【#睿和公開課# 第17講】
有人說，新冠疫情像一枚魔鏡，既考驗了眾多運營企業的現金流，又促使大家內觀未來的發展路徑選擇。五一長假後，復工進入加速度。生扛了三個月的長租公寓企業還要推進今年的業務。
根據睿和智庫這幾年的行研，輕重資產結合的“集中式公寓”依舊是主流。追求“勻加速、安全、長期經營利潤”的商業模式是行業共同的訴求。
為此，誠邀長租公寓行業頭牌——自如資管平臺事業部總經理，孟月總，分享他們的一些深入思考。
時間：4月29日星期三20：30-22：00
方式：騰訊會議
報名方式：王先生 wang199211
報告來源：信達證券
伴隨政策利好,多主體紛紛進軍住房租賃市場。截至目前,房企、房地產中介、專業租賃機構、連鎖酒店、金融機構和互聯網公司均已涉足住宅租賃市場。
摘要：伴隨政策利好，多主體紛紛進軍住房租賃市場。截至目前，房企、房地產中介、專業租賃機構、連鎖酒店、金融機構和互聯網公司均已涉足住宅租賃市場。
長租公寓市場容量可期
長租公寓前景廣闊，容量可期。除宏觀政策環境利好長租公寓發展外，未來需求釋放對長租公寓市場亦形成支撐。從需求端來看，租賃需求的人群以流動人口為主，進一步細分來看其中租賃需求又可分為短租需求與長租需求。總體而言，租賃市場的容量逾萬億。
伴隨我國城鎮化水平的提高，人口向一線及核心二線城市集聚的趨勢短時間內難以改變，這些區域高企的房價使得部分剛需受到抑制，購房需求外溢至租房市場。據世聯行統計，2016年部分熱點城市平均首次臵業年齡已超35歲，新進人口的租房週期也升至10年以上，租房需求週期被拉長。除此之外，晚婚導致首次臵業的年齡上升刺激租房需求。
未來，伴隨一線城市及核心二線城市的產業結構“進三退二”，流動人口數量上或有下降，但從結構來看新進入的人群恰是長租公寓的目標人群。另外，《2017年高校畢業生就業及租房趨勢報告》數據顯示，90後租房人群佔比接近40%，成為租房主力。長租公寓市場將呈現一定的區域性特點，需求主要集中於人口流入地，未來長租公寓的需求將進一步釋放。
圖：我國20-34歲人口占比
多主體逐鹿住房租賃市場
長租公寓潛力巨大，多主體紛紛涉足。近年來，伴隨政策利好長租公寓以及需求的逐步釋放，多主體紛紛進軍長租公寓市場。2012年為長租公寓行業快速發展的元年，大量專業租賃公司進入該領域，如YOU+公寓、優客逸家、青客公寓等，房企與地產中介服務機構也迅速加入競爭。
根據研究顯示，不少龍頭房企已涉足長租公寓，其中包括萬科、招商蛇口、金地等。中介服務機構如鏈家（自如）、世聯行（紅璞公寓）與我愛我家（相寓）等。經濟型連鎖酒店如鉑濤、如家等也依託自身優勢進入該市場。伴隨建設銀行廣東省分行於2017年12月20日宣佈即將推出存房貸業務，銀行也正加快進入該領域的步伐，多供給主體的格局正在形成。
表：我國長租公寓參與主體
長租公寓經營模式：集中與分散並行。長租公寓的運營模式可分為集中式與分散式兩種。其中，集中式出租是指企業通過包租、獨立開發、收購或者與持有物業方合作的方式取得整棟物業，然後通過標準化的裝修與改造並對外整體出租的運營模式。分散式出租的房源來源較為分散，是企業從分散的房東處獲取物業經過標準化裝修後對外出租的一種模式。
目前，我國長租公寓市場參與主體漸多，集中與分散式的劃分側重於房源獲取的不同，下文中我們將主要以是否持有物業為標準對國內長租公寓市場的運營模式進行分析，以形成對當前長租公寓市場更為全面的認識。
供給端：集體建設用地入市，類REITs產品拓寬房企融資渠道
集體建設用地入市，有效增加供給，利好住房租賃市場。2017年8月21日，國土資源部、住房和城鄉建設部聯合印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，選擇13個城市進行試點，推進利用集體建設用地建設租賃住房。集體建設用地入市能夠增加住宅用地來源及租賃住房供應，既能夠盤活低效集體建設用地又能夠拓寬集體經濟組織與農民的增收渠道。
未來，利用集體建設用地建設租賃住房將成為國有建設用地建設保障性住房的有益補充。利用集體建設用地建設租賃住房從源頭上降低了租賃成本，同時，集體建設用地與租賃相結合將會改變土地價值評估的邏輯。北京、鄭州均已出臺利用集體建設用地建設租賃住房的試點方案。
“只租不售”地塊頻出，彰顯政府發展住房租賃市場決心。上海、廣州、杭州和深圳相繼推出“只租不售”地塊，地塊競得者均為國有企業。其中，上海首批只租不售地塊於2017年7月份通過掛牌方式成交，成交地塊成交樓面單價大幅低於周邊土地價格。具體來看，上海浦東新區張江南區地塊樓面單價為5569元/平方米，嘉定區嘉定新城地塊樓面單價為5950元/平方米；根據我們測算，地塊租金收益率在5%-7%之間。未來，可預期更多城市將會出臺相關政策。
表：主要城市只租不售地塊出讓情況
類REITs產品盤活租賃資產，解決長租融資痛點。運營長租公寓前期需要較大的資本投入，對運營企業的資金要求較高。前期投入大、回報週期長成為運營長租公寓的痛點，REITs將為租賃住房市場提供重要金融支持，解決房企前期的融資問題。REITs（房地產投資信託基金）是以發行收益憑證方式彙集特定投資者資金，同時由專門投資機構進行房地產投資經營管理向投資者按比例分配投資收益的信託基金。
從政策層面看，我國政府鼓勵積極試點REITs：2016年國務院辦公廳發佈《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，指出：“支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品。穩步推進房地產投資信託基金（REITs）試點。”
2017年7月，證監會、住建部等九部委《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》再次提出“房地產投資信託基金（REITs）試點”。目前，國內發行的REITs產品受限於法律、稅制等因素與國際標準化的REITs產品存在一定差距，更多的是參考境外成熟市場REITs標準發行的類REITs產品。
圖：REITs典型交易結構
央企試水REITs，引領示範意義重大。2017年10月23日，中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃獲上交所審議通過，該項目為國內首單由央企作為發行主體的租賃住房類REITs產品，是住房租賃市場重要標誌性事件，具有重要示範意義。
該專項計劃總規模為50億元，優先級佔比90%，次級佔比10%，該產品的底層資產為保利地產自持租賃住房，首期價值達16.8億元。該產品優先級份額在上交所公開轉讓、交易並採取儲架、分期發行機制，期限為18年，每三年有開放期。此次發行的REITs為雙SPV結構，其中搭建私募基金結構。
專項計劃原始受益權人為保利地產，保利地產同時也是資產的優先收購權人與資產服務機構。專項計劃為基金份額持有人，履行實繳出資義務。資金全部到位後私募基金取得項目公司股權、債權並向目標公司增資或發放委託貸款。
首單CMBS獲批，租賃金融再創新。2017年12月1日，招商創融-招商蛇口長租公寓第一期資產支持專項計劃在深交所獲批，作為全國首單儲架式長租公寓CMBS，其融資規模為60億元，分多期發行，第一期規模不超過20億元，期限為18年，其中，優先級產品規模19.9億元，劣後級0.1億元。該項計劃的底層資產為招商蛇口持有的存量長租公寓，長租公寓的租金作為償債來源。招商蛇口此次發行規模超過之前保利發行的50億規模的ABS創國內規模最大。
CMBS為債務融資工具，原始權益人能夠通過抵押物業資產獲得貸款，原始權益人保留物業資產所有權，能夠享受抵押期地產增值紅利。其在原理上類似於抵押型的REITs，基礎資產通常以商業地產、物業未來收益權為主，也可以將其歸類為類REITs產品。招商蛇口公告指出此次募集資金主要用於未來長租公寓的發展與運營，將會放大招商蛇口在公寓板塊起步早、產品線完整的優勢，既拓寬公司融資渠道又優化負債結構。
需求端：信貸與公積金雙支撐
信貸、公積金雙引擎促進住房租賃消費。從需求端看，政策鼓勵住房租賃消費，部分銀行積極跟進出臺金融支持措施。銀行為租房者開發貸款產品便利租房者融資，12試點城市中部分城市明確鼓勵住房租賃消費。
2017年11月3日，建設銀行深圳分行推出國內首款個人住房租賃貸款“按居貸”，最高可貸額度為100萬元，期限最長為10年，單筆支用最長為5年。2017年11月28日，工商銀行北京分行為住房租賃市場企業端與個人端推出專屬金融產品，其中，為個人提供的租賃住房貸款融資金額可達100萬元，期限可達10年，可預期個人信貸產品的推出將有效促進租賃需求的釋放。除此之外，各地政府通過調整公積金政策如提高公積金提取額度、支持公積金支付房租等鼓勵租賃消費。
表：主要城市鼓勵住房租賃消費的相關政策
多家金融機構積極支持住房租賃市場發展。截至目前，除建設銀行外，工商銀行、中信銀行、中國銀行等金融機構積極介入住房租賃領域，為住房租賃市場發展提供金融支持。
2017年10月30日，中信銀行與碧桂園簽署300億元長租住宅保障性基金戰略合作協議。2017年11月2日，中國銀行廈門分行與廈門市國土資源和房產管理局簽署住房租賃戰略合作協議，雙方將在與住房租賃市場相關的土地供應、試點租賃住房建設、住房租賃金融創新等領域開展合作。2017年11月28日，工商銀行北京分行與北京市保障房中心、城建集團、首開集團、亦莊控股、中糧地產簽署住房租賃戰略合作協議，未來五年為北京住房租賃市場各參與主體提供總額不少於6000億元融資支持。除此之外，2017年10月11日，中國銀聯宣佈與瀋陽市房產局簽署住房租賃服務平臺合作協議，共同推進住宅租賃市場建設。
