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問：問題：1、前年盲目買下一套公寓，後來看些文章說公寓不能碰，基於現狀，看能否有優化資產配置的空間，出租還是賣掉？2、孩子今年上幼兒園，9年後希望有個更好的初中學位（現在的學位是前海學校），後續應該怎樣操作在保證有一定居住品質的情況下換到好的學位房？ 現狀：1、目前在前海北陽光棕櫚園有一套120平的房子（自住）無欠款，在老婆名下；2、紅山地鐵口龍光玖鑽一套39平的商務公寓，有90W欠款，每月還12000，今年6月份交房，收房後目前打算出租，可以租到6000/月。3、手頭有100W現金，家庭年收入40W，我目前名下無房，但有異地貸款記錄。
答：你好，深圳公寓只分兩種，深圳灣的公寓和其他公寓，深圳灣的公寓因為有稀缺城市景觀和海景，有投資價值，但普通公寓並不稀缺，剛需客和豪宅客對稅費承受力也不同。龍光玖鑽公寓未來潛力並不看好，建議出手。 投資學區房有很多打法：
1.買沒有學區的學區房（有暴擊）
2.買學位用過的可以有折扣（時間的財富）
3.買成熟自己要用的學位房（投資➕剛需） 如果要買馬上要用（你小孩讀書）就買四大（深中 深高 深實驗 ）深外考試招生...這些覆蓋的小區來進行選擇 但是你的小孩9年後才用得上，建議買未來成長空間大的學區房（可以考慮南山的教育集團（南二外 南山實驗 南山外國語）覆蓋的小區...新的教育模式，生源也很好
問：十三您好！請問深戶一套，想將一套小戶抵押投資保值，目前看皇庭彩園和金怡華庭的兩房，請問您的高見？謝謝
答：眼光不錯，被你發現兩套400w福田電梯花園兩房，目前單看價格，性價比都挺高的，就是地段存疑，增量有限，這兩個盤漲幅會高於福田南大區，但會弱於南山。
問：你好，房產投資負債率控制在多少合適？能不能分享一下你的看法謝謝。
答：這個問題因人而異，因城市而異，我以前在北京，大家房產投資負債率普遍不到30%，超過就喊壓力大。 來深圳後，發現身邊全是高槓杆愛好者，50-70%是常態，大家都揹著數萬的房貸過的好嗨皮。 近期又接待過多個從內地來的土豪，買七八百到兩千多萬的房子堅決全款，拒絕槓桿。 所以說，所謂合理的槓桿率更多是一個心理問題，而非數學問題。 對普通人來說，30-50%的槓桿率都是健康的，合理的，對野心家來說，至少要達到70%，對土豪來說，隨緣，隨意。
問：十三老師好，我去年11月深圳去豪宅稅後在南山前海買入一套，目前市場成交價漲了約35%，715新政前在南山前海又定了一套900萬三房（比市場價便宜近100萬），已網籤，原本想配婚買入，現在不確定能不能辦了，又有點擔心這個片區會橫盤兩三年，月供會把利潤吃掉，我目前有三種選擇：1、轉售他人；2、換一個五成首付的人代持；3、繼續想辦法配婚破限購；如何選？如果堅持配婚，你們可以提供資源嗎？謝謝
答：新政之後，前海南是我們認為要跌的片區，因為居住屬性弱，炒家太多，6月之後衝高到不理性的價格，比如佳兆業前海廣場89平掛到1300萬，泡沫令人無法直視。 同樣要回調的片區還有沙井和光明，大家記住一點，炒作期追逐概念，橫盤期迴歸居住。 再說你這套，900萬三房，應該還能扛過第一波跌幅，不過你現在的最大問題，不是前海橫不橫盤，月供會不會吃掉利潤，而是你原本沒有資格。 新政前有很多操作空間，現在基本都被堵死了。 轉售他人不是你想轉就能轉，除非你和賣家簽了主體轉讓協議，同時還要找到接盤人； 婚票現在行不通了，一是找不到，二是要把房子放到對方名下； 代持同樣需要賣家配合。總之條條路都難走，做好損失定金的心理準備吧。 最後說一句，雙11之後你買入第一套已獲利35%，在沒有資格的前提下，新政前又高價硬上第二套，導致今天的結果，這是人心不足的必然，也是引發嚴厲調控的因由。
問：十三大大，您好，現在想買一套投資為主兼居住的房子，看過你的一些分析，如果現在選擇寶中，天悅龍庭，幸福海岸，第五大道，尚都花園那一帶，現均價都10十了，還有投資的價值嗎？謝謝
答：你好，感謝付費！ 寶中的天花板不如南山，單價10W+，優先考慮前海，想象空間更大。
問：十三房老師您好，非常欽佩您的資產配置思路方法，點贊。 我的情況：1.夫妻年齡42，家庭年入約70萬。2.兩個男孩，小學6年級和幼兒園。3.商品房3處：福田區華強北片區135平，福田區彩田片區96平（自住），羅湖區翠竹片區27平（深中學位），無欠款。4.現有資金300萬。 請教您：1.大通脹環境下，是否還需要再買房？有沒有具體片區的建議（科技園？寶中？碧海？光明？） 2.如果不買房，老師有沒有其他資產配置的建議？ 謝謝您！
答：你好，以後深圳的發展是雙核心： 1.前海科技和金融 2.是福田和羅湖金融與文化 現在已有的房產，都屬於普漲板塊。深中學位是因為有學校利好，導致價格上漲 買房買的是土地價值，土地資源和圈層，而非房子本身。 深圳寶安南山去年11月到現在這波漲幅是剛需驅動，前海巨大的前景，80萬創業人口提前佈局。規劃好配套好學校好的地方就只有寶中，因此寶中領漲然後輻射周邊地區。導致的現象就是 只有這區域範圍內的樓盤拼命的漲，其他地方的板塊輪動，實際上是購買力外溢的跟漲和普漲板塊。 漲的原因是產業人口提前佈局。 好的板塊 房價還會繼續漲，比如前海 寶中等，購買力的迴歸之後會普漲板塊會暫停上漲。 我們買房是不斷從普漲板塊置換到領漲板塊的過程，地段 學位 圈層都需要同步升級，資產升值速度才更快。 科技園，寶中，碧海都是不錯的板塊。
問：十三總，由於老家要拆遷，一直猶豫沒有轉深戶，17年購入民治看房子馨園一期（75平兩房，貸款195萬，月供1萬），這個房子99年的，小區配套物業都不怎麼樣，當時也就是想給小孩一個地方方便上學，先上車，沒有考慮過投資和上學，現在發現當時太無知了，看到你們給很多朋友答疑解惑，現在手頭上有200萬左右，小孩眼看今年9月就要上小學，由於沒有轉深戶，民治小學屬於5類，去年都有很多沒進去的，所以很煩惱，而且兩個小孩一天大一天，現在考慮想改善居住，一直在猶豫幾個方案，1.讓我老婆轉深戶，帶著我要上小學的女兒轉，再湊點錢付首付再買一套3房，2.不轉深戶，賣掉現有住房，買一個有潛力的區域，
答：你好，未來孩子和房票，建議讓老婆轉深戶。 對於大盤漲幅的標準，深圳大概是00年之後的次新地鐵花園盤，符合要求至少不會賣不出去 馨園倒是符合要求，目前單價和關注度、成交量都較低，原因是跟農民房混在一起，可替代性強。 從投資角度考慮，還是建議出手置換。 加上手頭子彈200，入手1套學區自住，再入手一套寶安潛力盤投資。
問：十三老師您好，我是一個年輕醫生，在寶安人民醫院，無房無貸有車，因才上班一年，自己沒啥積蓄，老婆還在讀博士，打斷今年要孩子所以想找首付100內的小兩房，目標區域開車30-40能到單位。候選小區求幫忙參考：1.迷你新居福田 35平 260w 喜：戶型舒服 憂；車位少，2.雅樂居西鄉 41平268w 喜：車位多 憂：戶型不好，片區low 3.領航城領尚花園 西鄉 51平 350w 喜：車位多 花園小區 憂：實用少 價格高 4.時代景苑 福永 98平360w 喜：三房 可做高評？ 憂：小區及片區亂舊。麻煩幫忙參考，謝謝。或者有其他建議？感恩
答：你好，感謝讚賞！ 自住優先考慮生活半徑附近的次新盤。 當下寶安熱門板塊價格已經很高了，重點關注西鄉 翻身 沙井板塊。 領航城距離未來的12號線桃源居站1.2公里，距離未來寶安第三大商業中心領航城商業200米，單價更便宜，又是三房，我傾向於領航城。
問：小孩明年小一，在紅山片區有一套三房，緊靠梅隴路，但距離地鐵站有點遠，是2006年的房子，樓層總共11層，最近幾年一直處於橫盤狀態，現在市值不到500w，欠款120w，月供7000。手上可以再湊150w，想買學位房，目前有兩種方式：1.賣掉這套，畢竟升值空間不大，一步到位換一個既能居住又有中上等學位的關內的房子 2.關內買一個第二梯隊的學位房然後租出去，純粹為了學位 3.這個小區活躍度不高，如果賣不出去，明年用了學位，然後適當降價賣，再置換關內的房子。十三房推薦哪種方式？這個房子是不是儘快出手好？
答：我會建議選方案二，方案一無非是一套小的加錢換了一套大的，還是用來自住，起不到1+1>2的作用。 方案三明年用了學位再降價賣出置換更是下下之策。 先用手裡的150萬買一套學位房，解決孩子的讀書問題。 紅山片區已橫盤三年，拍地熱度加示範區效應傳導，半年之內很可能會有一波小行情，已經苦等三年，不要失守在黎明之前。 等紅山房產和學位房都升值之後，再考慮一步到位的置換，選擇面會大很多，也從容很多。
問：十三老師您好 ， 單身首套在深圳買房， 手上現金200W， 年收入35-45左右， 上班在車公廟， 買房自住， 先後看了幾個片區，1⃣️ 花好園 ， 距離和商業配套很方便 ，但覺得社區人員太多 小戶型租客很多； 2⃣️ 碧海紅樹灣 ， 小兩房靠濱河有點吵， 大兩房這兩個月高漲， 入手有壓力 ，這個價位的旁邊學位也不是很好； 3⃣️ 新洲片區 綠景樓盤 綠景樓盤三兩個 綠景洋房 周圍老房子多4⃣️ 皇崗片區 皇崗世紀 星河國際 5⃣️ 梅林半山御景 小區環境喜歡 ， 上班那幾條新洲 香蜜 彩田路堵 ， 我看有很幾條地鐵和舊改在進行， 可入手？ 6⃣️景田片區， 還未看 ， 綜合上面幾個片區的居住和潛力 以及我的資金 老師可以給我個建議嗎？ 感謝～
答：你好，感謝付費！ 1.花好園是車公廟片區的小戶型剛需盤，如果在車公廟上班，住這個小區再方便不過了，走路就能上下班，每天睡到自然醒。 車公廟的交通強大到令人髮指，四條地鐵線交匯，鄙視所有雙地鐵口。 但是，車公廟被兩大問題控制了漲幅，一是無縫鏈接上下沙，和城中村你中有我我中有你，二是泰然科技園和天安數碼城產業已經落後，沒有了高收入群體的支撐。 但這裡的房子好租好賣，而且租金很不錯，買個小戶型投資加自住是可行的，但是一定注意，不要買朝向濱河大道的戶型，那日夜不息的超強噪音實在太可怕了。 2.碧海紅樹園 共8棟樓，緊鄰車公廟，南向看海和紅樹林生態公園，03年建造，容積率高，以100-160平朝南看海大戶型為主，弧形大陽臺，人車分流，車位充足，靠近福榮路，實際噪音不大。 03年的房齡在福田已算次新，適合改善家庭，距離地鐵9號線下沙站400米，附近商業配套完善，下沙小學一牆之隔，距離上沙中學800米。附近京基、中洲、綠景、金地四大發展商簽約舊改，最靠近的京基舊改基本完成，中洲巨無霸舊改，正在進行。但小區周圍農民房，未被劃入舊改區域，短時間不會改變，但隨著周圍大環境的改變，地段價值會被重估。 缺點：學位一般 自住可入。 3.新洲目前屬於福田的二梯隊，並不算價格窪地，但價格也不便宜；地段位置好，配置發展成熟，未來變化較少，因此預期大漲的可能性較低。 4.皇庭世紀雖然地段好，但皇崗村舊改也是很遙遠，本片區非常成熟，卻沒有稀缺的教育資源支撐。 這些樓盤中，可以優先考慮花好園，自住方便，未來也能隨大盤漲。
問：諮詢一個問題。福田學位房，那個深高的那個學區啊，和那個實驗的學區。都有一些產權性質是單身公寓的小戶型，然後實際呢被打造成了那個辦公樓。比如說實驗片區的群星廣場和深高片區的財富廣場。像這種物業，怎麼看呢？ 因為畢竟是總價最低的，可是問題呢，就是雖然說他是住宅性質的產權可是它的實際用途已經被打造成那個辦公樓了。當然從歷史的成交，那個從歷史的申請來看呢，確實也是一類的學位，也是80分的基礎分。 可是不知道未來的話，風險大不大？不知道你怎麼看這個問題呢，謝謝。
答：如果只是普通住宅，淪落成辦公樓是應該避而遠之的，但是學位房的買房邏輯和普通房子邏輯不一樣，不管品質何如，成績才是決定房價的生死線。所以，只要能正常上學，是否用來辦公無傷大雅。百花的房子多破多老，眾人照樣前仆後繼，還屢破新高。
