最近，國內某知名樓市大微發了關於濟南樓市一篇文章，講了“一個悲傷的故事”——
濟南這個城市，讓買房人站崗，讓開發商站崗，“話少活好鐮刀快”的碧GY也高位站崗，進來出不去了！
這篇文章發佈後，很多外地的朋友問觀察君——濟南樓市真的這麼慘？
說實話，我們不知道該怎麼回答。
如果說慘，濟南樓市中真的有很多開發商確實非常慘！但另一方面，從2015年年底到現在，濟南大部分片區的房價普遍上漲了80%左右，還不夠嗎？
1st
濟南樓市比慘！
碧GY根本排不上號！
在看前述雄文的時候，觀察君好多次都忍不住發出了豬笑——寫得確實很精彩。
文章說，2016年的唐冶帝華地王（突發！帝華土地被強制收回！一盤好棋是怎麼被下壞的……）之後，濟南一共拍13宗溢價超過100%的土地，濟南人將之稱為“點燃濟南的十三太保”；
2017年，濟南再次拍出23宗高價地，濟南人將之稱為“託舉濟南的二十三壯士”。
十三太保、二十三壯士……哈哈哈！
作為濟南人，我們真沒聽說過這種事說法。不過，我們get到了文章的意思。2016年的高價地，讓濟南房價呼呼上漲；2017年的高價地，“點燃了自己照亮了別人”，一眾開發商被深深地套住了！
不過，在2017年的高價地中，碧GY很慘嗎？恰恰相反！
2017年12月，新東站張馬片區發生土拍大戰！碧GY聯合N多企業拍下了1440畝土地。土地價格方面，普通住宅樓面地價在5500元至8600元/平方米之間。
這次土拍，有很多很多內幕，不能說太多。但結果是：在2017年所有發生劇烈競拍的土地中，這一批土地的價格是最合適的！而且，即使放到今天看，這些土地價格也不算太貴！
目前，新東站張馬片區在售毛坯房產品，價格1.1萬元/平方米左右；在售精裝房，價格1.3-1.5萬元/平方米左右。
對比以上地價，這樣的情況，很慘嗎？有些企業，確實在虧損，但虧損幅度並不大；還有一些企業，依然在保持著微利。
濟南樓市最慘烈的情況，根本不是張馬片區，而是漢峪片區、唐冶片區、長嶺山片區。
2017年8月，唐冶片區土拍，普通住宅樓面地價拍到了1.2萬元/平方米左右，低密度住宅用地更是拍到了1.7萬元/平方米左右。
目前，該片區在售毛坯房價格1.1萬-1.3萬元/平方米，精裝房價格1.5萬元/平方米。
同樣是2017年8月，漢峪片區土拍，普通住宅土地樓面價拍到1.7萬元/平方米，低密度住宅用地拍到2萬元/平方米。
目前，該片區普通的毛坯房價格1.9萬左右，二手房價格一萬七八。
以上兩個片區，慘到什麼程度？2017年8月至今，兩三年了，很多地塊還沒有開盤！比如，山鋼唐冶項目，金科漢峪南項目。
還有一些樓盤已經開盤，但賣一套虧一套，發生鉅額虧損！比如，漢峪某項目，1.7萬+的土地成本，從2017年8月拿地到現在兩三年了，拿地資金年利息成本按照8%估算，土地成本已經2萬+了，可現在它的產品售價僅有2.1萬/平方米！真是虧得一塌糊塗！
總結一下：過去幾年，濟南樓市真的有很多開發商挺慘的！
這批被套的開發商，有物業一流的，有園林一流的，有央企國資背景的，有地方國資背景的，有些開發商真的虧的連褲衩也不剩了。張馬片區的開發商，可以說是幸運地躲過一劫，並不算太慘！
2nd
從2015年四季度以來
濟南大部分地區房價上漲80%！
雖然前面說，部分開發商很慘、很慘，但我們要說：那只是部分開發商；而且，這部分開發商中，大部分開發商此前都賺得盆滿缽滿。
為什麼？因為，從2015年以來，濟南絕大部分地區的房價差不多漲了80%左右！
前述雄文中提到：
2016年，華潤紫雲府開盤，均價1.35萬元/平方米；2020年，旁邊的公元九里開盤，成交均價1.45萬元/平方米。
2016年，工業北路沿線恆大城開盤，均價1.15萬元/平方米；2020年，恆大城三期在售，均價1.2萬元/平方米。
不去糾結細節，以上的數據基本是靠譜的！但是，如果從2015年8月算起呢？
2015年10月恆大城售價7500元/平方米；今年春節前，價格一萬二三，漲幅70%左右；紫雲府，2015年8月份售價8000元/平方米左右，目前公元九里售價1.5萬元以上，漲幅80%以上……
再說其他片區。
唐冶片區：2015年年底，這裡的房價6000多元/平方米，甚至有5000多元/平方米的，現如今房價1.1萬-1.3萬元/平方米；
西客站片區，2015年年底房價也是6000多元/平方米，現如今剛需產品價格一萬二三/平方米……
濟南的本輪房價上漲，是從2015年第4季度開始，至2018年8月份結束。
這期間，2015年至2016年年底的漲幅是非常之大的！尤其是受2016年的土拍刺激，房價幾乎是一天一個樣。
2017年，濟南房價在供應緊張、土拍大戰的刺激下，房價繼續快速上漲。
到了2018年，濟南房價的疲態已經很明顯。最早倒下的是章丘，到9月份蔓延到濟南主城，到了10月份價格戰四起，濟南市場最終變涼……
目前，濟南房價已經有了很大回落，但這是房價瘋狂上漲之後的理性修復。這樣的修復是正常的。相反，此前的房價瘋狂上漲反而是病態的！
濟南西客站片區，2015年房價六七千，到了2018年，房價最最高一度達到近兩萬！濟南南城，2015年房價1萬左右，到了2018年，房價最高到了2.5萬+！
這正常嗎？十分病態！
從2015年至今，5年間濟南房價上漲80%，這樣的漲幅已經很可以了！
3rd
濟南房價築底中
回顧過去濟南房價走勢，從2015年四季度到2018年9月份，濟南房價一直處於上漲通道中。從2018年10月到2019年年底，濟南房價是不斷陰跌。
但是，從去年年底以來，濟南房價築底的勢頭已經很明顯。
在新東站張馬片區，去年年底毛坯房價格一度達到1.1萬元/平方米以下，現如今價格基本穩定；在雪山片區，去年年底精裝房價格達到1.25萬元/平方米，現如今精裝房已經售罄，毛坯房價格已經在1.2萬元/平方米左右；在新東站正南區域，去年年底新城項目一度出現過1萬左右的房源，天鴻項目出現過1.1以下的房源，目前價格小有回升。
唯一例外的是位於南城的公元九里項目，今年年初1.35萬-1.5萬/平方米的價格，打破了原有的價格平臺。但這個價格，預計也會是底價了，目前，公元九里的售價已經達到1.5萬元/平方米以上。
未來，濟南房價還會不會繼續跌？
我們還是以前的判斷：從去年年底以來，濟南房價已經正在築底。雖然有些樓盤的價格依然虛高，但大家可以重點關注那些推出大促銷的樓盤，它們的特惠價產品很可能會是抄底價了。
另外，我們很喜歡前述雄文中的一句話：濟南是“真·房住不炒”的踐行者。
房住不炒，是靠穩定的房價預期來實現的。只有房價不漲了，或者房價漲幅低於資金成本，那才能真的實現房住不炒。
濟南這兩年房價不漲了，其實挺好的——買房人更純粹了，只有需要了才去買房，而且可以慢慢挑房子；投資客少了，房地產的泡沫少了，濟南樓市更健康了；同時，房價下跌了，很多剛需族重新又能買得起房子了，城市幸福指數會因此變得更高……
房價暫時不漲了，等等老百姓的收入增長，這對這個城市的長遠發展並不是壞事。長期看，我們依然看好濟南的未來。
濟南樓市觀察已開通知識星球收費諮詢業務。
