天津上空的鹰
你这种情况，就是垫资+抵押！
一般都是先找到抵押的银行，出了批复，确定了会放款，然后才是垫资！顺序不要错了！不要走起来不管三七二十一就垫！
最后创业有风险！
希望能够帮到你！
四川成都融资a超
方案总体上说是可行的，但我要说的是人算不如天算，一定要有预备方案，防止不可控情况的出现。
经常有企业为归还到期贷款而拆借过桥资金，往往计划只用两三天，旧贷款一还上，新贷款马上就下来。大家都知道过桥资金成本是很高的，所以安排的周期也是精打细算的。但前两年银行抽贷，好些时候银行承诺的很好，等你把旧贷款还完，他会以各种理由不续贷了，企业这时就傻眼了，过桥资金还不上，出借方当初苛刻的贷款条件会给企业带来非常大的风险，包括控制权的转移，企业无法生存等。
说了这么多，中心意思是企业重大融资事项一定要有万全的预案，要留有余地和空间，风险一定要能够把控。如果用过桥资金拿回了房产证，但一直贷不款来，怎么办？怎么还过桥资金，怎么维持公司运作？
财税达人张庆国
你好，很高兴能回答您的问题，过桥赎楼，做房屋抵押经营贷，这是中小微企业特别常见的一种融资方式…
抵押经营贷款，目前市面上银行分为两种
1.房屋一抵经营贷，抵押物房屋产权需要是你本人，或者直系亲属，或股东，或者股东直系亲属名下房产，申请借款人需要是，企业法人本人，或者股东来申请，股东法人占股比例一般最少要在20%以上才可以申请，一般要求企业流水+借款人流水一年总合，是借款金额3倍以上，企业无法律诉讼，债权纠纷，个人无违法犯罪记录，个人企业征信今两年内逾期没有连三累六，也会核查你的借款用途，还有还款来源，可以贷到房屋评估值最高8成，具体看各家银行政策。
2.房屋二抵经营贷，这类产品只有部分股份制银行推出，与一抵不同之处只是额度上不同，二抵是鉴于抵押人红本房产证办理下来，房本在手，可以在房屋管理局做抵押登记的情况下，在不结清当时按揭贷款的情况下进行房屋评估，一般计算方式：房屋评估价100万以最高成数8成绩算可以贷80万，假如你的按揭尾款未还金额40万，那么银行最高只能给你总价100*0.8=80-40=40万，具体根据实际情况核算。
上面这张图是，之前有很多企业已经做过经营贷了，正好今年疫情，国家对于中小企业融资降息，降准，好多之前在小贷公司或者平安普惠之类的，金融公司做的经营贷，都会采用过桥赎楼，做个转贷，置换一个低利率的银行经营贷产品，缓解融资成本，算起来还是蛮可怕的，前几天有一个客户之前在邮储经营贷年化5.56%，置换了一个3.85%年化的银行，每个月都是先息后本还款，每个月节省利息6580，5年经营贷节省39万元，期间过桥一次性支出四万元，服务费4万元，几经商量还是置换了，总体算下来还是比较划算，下家额度还在原来385万基础上增加了35万额度，也算解决了客户两个问题，降低了利率，释放了额度。中小微企业在日常经营中一定要管理好，企业现金流，回款速度，避免总资产经营，如果控制不好现金流，一定要做好长期融资贷款规划，跟还款计划，好多企业因为无力偿还金融机构贷款，等自身企业回款，已经倒闭破产了，还有一点，在你企业遇到融资贷款的时候，一定不要病急乱投医，还是很需要一个，专业的财务顾问，能从根源上规划，布局企业融资贷款，好多企业主对于贷款利率，年化利率，还款方式，借款期限，提前还款，降息政策，各家政策都不了解，本人觉得一个企业在你经营过程中肯定避免不了，跟金融机构打交道，那么大一些的企业有专职的，融资顾问，甚至融资团队，小的企业，更应该有融资顾问，哪怕是兼职的，或者筛选个专业靠谱的，个人或者机构。
中小微企业用企业+资产从银行贷款，用于企业经营是一种非常常见的融资方式，赎楼转贷也是一种很常见的方式，做这个事情之前，就一定要先考虑目前你的抵押物是什么状态？房本有没有办下来？原始贷款利率是多少？是否是公积金贷款？过桥的费用是多少？还款之后撤押归档得多久？需不需要花钱加急撤押？加急撤押得多少钱？置换后下家年化利率是多少？多久能放款？还款方式是什么？等等一系列问题…
至于你问的可不可行？我个人觉得还是得综合考虑一下，不缺过桥的，也不缺可以一抵的银行，缺的就是你对整个借款的综合梳理，梳理完在做一个综合评估，可不可行，答案自然就会有，希望我的回答能帮助到你。
