。
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歷史上的1988年，海南成為我國第31個省級行政區、第一個特區省，成為人盡皆知的璀璨“寶島”，也開始為開發商趨之若鶩，從那時開始，海南“熱浪滾滾”。
海口，這個原本人口不到23萬、總面積不足30平方公里的海濱小城一躍成為中國最大經濟特區的首府，也成為了全國各地淘金者的“理想國”。用潘石屹的話說，1989年他坐船來到海南時還是黑濛濛一片，第二天醒來，發現一夜之間，島上已經湧進了15萬人。
1988年4月26日這一天，成百上千的人擁在海南行政區政府門前，門前左側所掛的“海南行政區人民政府”牌子已掛上紅布摘下取回，“海南省人民政府”牌子赫然屹立在陽光之下。這一天，海南省委、省人民政府正式掛牌，在4月13日的七屆全國人大一次會議通過《關於設立海南省的決定》和《關於建立海南經濟特區的決議》。許士傑任第一任省委書記，梁湘任第一任省長。海南從廣東省的一個行政區成為共和國最年輕的省份，從封閉落後的國防前線成為改革開放的最前沿。
“掛牌”之後的1988年5月20日，海南日報頭版文章《前進！海南人民》中激情澎湃的講道“在舉世矚目中，海南歷史進入了一個新紀元，海南人民踏上了通往理想境界的金光大道。……海南省作為我國開放改革的前沿、超前試驗的基地，無論成功的經驗，抑或失敗的教訓，都是寶貴的財富，對全國的進一步改革和開放，都將起到探路石的作用。我們要走的是前人未走過的路，要做的是前人未做過的事，其艱難險阻，在所難免。然而，正因為如此，其使命才倍覺重大，其任務才更顯光榮。”
彼時，十萬人才下海南正在進入高潮，這樣的高潮從1987年秋季持續到90年代初，其中有的一部分是被動抽調南下推動改革的，而更多的是主動南下參與改革、分享改革的。這一壯舉被稱為“十萬人才過海峽”。在這次中國當代史上最為壯觀的人才流動大潮中，具有大專以上學歷的佔90%，35歲以下的佔85%，具有高級中級職稱的有近7000人，人才之集中令人歎為觀止。
1992年4月15日，時任國務院副總理朱鎔基來瓊考察(22日結束)。他強調，發揮海南優勢，抓住有利時機建立有海南特色的經濟特區。21日，朱鎔基在海口市會見了熊谷組(香港)有限公司總經理於元平。
一個月之後的5月13日，中共海南省委召開常委擴大會議，聯繫實際，深入學習貫徹鄧小平同志南巡講話，大膽開拓，加快海南改革開放步伐。
兩週之後，海口市促進投資新政策出臺。新政策內容主要是：投資者可先成立企業、公司，後申報項目；成立企業、公司和符合條件的項目由審批改為登記；逐步允許外商經營商業零售、外貿、租賃、交通等行業。
時間到了6月19日，海南再次吹響了”號角“：《中共海南省委、海南省人民政府關於進一步擴大開放，加快特區建設步伐的意見》在《海南日報》公佈。
這個時候，名噪全國的“洋浦模式”開始“出籠”。建省2個月後，海南宣佈要選出一兩個地方成立自由港，實現“境內關外”的管理模式並引進外商。當時選定的地方就是位於海南西北部的洋浦。這是一個三面環海的半島，總人口約2.5萬人，利於封閉式管理。洋浦具有天然深水港灣，又臨近中東石油運輸的主要海上通道，十分適宜建設發展大型出口工業基地，而且，當時區內荒地約佔70%，土地貧瘠，即便開發失敗也不會付出重大成本。
熊谷組（香港）有限公司總經理於元平抱著極高的熱情帶人考察，並承諾聯合日本三井物產、東京銀行以及住友等財閥共同投資上千億港元開發楊浦29平方公里的土地。開發理念是吸收外資進行成片土地開發，公用設施建設全部採用外資，再由開發企業招商進行工業項目建設，投資風險完全由外方承擔。作為讓利條件，海南省擬定洋浦開發區30平方公里的土地使用權一次性有償出讓給開發企業，期限70年，出讓價格每畝人民幣2000元。熊谷組承諾用15年左右將洋浦開發區建設成一個“公用設施完善，以外向型工業和出口加工業為主的綜合性對外開放經濟區”。
設想中的洋浦開發區將由海關實施全封閉式管理，外國人憑藉護照能夠自由進出，國內人員進出等同於“出國”，需要持有海南省公安機關核發的“開發區特許證”，類似現在的港澳通行證。在司法方面，30平方公里的洋浦開發區將建立兩級法院和檢察院，這一創舉迄今還沒有第二例。除去“境內關外”的海關監管模式，洋浦最吸引眼球的是稅收政策，企業所得稅和其他開發區一樣為15%，不同類型的企業還有一定年限的免稅或者半稅待遇，企業自用設備、機械、零配件等均享受免關稅待遇。此外，允許商家保留現匯並自由匯往區外和境外，引入新加坡裕廊工業園的行政管理模式，推行“主辦制”，實現真正的“小政府”。後人將這些史無前例，甚至至今也無來者的設想稱為“洋浦模式”。
然而，正當這一計劃準備在1989年的全國“兩會”期間公佈時，一份由五位政協委員推出的“洋浦調查報告”如驚天炸雷一般，響徹海南政界。這份報告指責洋浦開發區的開發協議中，收購價格過低，承包面積過大，使用期限過長，是“新租界”。指責海南“八年抗戰打跑了日本鬼子，和平年代卻拱手相讓大片國土，典型的賣國”。
與此同時，國內外的一些報刊也發表文章，斥責洋浦模式是“賣國行為”，認為是“新國恥”；一些大城市受這些輿論影響的大學生，打著“還我海南”、“嚴懲賣國賊”等標語牌上街遊行。一時間鬧得沸沸揚揚。這就是轟動中外的“洋浦風波”。
時任省政府發展研究中心副主任的海南著名學者廖遜認為，“洋浦風波”的發生原因是多樣的。當時在全國範圍內，已經提出了以開放促改革。國門雖然打開了，但很多人的思想並未改變。以特區建設為例，深圳搞特區建設的時候，有人批評說是資本主義，洋浦辦開發區，有人批評說是“新租界”。“這說明當時很多人的思想比較僵化，沒有真正理解鄧小平改革開放精神，也沒有真正理解當時中國國情和世界經濟發展的趨勢。”
儘管鄧小平及時批示“我最近了解情況後，認為海南省委的決策是正確的，機會難得，不宜拖延，但須向黨外不同意者說清楚。手續要迅速周全。”但由於所涉問題過於敏感，洋浦開發的審批依然延遲了三年，1992年通過之時，鄧小平已經第二次南巡，沿海經濟特區全面開放，洋浦所面臨的局面已經物是人非了。
1993年9月9日，洋浦封關，由於前期批文久久難下且已涉及到政治敏感問題，日商選擇退出，港方只能以賣地迅速籌集資金，然而又恰巧趕上房地產泡沫破裂，洋浦的地產開發模式很快受挫，而當中央給予第二次照顧時，恰又趕上了1997年亞洲金融危機，洋浦土地開發公司的股東幾經易主，最終與2005年被政府回購，轉回傳統意義上的政府管理開發，“小香港”模式最終落下帷幕。
一位洋浦退休官員總結洋浦模式為“生不逢時，命途多舛”，“1989年因為’洋浦風波’而錯過發展機遇；1992年起步，3年時間基本完成基礎建設，迎頭撞上治理整頓和房地產泡沫；1996年轉身重啟，卻又遭遇東南亞金融危機。”
儘管如此，作為我國第一個自貿區的設想與雛形，“洋浦模式”的超前意識與沉痛教訓至今仍值得深思。
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除了“洋浦模式”，房地產開發熱潮是“淘金海南”的另一個“代名詞”。
1991年11月23日，國務院發佈《關於全面推進城鎮住房制度改革的意見》，1992年初，鄧小平發表南巡講話，隨後，中央向全國傳達了《學習鄧小平同志重要講話的通知》，提出加快住房制度改革步伐。全國各地數千億資金蜂擁撲向海口、廣西北海等南方沿海城市。一時間，該地區房地產價格扶搖直上。這是中國改革開放之後有記錄的第一次房地產熱。
至今，海南島上還殘留著上世紀90年代房地產泡沫爛尾焦土的味道。
從1991年國務院《關於全面推進城鎮住房制度改革的意見》，到1992年小平同志南巡講話後，中央提出加速房改，全國數千億資金蜂擁撲向海南。這個總人數不過160萬的海島上陸續出現了兩萬多家房地產公司，平均每80個人一家房地產公司,這些公司當然不都是為了蓋房子。事實上,大部分人都在玩一個“擊鼓傳花”的古老遊戲,他們手裡傳的是地皮。
1992年，海南全省房地產投資達87億元,佔固定資產總投資的一半，僅海口一地的房地產開發面積就達800萬平方米，地價由1991年的十幾萬元/畝飆升至600多萬元/畝；同年，海口市經濟增長率達到了驚人的83％，另一個熱點城市三亞也達到了73.6％，海南全省財政收入的40％來源於房地產業。
據《中國房地產市場年鑑（1996）》統計，1988年,海南商品房平均價格為1350元/平方米，1991年為1400元/平方米，1992年猛漲至5000元/平方米，1993年達到7500元/平方米的頂峰。短短三年，增長超過4倍。而當時，海南一個普通職工的月收入應該在100至300元之間，一個普通工人20個月的工資才能買一平米的房子，其勢甚於今日之北上廣深。
投機性需求已經佔到了市場的70％以上，一些房子甚至還停留在設計圖紙階段，就已經被賣了好幾道手。每一個玩家都想在遊戲結束前趕快把手中的“花”傳給下一個人。只是，不是每個人都一定能傳給下一個。
當時的海南省整個房地產行業正處於“形勢一片大好之中”。
根據相關數據顯示，1992年，海南省全省只有房地產企業300多家，自房地產業企業審批開放、特別是實行新的《海南省企業法人登記管理辦法》之後，數量猛增，到1993年底，海南省的房地產公司已發展到4830家(包括有房地產經營項目的企業)，據有關人士估計約佔此一時期全國房地產公司數目的l5％，註冊資金達500 億元。1988年海南商品房投資僅2800萬元，1990年達到4.21億元，1991年上升到l0．86億元，1992年猛增到30.2億元，1993年更激增至100多億元。鉅額的投資帶來了豐碩的成果，到1993年底，全省商品房施工面積達1244．15萬平方米，竣工面積414.37萬平方米，銷售面積369.64萬平方米。房地產的市場發育十分迅速。“房地產熱”再度掀起以後，市場交易十分活躍，在海口出現過現房銷售告罄，土地幾易其手，期房亦十分緊俏，出現大炒樓花的現象。據對海口市1992年725棟商品房的調查，商住樓、寫字樓等高層大廈的出售率為81％，別墅出售率為88％，少數地段達到92％，高檔綜合樓、辦公樓、豪華臨街商場鋪面更為搶手。據統計，海南商品房銷售額在全國30個省市中居第三位，佔全國商品房銷售總額的7.5％，增長幅度居全國首位。
1993年6月23日，時任國務院副總理的朱鎔基發表講話，宣佈終止房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房地產業。次日，國務院發佈《關於當前經濟情況和加強宏觀調控意見》，文件指出我國經濟在繼續大步前進中，也出現了一些新的矛盾和問題，某些方面的情況還比較嚴峻。在解決問題時，要切實貫徹在經濟工作中要抓住機遇，加快發展，同時要注意穩妥，避免損失，特別要避免大的損失的指導思想，把加快發展的注意力集中到深化改革、轉換機制、優化結構、提高效益上來。文件提出了嚴格控制貨幣發行、穩定金融形勢、堅決制止各類亂集資、提高存款利率和國債利率、限期收回違規拆借資金、加強房地產市場宏觀管理、促進房地產業健康發展、削減基建投資、清理在建項目等16條加強和改善宏觀調控的措施。
16條整頓措施招招致命，一路高歌猛進的海南房地產熱浪被釜底抽薪。這場調控的遺產，是給佔全國0.6％總人口的海南省留下了佔全國10％的積壓商品房。全省“爛尾樓”高達600多棟、1600多萬平方米,閒置土地18834公頃,積壓資金800億元，僅四大國有商業銀行的壞賬就高達300億元，1995年海南的經濟增長率從全國第一跌入倒數第一。在這場房地產熱潮中，一海之隔的北海也未能倖免，沉澱資金甚至高達200億元，爛尾樓面積超過了三亞，被稱為中國的“泡沫經濟博物館”。
最後的結果，海南房價漲的有多快，跌得就有多快，與海南省“天涯海角”起名的還有600多棟“爛尾樓”、18834公頃閒置土地和800億元積壓資金,僅四大國有商業銀行的壞賬就高達300億元，不少銀行的不良貸款率一度高達60％以上。即使是已經建成的抵押項目，由於泡沫破裂後，項目大幅貶值，其處置難度也超過想象。據統計，僅建行一家,先後處置的不良房地產項目就達267個，報建面積760萬平方米，其中現房面積近8萬平方米，佔海南房地產存量的20％，現金回收比例不足20％。
1995年8月，海南省政府決定成立海南發展銀行，以解決省內眾多信託投資公司由於大量投資房地產而出現的資金困難問題。但是這一亡羊補牢之舉並未奏效。僅僅兩年零10個月，海南發展銀行就出現了擠兌風波。1998年6月21日，央行不得不宣佈關閉海發行，這也是新中國首家因支付危機關閉的省級商業銀行。
一些老牌券商如華夏證券、南方證券因在海南進行了大量房地產直接投資，同樣損失慘重。為此，證監會不得不在2001年4月全面叫停券商直接投資。
1999年開始，海南省用了整整七年的時間，處置積壓房地產的工作才基本結束。截至2006年10月，全省累計處置閒置建設用地23353.87公頃，佔閒置總量的98.17％，處置積壓商品房444.82萬平方米，佔積壓總量的97.6％。海南用了整整十四年的時間才消化掉房產泡沫的“後遺症”。
如今仍然活躍在中國房地產界的萬通公司是那次泡沫的親歷者。1990年左右，潘石屹同馮侖和王功權等人在海南成立了萬通的前身——海南農業高科技聯合開發總公司，靠著這個皮包公司加入了熱火朝天的炒房大軍中。
“一開始都不敢相信，不敢籤，在1樓簽了房產買賣合同，到6樓加價就賣了，現在想想都害怕”，雖然戰戰兢兢，他們還是賺到了第一桶金，據潘石屹回憶，當時在海南淘金的“萬通六君子”中的馮侖在賺到第一筆錢時曾興奮地說：“你看看，我們沒錢的時候都賺到錢了，現在有錢了，不知道要賺多少錢!”海南房地產市場繁榮的假象給了人們無限膨脹的自信。當時，潘石屹為了查一個在建項目是否經過審批，用了五斤橘子和兩條三五香菸到海口規劃局“走後門”，查閱相關資料時驚訝地發現，海口的常住人口為15萬人，加上外來人口也就30萬人，他把海口市規劃批了的面積，也就是市政配套費都遞交了的，加起來，除了一下海口的人口，得到的數字是四十九平方米。而當時北京的人均住房面積才七點四平方米。在海南這樣一個剛剛建省，在海口這樣一個不富裕的地方，電都沒有，一個紅綠燈都沒有的地方，其人均住房面積居然已經達到北京，中國首都的接近7倍，這是典型的房地產泡沫啊。於是，潘石屹及時地逃出海口，跑到了北京，而當年和潘石屹一起炒房的企業家幾乎全軍覆沒，逃出來的屈指可數，甚至不到1%。
當年僥倖逃過一劫的潘石屹提醒人們:海南房產泡沫的後遺症仍未徹底結束。眼下正在全國其他城市蔓延的這場“史上最堅硬的泡沫”,究竟會不會重蹈二十多年前海南的覆轍,沒有人能說得清。
到1996年，被地產泡沫所傷的海南，提出要建成新興工業省和熱帶高效農業基地、海島休閒度假旅遊勝地，這一設想列入海南省“九五”計劃和2010年遠景目標綱要。但是很不巧，中國開放大格局又有重要演變。繼沿海沿邊城市對外開放後，國務院1998年8月13日發出通知，決定進一步對外開放5個長江沿岸城市、15個省會城市。接踵而來的又是西部大開發戰略，振興東北戰略，中國全方位對外開放的新格局已形成。在這種大背景下，海南的特區已經不“特”了。而且，海南工業基礎薄弱，建省後直到1996年“一省兩地”發展戰略提出前，海南理論界、政界對主導產業的選擇搖擺不定，基本上浪費了差不多八年發展時機，海南再想借助政策和區位優勢崛起，已經沒有當初那麼容易了。
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在海南建省前後的“淘金”歷史中，一些或顯赫、或振奮、或悲壯的名字在全國鵲起，如今的地產大亨王石、以及包括潘石屹、馮侖、王功權在內的“萬通六君子”正是在這次房地產泡沫中掘到了自己的第一桶金，與他們同為人所知的還有賣白糖創匯4億起家的張興民；也有一批人物或曇花一現，或下場悽悽，如海南省第一家上市的新能源企業瓊能源創始人陳宇光，先“倒車”後“倒房”的冼篤信，給冼篤信開車後成為“海南四大天王”的鄭先平，因非法集資殞命的沈太福等等。
改革開放後躁動的前二十年，上有特殊政策、地處東南沿海、下有人才湧入讓海南這個窮僻的小島天時地利人和齊集，走私汽車、房地產熱潮、項目的轉移交易讓一些“先知先覺者”嚐到了掙大錢、掙快錢的甜頭，但同時卻助長了忽視實業，依靠投機鑽營獲利的風氣。很難說是英雄造就了時勢，還是時勢成就了英雄。
除了這些後來被成為帶有“原罪”，打著擦邊球致富的企業家的崛起，甚至有一些明目張膽的黑惡人物橫行一時。如當時震動全國的第一個農村黑惡勢力：王英漢為首的澄邁“南霸天”，自稱“天下第一殺手”的劉進榮等。
彼時的海南，是全國改革開放環境下最極端、最濃縮的反映，被壓抑已久的對財富的慾望通過各種各樣合理不合理的渠道宣洩出來，為我國整體的發展提供了經驗，也貢獻了教訓。
時隔幾十年後的2018年4月13日，海南建省辦經濟特區30週年紀念日當天，黨和國家領導人明確支持海南全島建設自由貿易試驗區，支持海南逐步探索、穩步推進中國特色自由貿易港建設，分步驟、分階段建立自由貿易港政策和制度體系。這是前所未有的大開放、大試驗。這一舉措被視為海南發展新的重大機遇，世界矚目。
2020年，海南又對外公佈“非禁即入”，這意味著海南開放的“尺度”絕無僅有。海南，自其建省以來，其實就一直挑動著人們的“神經”，讓人期待，一次又一次。海南似乎已“錯過”了太多。
這一次，會如願以償嗎？YES！
