購房者好不容易攢夠錢買套房，結果等來的卻是交不了房，購房者該是什麼感受？那種心情真的是難以描述，美好的期待落了空。這跟期房預售制有很大關係，如果所見即所得，可能會好很多。
北京的一個項目，就是如此，相當部分樓棟只挖了一個基坑，連牆都還沒看到，害苦了繳納上千萬購房款的400多名業主，你說坑不坑？雖然這個項目背後有各種原因，但是普遍離不開捂地惜售。
房子沒建成實際上有時候是分有意和無意的，但多數都有刻意之嫌。也就是說，開發商拿地後先不開發，攥在手裡坐等升值，早就不是行業秘密，後來監管嚴了，可謂是道高一尺魔高一丈。開發商有的是招數。檢查來之前就打個洞挖個坑，一走繼續曬地皮，“挖坑待建、坐等升值”成了後來的潛規則。
捂地惜售肯定是為了升值賺更大的錢，但有時候俗話說的夜長夢多，慢慢地很多情況就不可控了，結果購房者交了錢，房子卻到不了手，甚至有的根本就沒有建成。其中有主動為之，也有被動造成。
這都是開發商“囤地”和期房預售惹的禍，可以說期房預售給開發商“囤地”提供了更好的土壤，而“囤地”讓期房預售變成了更多的無數可能的期待。
李嘉誠雖然在投資場上是一把老手，讓很多人追隨，被稱為準確把握市場航向的李超人，但他所推行的一些房地產套路也的確影響了我們很多很多。據說公攤面積就是他發明的。捂地惜售也是李嘉誠慣用的手段。
對於囤地，連李嘉誠都毫不掩飾，他自己都承認他的暴富套路其實很簡單，甚至被稱為“囤地之王”，他無外乎是低價拿地，然後捂盤不賣，過些年靠倒手發財，很多人都是這麼幹，只不過李嘉誠做得更加極致而已。
前不久，李嘉誠在賣成都的一個項目，你知道囤了有多久嗎？16年前，長實集團以21.35億元總價拿下那塊地，樓面價1030元/平，以此成為當時成都乃至整個西部地區的總價“地王”，轟動一時。這麼多年，都沒有開發完，為的就是捂地惜售、坐等升值。如今達到了20700元/平，漲幅近20倍。
低價拿地，久囤不開，外界稱這是李嘉誠的一貫策略。李嘉誠只靠這一個是發不了財的，除了成都，全國北京、廣州、重慶、中山等城市，都是這樣的套路，在獲取地產開發項目之後，有意拖延項目進步，很多開發時間超過10年，甚至有的達到了25年。
慢慢地，國家對於囤地行為打擊還是非常嚴的，但是你有張良計我有過牆梯，當然我們看到的只是表面，他們有的是奇葩招數。李嘉誠等開發商擅於囤地的套路是，每年只開發一點點，剩下的就可以慢慢推動，說白了就是挖個坑讓你沒理由把地收回。
不久後，成都地方金融監管機構公開發文要求，禁止當地金融機構向和記黃埔地產（成都）公司提供新增融資、貸款、重大資產重組幫助。忍了十幾年，據說成都是全國第一個向李嘉誠公司公開攤牌的地方，這或許也會成為其他地方打擊囤地行為的典範。
所以，我們沒必要盲目批評地方賣地行為，雖然不可否認地價推動房價，但是實際上多推地是增加了供給，按理說應該對市場穩定起到正面作用，但是開發商久囤不開，導致大量住房不能投向市場。我認為，賣地不是炒房，反而“捂地惜售”才是真正的炒房。
當囤地被很多開發商學會後，就成了一種風氣，或者一種生存之道。開發商究竟囤了多少地？據南方都市報報道，80家規模上市房企中，發佈了土儲規模的65家企業，總土儲已近30億平方米。這是什麼概念？整個2019年，全國住宅銷售面積約15億平方米。65家房企的土地儲備規模，相當於全國商品住宅兩年的銷售量。
雖然手有餘糧心中不慌，土地儲備是一個企業生存發展的必需品，但是當你無法消化你手裡的儲備時，就會想盡一切辦法去維護不相當的配給，要麼高負債，要麼高週轉，也為被這些拖垮創造了多種可能，其中不乏一些品牌大房企。
在“三道紅線”融資新規下，房企表示將“審慎拿地”，或許也是開發商在主動或被動適應新時代的特點，房子是用來住的不是用來炒的這個定位下，房企必須重新審視行業的變化，從中找準定位。如果還繼續過著盲目高價拿地囤地的日子，可能要遭殃的就是買你房子的購房者了。
