【生意沒了，房子要斷供了】
這幾天瞭解到一個朋友老張，他開著保時捷，有著一對可愛的兒女，在廣州做精釀啤酒的生意，過著很多人都向往的理想生活。多年經商，讓他有著敏銳的商業嗅覺，每逢佳節他都會提前大量囤貨，應對各個酒家酒店餐吧的狂歡需求。
2020年初，他像往年一樣，早早就定下七八百萬的貨，而且還通過銀行把房子進行抵押貸款，心裡想著貸出來五百萬，週轉幾個月就能夠抵上貸款的利息了，何樂不為呢？然而，這場疫情，打得他措手不及，過年那天還好好的。第二天，各大餐館突然就不下訂單了，當他還在想著走訪各大客戶的時候，“口罩令”一夜之間傳達到各家各戶。接下來的故事是，餐飲封店，街上無人，直到現在4月份，他那幾百萬的精釀啤酒最佳飲用的保質期差不多也要過了。
事實上他不止銀行的負債，做生意民間借的錢也不少，房子那邊也已經斷供兩個月了，銀行不斷催款，“怎麼辦？銀行說要起訴查封了”他無奈地感慨。
【工作沒了，房子也要斷供了】
李哥是一名名校畢業的工程設計師，從學校畢業以後，就留在廣州一家設計公司，依靠自己的打拼和努力，畢業10年，經過三次工作變動，從最初的初級工程師做到了項目經理，加上各種獎金年薪到去年已經是50萬+。
2019年，為了給家人一個更好的居住環境，李哥決定咬咬牙在廣州市區買套一手房，總價大約500萬。掏空了家底總算湊齊了首付，月供2萬左右。然而，就在一個月前，長時間都沒有活躍的李哥，突然在群裡放出消息讓大家幫忙推薦工作。
李哥告訴大家，由於甲方行業不景氣，自己原先所在的公司今年沒有接到新的訂單。3月份公司進行裁員，很不幸自己負責的整個項目組全部被裁，由於到這家公司也才2年，裁員補償也就只能抵個把月房貸，由於房產證到手還沒有兩年，想賣也賣不了，如果再找不到工作，他也可能面臨斷供的危險。
同樣的問題正在各大中小企業家，個體戶，自由職業者中蔓延，當退潮時，才發現原來自己一直在裸泳。
疫情到現在4個月了，負債失業的人只是在假裝堅強而已。
去年央行的報告指出居民的槓桿率已經達到55.8%，2019年房貸餘額已經達到30萬億，眾多家庭揹著數千元甚至數萬元的月供，妥妥的月光，一遇風吹草動現金流就斷了，以前還能勉勵維持，但這平衡都被疫情打破了！
而壓倒最後一份倔強的稻草可能就是：斷供！
這裡本文也給各位看客分享一套房子是怎麼從斷供到被拍賣的。
一、房子多久會被定義為不良？
一般情況下，房貸首次斷供，銀行會通過電話或短信方式通知提醒你。這是出於你忘記還款，而不是故意不還的考慮。如果出現連續三個月斷供，大部分銀行就會把這筆貸款定義為不良，開始走司法程序，如果依舊還不上，接下來房產就會被法院查封拍賣，用來償還房貸。
二、對信用有什麼影響？
斷供還將會嚴重影響貸款人的個人信用，斷供業主將會成為銀行的“黑名單”禁入類客戶，其在央行徵信系統中的個人信用記錄將會受到嚴重影響，對個人未來生活及商業活動也將會產生許多障礙，以後再辦理貸款甚至信用卡，都將不被批准。甚至連飛機高鐵都坐不了，奢侈一點的生活都不行，還會有拖累配偶的貸款。
三、斷貸房子會被沒收嗎？
房貸一旦斷供，房子不一定會被立刻收走，但是有一點可以肯定的就是經過與銀行協商商談延緩方案後，仍還不上錢的情況下，銀行就會進行起訴查封，因此有可能拍賣房子，從而形成銀行收走房子的局面。
四、拍賣剩餘的錢給會貸款人嗎？
貸款人是將房產抵押給銀行作為擔保的，那麼，銀行會將該房產債權進行轉讓給資產管理公司，然後通過法院申請在淘寶或者京東等平臺進行公開的拍賣和變賣，拍賣所得的資金首先用於償還貸款人未歸還給銀行或者債權人的剩餘貸款本息，罰息，訴訟等相關費用，如果還有餘額，則將餘額退還給貸款人。如果拍賣不成功可以協商以物抵債，另外拍賣所得或者抵押物價值不足以償還銀行或債權人的，則銀行或者債權人有權向法院提起訴訟，凍結或者查封貸款人其他資產，用各種途徑償還銀行或者債權人的損失，直到還清為止。
五、為什麼房子會從銀行變到資產管理公司手上？
理論上說，這些巨量的不良資產應該是由銀行來處置的，但是銀行往往不親自動手，而是將其打包，把對於貸款人的債權以不要利息只要本金的形式“放血”甩賣給資產管理公司，這樣貸款人就會遇到資產管理公司人員的“談判”。
那為什麼銀行不自己內部消化這些資產，而要讓資產管理機構白白撿便宜呢？之所以“賤賣”，主要基於以下幾點：第一，模式限制。眾所周知，銀行最主要的盈利方式是賺取利差。因此需要大量的現金進行週轉，而不良資產則會佔用銀行的專項準備金，按照央行規定，對不良資產提取的專項準備金比例為：次級25%、可疑50%、損失100%。因此，持有不良資產，就減少了銀行手裡的現金流，將付出更高的流動成本，得不償失。第二，時間限制。財政部印發的《銀行抵債資產管理辦法》(財金[005]53號)規定，銀行抵債類資產的處置週期不動產、股權為兩年，動產為一年。因此，如果銀行自行處置，時間成本上，銀行也耗不起。比如，如果啟動拍賣程序，一旦流拍就會陷入麻煩。第三，形象限制。銀行非常注重自身形象的維護，直接追債討要欠款，不利於銀行的安全形象，同時銀行也缺乏專業的相關人員，對於很多債務的追索，銀行很難採取法律訴訟等強硬措施。綜上所訴，對於不良資產處置，基於綜合因素考慮，並不是銀行想處置就能處置得了的，將不良資產交予有精力、人力和經驗的專業資產管理公司，成為銀行尋求快速回籠資金的不二之選。
六、那如何避免斷供？
1、向銀行申請一定時期內只還利息。通常情況下，出現暫時無法償還銀行貸款的情況時，借款人可以與銀行協商，要求暫時只還利息不還本金。前提是一定要準備好關於借貸款的相關資料，然後對個人目前無法償還貸款的情況進行詳細的闡述，等待銀行的審批。如果家中有其他的資產可以提供有力的資產證明，比如車子等，那就更容易獲得銀行的審批了。
2、申請延長貸款期限。如今大多的購房者貸款時對貸款期限這一欄都有自己的考慮，一般以20年，30年為多，但是很多人都在還款的過程中，隨著經濟實力的增加，選擇提前還款，所以既然有提前還款這一說法，那就同樣存在可以滿足資金困難者的延遲還款。但是這種方式仍然需要與銀行協商才可。更主要的是要考慮貸款人的年齡、工作能力、經濟能力等，符合條件的，銀行才會同意放寬貸款期限限制。
3、過橋墊資贖樓。房產金融平臺的過橋墊資業務，又稱贖樓。主要包括交易性贖樓和非交易性贖樓業務兩種。
（1）交易性贖樓
交易性贖樓墊資業務，需要賣方先獲得一筆過橋貸款還清按揭銀行餘款贖出房產證並轉移登記給買方。操作中，買賣雙方達成交易買賣意向並簽署買賣協議。買方向銀行B申請按揭貸款買房，銀行經初步審查後，擬同意向買方發放按揭貸款的，出具按揭貸款承諾書。賣方向第三方（居間人）申請借款，第三方/中介機構調查與審批後，發放借款。
經賣方按揭銀行A同意後，賣方還清貸款，贖樓完成。經第三方/中介機構協辦房產證轉移登記，向買方按揭銀行B辦理房產證抵押貸款，銀行B收到相關登記材料後替買方支付購房款。賣方收到款項後，向第三方/中介機構支付過橋貸款本息。實際業務中，為防止借款人挪用借款，實現專款專用，第三方/ 中介機構也可直接劃款給賣方的按揭銀行A，房產證解押後轉移登記給買方，並協助買方向按揭銀行B辦理房產證的抵押登記，由銀行B櫃檯直接劃扣過橋資金本息給第三方/中介機構。
（2）非交易性贖樓
非交易性贖樓在為房產的所有者提供資金支持的贖樓業務中不涉及房屋的買賣交易。一般在房價上漲行情中，房產根據新的銀行估值可以取得更高授信額度批覆。房主先向銀行提交貸款申請，待新的貸款批准後，房主（即過橋貸款的借款人）向原按揭銀行（即銀行A）預約還款一次性結清原貸款，由於新的按揭銀行貸款並未到賬，所以借款人向第三方/中介機構提交借款申請，第三方/中介機構審核借款項目後，同意發放貸款，借款人以此還清銀行A借款餘款，銀行收到貸款本息後交付房產證。
借款人向銀行B抵押房產證貸款，銀行B根據合同約定，向借款人發放貸款，借款人收到新的貸款後向第三方/中介機構支付過橋貸款本息。
實際業務中，也可能是第三方/中介機構直接代借款人一次性結清銀行A借款餘款並將房產註銷抵押登記並取出房產證，然後再向銀行B做抵押登記，由銀行B櫃檯直接劃扣過橋資金本息給第三方/中介機構。
七、那如果房子已經被執行拍賣，怎麼辦？
不想被5折大甩賣而陷入人樓皆輸的情況，最好還是跟銀行或者債權人（資產管理公司等）好好談談，制定個迂迴方案，讓自己的房子不至於打骨折落入陌生人之手。至於想耍老賴，欠錢又想“暴力佔樓”的朋友，最好還是放棄這個念頭，且不說合法徵收手段千萬種，就說對於債務人來說，財務失勢是一時，人格破產是一世，才是真正要自我面對的。
不良資產只是放錯地方的鑽石，交給正確的人，請讓它發光。難關之下，慢一點，給點時間自己，有機會擁有更多的鑽石。
本文來自：不良資產投資觀察（biyuefinance）
