千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！
以下为“ 三叔说房” 微信公众号粉丝提问精选
提问：你好。请问买安居性房划算吗？在深圳买房好还是回老家买好呢？
回答：深圳18年一个重要的直接影响未来30年楼市格局的政策叫做：二次房改，也称之为4+2+2+2计划，未来宅地分配比例为4成商品房、2成人才房、2成廉租房、2成经适房，后面3者都属于安居型住房，能够购买的是人才房和经适房；如果你是“人才”（别笑，深圳真有人才认证标准的），那么买得到人才房当然划算，地段和配套都是极好的；如果你是中人之资，想逆袭做多套深圳业主的，那么建议从商品房入手，升级打怪，你才知道这个市场的游戏规则；如果你只是螺丝钉，就想安安分分的拿工资、吃补贴、平稳度过一生，经适房就是你的最好选择，虽然要12年才能转红本，但也是低价入手+长持，总好过别的深圳屌丝，被迫去买惠州或者回老家。
提问：三叔，如果同样的价格，沙井海岸城和金融街，你怎么看？沙井和光明都是热门片区，都有四大加持，都是难买到的盘！
回答：好像没可能同样价格吧，海岸城开盘底在6w，金融街开盘顶在6w；个人还是更看好沙井海岸城，光明这个区有点“弦儿货”，好好的深实验，初中非要全区招生，小学学区也忒大，没有差异化；海岸城就清晰很多，深外9年+地铁口+自家商业综合体，可以类比为沙井的华润城，未来5-10年都会在本片区风头无两没对手。
提问：请问合伙打新润玺一期的话，三成名额代持费的市场行情是什么价呢？
回答：按照算法1，给一笔代持费，那就是5-8w；按照算法2，给5-8%的利润，润四总价1k-2k，变成二手后立马卖出，预估每套房子的套利空间在0.4k-1k左右，那么就要给房票20-80w；这事情您自己权衡，给润四这种房子找代持，确实需要点实力和手腕
提问：三叔您好，上周六问了您盐田佳兆业这个盘，已交5万定金，目前凑了约200w首付。但这2天学习了星球里您对深圳各个区的价值分析，对盐田有些犹豫。我和老公目前在南山上班，但我们公司5年后会搬到八卦岭。看您很看好沙井的未来发展，我没去看过沙井的新盘。我想从通勤时间来看是不是选盐田对我更有优势？从居住环境上是不是盐田好于沙井？8号线会改善盐田的未来发展吗（地铁对盐田的刺激vs对龙华的 刺激）担心盐田的二手房流动性的问题（可能为了孩子再换学区房）还有个白痴问题，买房以后很担心房价会不会跌…现在买房是一个好的时点吗？还是缓缓等弹药足了一步到位买个高的学区房。但又担心等2年房价更高了？问题有点多，谢谢三叔。
回答：你好。盐田佳兆业这个怕还可以，就是要结合一定的自住需求，即自己在周边工作生活，地铁8号线开通有一定的外溢效应。从居住环境来看盐田的旅游区，景观肯定要好很多，但是论发展没有沙井强。从长远的角度看，房价还是会涨，买和不买的风险你认为哪个更大？如果是刚需，每个今天都是最好的上车时间。都交了定金就不要想太多。
提问：如何看待赤湾山海语后续三年左右的前景
回答：如果你预判山语海会是南山1梯队的学区次新高品质盘，那么它的对标价格在17w左右；如果你预判山语海会是南山2梯队的学区次新高品质盘，那么它的对标价格在13w左右；如果你预判山语海会是南山不入流的学区次新高品质盘，那么它的对标价格在10w左右；
提问：三叔，蛇口、前海、宝中、碧海的一手房是否比同片区的二手房更值得入手？我打算打新房，目标：1、蛇口含山悦海、新世界临海揽山；2、大冲华润城四期；3、安托山片区海德园；4、宝中片区：泰华梧桐聚落花园，泰华海逸世家，盛世家园。能否打中不好说，请教三叔，从自主+保值的角度看，上述新盘哪个更值得入手？同片区一手房是否比二手房更值得入手？
回答：值不值还得看价格。很多新房有限价，买到等于赚到，但新房都不容易买，需要摇号，部分盘还得喝茶费。
晗山悦海，南源工业区城市更新项目，在建12号线四海站、花园城、育才双学位，至少10w+
新世界临海揽山，自住可以，但新世界一直跑输大盘，像魔咒，类似碧桂园。
华润4，估计开盘时，万人空巷
海德园学位、品质、地段等配套都算优质，跟华润4一样，值得买
宝安的梧桐聚落花园还是挺值得期待的，还可考虑沙井海岸城、榕江一号院
推荐打华润4，找多几个直系亲属去打。
提问：三叔你好，罗湖学位房缤纷时代和金城华庭怎么样？中学学位宝树台和佳兆业金翠园呢？谢谢指教
回答：你好。金城华庭，带螺岭外国语小学学区，03年次新花园电梯板楼，片区内比较稀缺的带花园社区，还算是一个短期内价值不会大打折扣的盘，性价比高。
流通排序：金城华庭 >缤纷时代
宝树台，华强北，红岭中学园岭分部，去年中考成绩排到38名
佳兆业金翠园，深中，四大之一
很明显，佳兆业金翠园 > 宝树台
提问：三叔你好，请问下如果主要看投资收益率，勤诚达三期79平算下来所有费用约单价10左右，但首付大约算下来7成左右，(因为有些费用需要全款）和周边二手房报价有2w左右价差，值得购入嘛，如果对比云玺或海纳呢？或者你有其他推荐吗？
回答：前段时间已有我的咨询客户买了勤诚达三期79平小三房，目前这个标的在宝安区来讲，也是同价位里面最好的选择之一，一期的主力三房已经1200w了，800w买个紧凑三房，显然是个打暴击的选择；至于一开始的杠杆不足，在无差别套利空间面前，可以忽略不计了，按揭一段时间后再做贷款的优化即可；很多V强调贷款和杠杆的重要性，但却无法回答更重要的问题：到底选哪个房子涨得快；那结果就是本末倒置的，背着超高杠杆下跌，就是搬石头砸自己的脚，为何不选择优质物业，用更少的贷款成本来实现更高的增值回报呢？推荐见内部分享。
提问：您好。我在福田银行系统上班，前海那边好像也只是开个小支行，很多银行本部还是在福田CBD。前海金融街和福田CBD及香蜜湖金融街，这三者未来的发展定位分别是什么呢？这三个金融的定位 都宣传的挺厉害的，有点看不懂。
回答：金融和互联网两个行业的单位产出很高，所以城市的最贵最核心的地方大多是这两类，真的赚钱&一流企业的格调。随着经济的不断发展，金融领域其实不再局限于传统的银行、证券、保险等，还有跨境结算、深港合作、民营银行、基金、交易所、投行等一系列的其他金融类目。盘子更大更系统，新规划也可以理解。其实我也不是业内人士，但我理解并不需要在意实际的规划具体是什么，是不是引进了什么知名大企业这些细节问题。城市第三产业的比重是逐渐加大的，而金融和科技（互联网）是渗透到每一个行业的，这些用很小占地面积就能创造巨大效用的就会出现在最核心的地方。在可以遇见的未来：前海、科技园、香蜜湖金融街、福田CBD这些地方是高端规模就业的核心地方。其实也不用在意前海写字楼高空置的问题，一来前海交通未完善，二来周边配套未完善，老板搬过去那不是吃力不讨好么。前海的最终形态还远未形成，多给点时间吧。另外，规划是有后发优势的，前海、香蜜湖金融街造得肯定比福田好，但能否超越福田CBD是不一定的
提问：您好。再过10年 福田 南山一些好地段的房子基本都楼龄25年了 10年后 这些房子会不会被人嫌弃 不愿买 涨不动。还是会因为配套完善 学位不错 地段又好 会随大盘持续增长，一直有人愿买？
回答：位置，资源，配套，教育很多东西是没有办法全部取代的。好的地段它还是会是很多人选择的地方，特别是刚需。即便是再过五年十年，我相信还是会继续是稀缺资源。买房买的是土地的价值，而非房子本身。
