來源：劉曉博說財經
疫情之後，樓市領漲的兩大城市——深圳和杭州，都在過去24小時裡遭到了當頭棒喝！
深圳的事情，還嚇哭了今天的股市。不僅地產板塊下跌，整個指數都飄綠了。
先看深圳。
最近深圳的西部，尤其是寶安中心區一帶，一些二手盤的確鬧得有點不像話，半年左右掛牌價上漲30%到40%不罕見。
到了昨天（4月20日），有媒體報道：可能有抗疫的貼息貸款，被挪用來在深圳炒樓！
很多媒體都轉載下面這張圖：
這是深圳各區抗疫貼息貸款的發放辦法。按照正常情況下，目前房產抵押經營貸利率在4.75%左右，1000萬貸款一年利息為47.5萬。而商業按揭房貸，如果按照上浮10%計算為5.39%左右，1000萬一年利息為53.9萬。
所以，使用“房產抵押經營貸”買房，就已經很划算了。但如果享受貼息貸款，年化利率可以低至1.9%，也就是1000萬貸款年利率19萬元。
只要你有房子，還有註冊2年以上的、持續經營的企業，就可以申請房抵貸，甚至可以拿到貼息。
媒體的指控是：有部分人就是這樣乾的，套取了國家在抗疫時期給“實體經濟”的低息（貼息）貸款，去炒房子了。
注意，其實中小企業很難拿到1000萬貼息貸款，上面表格裡給出的貸款上限20萬到100萬不等。但算賬是按照1000萬算的，群眾也願意按照1000萬來轉發，這樣足夠刺激。
報道出來之後，人行中心支行宣佈要徹查。在昨天下午，很多媒體發佈了下面這張截屏：
流傳於網絡的相關通知，據網友爆料來自銀行內部系統截圖
主要內容是，要求各商業銀行清查：
1、截至2020年3月末你行房抵經營貸餘額，2019年3月末餘額，2019年12月末餘額情況。
2、貸前准入情況。對借款人名下經營實體的真實性調查情況，借款人持有被抵押房產時間情況，企業成立時間情況。
3、貸款管理情況。重點梳理借款人（含企業或個人）自疫情發生（1月25日）以來新購房產（含住宅和商務公寓等）並以新購房產作抵押的貸款情況，以及計劃申請財政貼息和預計實際貸款利率水平情況。
4、貸後管理情況。借款人貸後新增房產的監測情況。
5、自查發現的其他可疑情況或問題青各銀行於今天（4月20日）下午2：30前將自查報告通過“金融網-貨幣信貸組-房地產市場調研”渠道報送。
到了今天（4月21日）上午，又傳出了這樣的消息：深圳金融監管部門與各主要銀行連夜開會決定：
一是即日起，所有過戶不滿半年的物業抵押做經營貸的，全部不得審批，審批了的不得放款；
二是1月25日後審批的過戶不滿半年的房產做的抵押經營貸，全部責令各放款行收回。
不過，上述兩條決定很快被證明是謠言，相關部門通過媒體做了闢謠。
隨後，財聯社發佈瞭如下的獨家消息：
清查“物業抵押的經營貸”，可以阻嚇違規資金流入樓市，相當於釜底抽薪。雖然涉及的資金量未必很大，但心理上會帶來影響。 至於被政策卡住的倒黴蛋，弄不好要損失鉅額定金了。
再看杭州。
今天，澎湃和證券時報等多家媒體報道：4月17日，浙江兩家銀行被銀保監局處罰，都是因為資金被挪用買房。
一家是位於浙江杭州的餘杭德商村鎮銀行，“未有效管控貸款資金使用，導致個人經營性貸款被挪用購房，被罰款35萬元。”
另外一家是總部位於杭州的浙江富陽恆通村鎮銀行，被處罰原因是“未有效管控貸款資金使用，個人消費貸款資金被挪用於購房。”
但相比之下，深圳昨天“驚爆抗疫貼息貸款被挪用購房”和“人行徹查”，這個新聞影響更大！
今天地產股板塊都出現了下跌，萬科、融創、恆大、碧桂園都跌幅明顯。
這比昨天降息公佈之後，地產股的跌幅還要大一些。
4月20日早上，LPR新利率公佈，主要供商業房貸參考的5年期利率只降息10個基點，而1年期利率降息20個基點。
其實，在政治局會議重申房住不炒之後，仍然給房貸降息10個基點，可以視作中性消息，或者長期利好。但地產股板塊仍然遭遇了拋壓，說明市場對降息幅度期望值更大一些，理解為短期利空。
今天地產板塊跌幅比昨天還大，因為深圳樓市“被收拾”了。
此前很多城市出臺放鬆政策，最後“一日遊”、“N日遊”的很多，都沒有對市場產生如此大的心理壓力。這一次深圳徹查住房抵押經營貸，影響更大。
市場預期：既然深圳動手了、杭州動手了，那麼還會有更多城市會動手，資金流入樓市會更困難了。
下面談談我的看法：
第一，支持金融監管部門徹查住房抵押經營貸是否被挪用去買房，尤其是有財政貼息的，更是要查清楚、嚴格處理。
用財政貼息的經營貸去買房，不僅僅是違規，還涉嫌違法。因為這不僅干擾了國家宏觀調控政策，還是對全社會的不公平。
第二，近期深圳西部的部分區域，房價的確漲幅偏大，應該引起關注。我之前曾在專欄裡撰文，提出了5點調控建議（點擊查看）。
但整體而言，深圳房價還是平穩的，尤其是東部幾年都沒有動。所謂“西部漲瘋，東部氣瘋”。
現階段，深圳沒有必要出臺全面的、嚴厲的調控措施，但對於南山、寶安和光明三個區，可以開開小灶，單獨出臺一些措施。
另外，對於屢次挑戰大家心理上限的高單價、高總價的奢華商務公寓，應該加強調控。
但調控的目標是讓深圳樓市穩定，讓全國樓市穩定，讓樓市為穩增長做貢獻。所以，力度要合適。
第三，徹查經營貸被挪用，的確改變了市場短期預期，這從地產板塊今天下跌可以清楚看出來。
但說實話，未必有很多經營貸，特別是貼息的經營貸被挪用。另外，貼息都是有期限的，一般半年、最多一年，所以不意味著這些錢永遠可以非常低的利率。而且這種錢都很少，一般一家公司最多能獲得20到100萬，拿到1000萬的是極少數大企業。
之前有讀者諮詢，是否可以用這種方式買房。我給的建議就是：小心政策變化。因為這種錢是灰色的（買房是違反跟銀行簽訂的貸款合同的），看起來可以做5年、10年、甚至20年。但只要說你違規，馬上就可以收回。所以，一般人最好不要蹚這個渾水。
第四，房地產投資的“短線時代”早就終結了，儘量用自有資金做中長線投資，立足10年以上，才是最明智的。
儘量用自有資金，說的是首付部分和按揭供樓部分，也就是說“不過分加槓桿”，不用高價的錢、不穩定的錢、國家政策不允許的錢。
如果你做到這一點，短線的政策波動就不用擔心。
結論：樓市遭當頭棒喝，當然是利空。但這些都只會帶來短線的影響，最短影響十天半月，最長半年。未來，該怎樣還是怎樣，有其內在的邏輯。
維持原來的判斷：中國樓市需要回暖，需要成交量，可以保持慢牛上漲態勢。在有顯著人口增量的大城市，買優質不動產，永遠具有投資價值。繼續看好深圳，看好大灣區，看好北京上海杭州成都等所有的二線、強二線城市。
