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■本文作者：王苗、王小明 北京在明律師事務所
導讀：在徵收實踐中，有一種情況讓被徵收人一頭霧水，那就是被街道辦或者村委會告知自家的房子要被責令限期拆除，而且基本沒有商量餘地，時間一到，房子就被強拆。這讓包括被徵收人在內的很多人都存在疑問，這樣的拆遷有問題嗎？在明律師在接下來的內容中，就為大家解答這一問題。
一般來說，強拆到來之前，被徵收人依法應該要收到這3份文書之一：徵收補償決定（城市房屋）、責令交出土地決定（農村房屋）、責令限期拆除決定（違法建築）。
當然，實踐中的情況是複雜的，還有些名為“最後通告”等奇奇怪怪的文書也聲稱要限期拆除你的房屋，“決定”有時也會以“通知”“公告”等名義直接出現在你家的房門上。
無論如何，請大家務必保持冷靜，針對你房屋的強拆行為是否合法，關鍵就要著落在這些文書上。
【文書一：徵收補償決定】
徵收補償決定主要是針對城市國有土地上的房屋作出的，和司法強拆有著非常密切的聯繫。一般作出徵收補償決定主要是由於被徵收人不滿意補償安置遲遲不簽約搬家，或者房屋沒有產權關係證明、產權人下落不明兩種情形。
《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十六條規定，房屋徵收部門與被徵收人在徵收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被徵收房屋所有權人不明確的，由房屋徵收部門報請作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照徵收補償方案作出補償決定，並在房屋徵收範圍內予以公告。
被徵收人不滿意補償的內容時，往往不會簽訂補償協議，這樣一來就會耽誤徵收項目的進程，而徵收方也不會因此將徵收項目無限延期，於是就會直接下一個補償決定。
如果被徵收人不採取措施，根據590號令第二十八條，被徵收人在法定期限內不申請行政複議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。
也就是說，城市範圍內針對合法建築的合法強拆，就要到來了。
徵收補償決定是對被徵收人利益影響最重大的行政決定，也是最關鍵的救濟步驟，大家一定要對此保持高度重視。如果被徵收人對補償決定有異議，一定要及時申請行政複議或向法院提起行政訴訟。
一旦錯過對補償決定的複議或者訴訟，房屋很有可能會被司法強拆，這時被徵收人再想救濟可以說是難上加難。
【文書二：責令交出土地決定】
責令交出土地決定用於解決農村集體土地徵收領域的問題，和國有土地上的徵收補償決定相似，主要是針對農村徵地久拖不決、無法協調的情況。
《土地管理法實施條例》第45條規定：違反土地管理法律、法規規定，阻撓國家建設徵收土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交出土地；拒不交出土地的，申請人民法院強制執行。
一旦收到責令交出土地決定，就意味著自己的土地即將被司法強徵，在這種情況下被徵收人如果發現徵收方存在不法行為，一定要儘早進行權利救濟。
被徵收人的應對之策是針對責令交出土地決定申請行政複議或者提起行政訴訟。實踐中，許多地方的責令交地決定兼顧解決被徵地農民的補償安置問題，故對其的審查一方面是為了暫緩司法強徵，另一方面更是為了實質性解決補償安置的爭議問題。
關於責令交出土地決定是否合法，被徵收人可注意以下幾個問題：
1.徵收土地方案要有合法批文；
2.做出責令交出土地決定的部門應當是縣級以上人民政府的自然資源主管部門；
3.徵收方要對徵收土地方案和徵地補償、安置方案進行公告，聽取群眾意見，依法組織聽證和補償登記，總之必須嚴格履行《土地管理法》所規定的徵地程序；
4. 補償安置必須足額、全面，針對承包地、宅基地上房屋、地上附著物和青苗的補償尤其需要特別關注。
【文書三：責令限期拆除決定】
責令限期拆除決定直接影響到“違建”當事人的權益，收到此決定，意味著自己的房屋即將被作為違建拆除。而且從決定作出到房屋最終被拆除往往只有很短的幾天時間。
在徵收實踐中，責令限期拆除決定也存在被濫用的情況，“以拆違促拆遷”就是很典型的情況。簡言之，只要你的房屋無證、未經登記、缺證，這份文書就可能隨時找上門來。
《城鄉規劃法》第六十四、六十五條規定，未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，無法採取改正措施消除影響的，限期拆除。
在鄉、村莊規劃區內未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的，由鄉、鎮人民政府責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。
根據以上法律規定，有行政執行權的行政機關，如城管部門或城鄉規劃主管部門不需要向法院申請，便有權在獲得縣級政府“責成”後強拆違法建築。
因此，大家一定要對責令限期拆除決定高度重視，在救濟期限內 僅早提起復議或者訴訟，否則行政機關無視法定程序的強拆就可能給當事人造成實體的權利受損。
【補充：名為“裁決”的拆遷文書須特別注意】
除了各種“決定”以外，兩種“裁決”也可能導致被徵收人的房屋隨時面臨被強拆的風險。
一種是2011年以前啟動的城市房屋拆遷中的裁決。當時有效的《城市房屋拆遷管理條例》第16條規定，拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決……
當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、週轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行。
對於延續至今的此類“拆遷許可證項目”而言，上述裁決下達後被拆遷人有權提起行政訴訟，其“暫緩”強拆的方式與徵收補償決定類似。
另一種是針對農村集體土地上房屋的“補償裁決”。譬如《廈門市集體土地上房屋徵收與補償管理辦法》第15條規定，因未按照依法批准的徵收補償、安置方案進行補償安置引發爭議的，由區人民政府組織協調；協調不成的，由當事人向市人民政府申請裁決。
市人民政府作出裁決後，被徵收人在法定期限內不申請行政複議或不提起行政訴訟，又不在裁決規定的期限內搬遷的，由市人民政府依法申請房屋所在地的人民法院強制執行。
可見，這種“補償裁決”的性質與補償決定十分相似，被徵地農民的救濟途徑也是雷同的，堅決複議或者訴訟即可。
最後，在明律師提醒大家，徵收實踐中，很多被徵收人的房屋被強制拆除，主要是由於盲目的採用自己的方法試圖解決問題，最後以失敗告終。因此，遇到上面的3+2種文書，一定要第一時間保持警惕，收集相關證據，同時諮詢專業的徵收拆遷律師，儘早申請行政複議或者提起訴訟。只有這樣才能爭取更多的時間、空間與徵收方協商談判，來得到滿意的補償。
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