今年初，疫情籠罩，全球都執行寬鬆的貨幣政策。
我國也實行了連續多次的降準降息，市場上中介又開始蠢蠢欲動。
開始大肆宣傳央行放水，房價要漲，試圖釋放一種焦慮情緒，鼓動大家買房。
沉寂已久的經營貸也開始重出江湖，據說銀行經理對一些小企業主瘋狂打電話，表示可以將房貸轉經營貸，直接降低利息省錢。
（圖片來自公眾號櫻桃大房子）
這筆貸款是直接打到公司對公賬戶，只要不用就不產生利息，而這筆錢用到哪裡，銀行不過問，他們只要把錢放貸出去，就算完成任務了。
仔細品品，有多少人可以通過這波操作把房貸轉經營貸，然後把這筆錢拿去買房？這相當於銀行低利息借錢給你去炒房。
雖然上頭再三強調房住不炒，但放那麼多水，總是有點錢會流向樓市。
貨幣的寬鬆政策下，房價會不會大肆上漲？而今年的這種行情，是不是釋放出最佳的買房窗口？
今天我們來聊聊這個事。
一季度我們已經放了幾次水，數據也基本反映了，3月份M2增速10.1%，為近三年來最高水平。
M2是企業和居民存款加上銀行之外的現金，就是我們通俗說的“水”，它一定程度可以預示著未來通脹水平。
可見，水確實是多了，但流到哪裡了？
顯然是沒有流到居民消費和房地產。如果流到消費口，那應該看到物價上漲，但3月的CPI上漲4.3%，漲幅比上月回落0.9個百分點，預期內的通貨膨脹並未出現，可見水沒有流入消費端。
那流到房地產了嗎？肯定有一部分，但大頭沒有。
因為房價只是個別城市的個別區域上漲，並沒有走出直線上漲的行情。
所以，連續的降準降息，確實會利好樓市，但還無法直接和房價上漲呈正相關關係。
有人說是因為政策層面明確規定不允許水流入房地產，但大家還忽略了一個很重要的問題。
我們一談到放水，談到貨幣寬鬆，就以為國家加大馬力去印鈔了，但市面上增加的貨幣並不是印出來的，而是靠借貸行為借出來的。
比如有人拿30萬首付去買100萬的房子，貸款70萬，而市面上等於增加了70萬的貨幣，這多出來的70萬貨幣就是靠借貸行為借出來的。
但是這種市場貨幣的增長多少和快慢，取決於有多少人願意投資信用去加槓槓。而這背後就涉及大家對樓市後市的預期以及經濟大環境了。
銀行願意低息放貸是一回事，重點還是得大家願意買單。
這裡插入一組最新的數據，一季度人民幣存款共增加8.07萬億元左右，住戶存款增加6.47萬億元，非金融企業存款增加1.86萬億元。
住戶存款增加6.47萬億是什麼概念？這就是說，一季度91天裡，平均每天超過700億存款湧向銀行！
儲蓄的反面就是消費，大家不去消費反而去儲蓄說明了什麼，大家對預期收入的不樂觀，現在的情況大家都知道，國外疫情遲遲未能控制，國內倒閉企業開始增加，失業人數激增，今年整體經濟行情不明朗，普通人還會不會那麼樂觀，積極去向銀行借錢？
短期肯定不會，因為從現在的市場來看，並沒有出現恐慌性購房潮。
深圳寶中的房價上漲只是個例，背後不乏中介和自媒體的互相炒作，而且深圳的供需矛盾和落戶政策確實也足夠寬鬆，讓全國熱錢往這湧，但暫時未出現房價全面上漲的情況。
那什麼短期內能馬上刺激成交，推動房價上漲？
利率、首付比例、限購限貸，這些組合拳共同打出，從需求端出發，對房價的促進作用可以說立馬見效。
如果LPR利率不斷走低再加上首付比例下調，我相信會釋放出大量的首置剛需和改善型需求，但這種政策現在極為敏感，不到最關鍵的時刻，上頭不會打出這張王牌。
確實，當下樓市大環境和經濟環境都不太好，很多人被這種大環境所恐嚇，購買意願和情緒受到挫折。
而真正有價值的城市，能爆發出旺盛需求的城市，又因為首付比例和限購限貸政策壓制，最終的結果就是雖然放水了，但因為普通人信貸行為的減少，樓市裡的貨幣其實並不充裕。
所以短期貨幣放水並不會刺激房價上漲，那我們還要不要關注所謂的寬鬆政策？
毫無疑問，要。
從過去的經驗來看，放水雖然並沒有直接作用於房價，但市場上的流動貨幣多了，會長週期悄然聲息影響資產價格的上漲。
大家肯定聽過延遲滿足，樓市裡也會有個延遲反應。
從過去10多年來，我們都一直執行寬鬆的貨幣政策。
2008年-2009年，我們降息5次，降準3次，把存款利率下調了1.64%，法定存款準備金率下調了1.5%。
2011-2012年，我們降息2次降準3次，把存款基準利率下調了0.5%，法定存款準備金率下調了1.5%。
2014-2015年6次降息5次降準，把存款基準利率下調了1.5%，法定存款準備金率下調了3%。
以上階段的貨幣放水，帶來的最直接影響就是我們GDP增速維持了表面繁榮，而房價的上漲往往是在放水過後的一年時間內才逐漸開始補漲。
比如08年的放水，實際上到10年房價才迎來全面反彈性上漲，而2011-2012年的放水，也基本到2013年才更明顯反應出來，過去10年樓市是經過放水—上漲—打壓—下調—放水——上漲的過程。
所以這一輪的放水，效果可能不會馬上在這幾個月顯現，預計下半年甚至明年才會有明顯的體現。
巨量的貨幣投放威力之所以不容小覷，因為它會以長週期的方式滲透和改變這個社會的財富結構。
扎心兩問：過去十多年，房價漲了嗎？社會上的貧富差距是大了還是小了？
毫無疑問，房價漲了，貧富差距更大了。
為什麼？
除了供需關係、城市化進程、人口流入這些原因之外，最重要是實行貨幣寬鬆政策，頻繁且長週期的貨幣寬鬆確實讓一部分人抓住了投資的機會，於是坐享一波資產上漲的紅利。
在貨幣寬鬆時，利息低貸款容易，這時有人加槓桿負債進場，雖然短期壓力存在，但隨著通脹滯後性的到來，紙幣貶值，負債也跟著貶值。
比如2008年金融危機來臨，有人拋售有人斷供，房價斷崖式下跌，有人就加槓槓進場。
歷史驗證：10年前的月供2千多放到今天根本就不是事，這就是物價上漲、紙幣貶值而負債也跟著貶值的最好的例子。
這也是為什麼每次經濟危機來臨，人們都想通過房產來抵禦通脹的原因。
因此對於普通人而言，確實已經釋放出買房的窗口期。
至於落地怎麼選，還是堅持一貫的觀點：全面放棄非都市圈的三四線城市，投資很可能會被套牢，有足夠租金的持幣進場一二線核心區域的優質房產，而資金只有幾十萬的可以重點考慮城市群及都市圈中的城市，尤其是靠著環一線城市的三四線。
再縮小一下範圍，建議重點關注長三角和粵港澳大灣區。
