8月25日，中國人民銀行發佈《關於新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告》。《公告》全文700多字，因為很多專業用語，
吃瓜群眾紛紛表示看不懂！沒辦法，接下來逐一為你分析解讀，看完你就都明白了。
【背景解讀】8月17日，央行發佈公告，公佈貸款市場報價利率（LPR）形成機制改革的更多細節，新的LPR報價方式自8月20日起正式施行，20日起各銀行在新發放的貸款中主要參考LPR定價，並在浮動利率貸款合同中採用LPR作為定價基準。
這意味著，我們國家正式開展貸款利率市場化改革，之前貸款利率是由行政主導的，央行確定“基準利率”，全國執行，只要央行不調整（加息或降息），利率是固定的。實行LPR定價後，貸款利率將由市場報價決定的，是浮動的。
雖然8月20日首次報價，貸款利率僅象徵性的從4.9調整為4.85，但這個利率是每月調整一次，以後會不斷變化的。從目前的情況分析，這個利率進一步下降的可能性是比較大，這對新發放的貸款來說，無疑將會降低貸款實際利率，達到“降息”的效果，市場流動性也會進一步增加。
在“房住不炒”的背景下，就要防範錢又湧入房地產，進一步推高房價。因此，需要在LPR改革（貸款利率下降和流動性寬鬆）和房地產市場之間設置一道防洪壩，這也就是出臺《公告》的背景和原因。
一、自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求，體現貸款風險狀況，合同期限內固定不變。
【解讀】之前房貸是以央行“基準利率”為基準，再進行打折或上浮。10月8號以後，房貸就不是按“基準利率”來了，而是以上個月的LPR為基準，再進行加點（1個“基點”是萬分之一，50個基點就是0.50%，如現在的LPR利率是4.85%，加點50，就是到5.35%），加點多少將在房貸合同進行約定，而且合同期內固定不變。如果合同裡規定加點50個基點，那麼整個貸款期都加50個點。
二、借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價週期。重定價週期最短為1年。利率重定價日，定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。利率重定價週期及調整方式應在貸款合同中明確。
【解讀】之前房貸，遇到央行加息或降息，從第二年1月1號起貸款都自動按新的利率重新計算，月供也會相應有所變化。10月8號以後，利率基準是否變動（根據第一條的規定加點多少是不變的），將由合同進行約定，可以是一年一調（最多也是一年一調，不能再短了），也可以是整個貸款期都不變（即利率基準都按簽定合同是的LPR執行，不變動）。預計銀行正常會要求約定一年一調。
三、首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。
【解讀】此條是充分體現了“房住不炒”的基調和“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的決心。首套房貸利率只能比LPR高不能低，以後再也不能所謂“打折”了，當然目前房貸市場上本來也鮮有打折的。
二套房貸利率至少要比LPR高60個基點（0.6%），以8月份的LPR為例，二套房的利率4.85%+ 0.60%=5.45%
四、人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。
【解讀】第三條是國家級窗口指導，是底線。換句話說，全國房貸首套利率不能低於4.85%，二套利率不能低於5.45%，只能高不能低，否則就是違規。各省市還可以進行第二次加點（當然也可以不再加點），體現了“因城施策”原則，也為“一城一策”留下了空間！
比如上海市要進一步加強調控，規定首套利率再加點20個基點（0.2%），二套利率再加點30個基點（0.3%），上海首套利率就為4.85%+0.2%=5.05%，二套利率就為5.45%+0.3%=5.75%！
五、銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業性個人住房貸款利率定價規則，合理確定每筆貸款的具體加點數值。
【解讀】這屬於第三次加點，各商業銀行在國家和省市的基礎上再次加點（當然也可以不再加）。還是以上海二套房為例，建設銀行上海分行決定對二套房貸款再加點20個基點（0.2%），那麼上海建行的二套利率為4.85%（LPR利率）+0.6%（國家指導加點）+0.3%（省市指導加點）+0.2%（建行加點）=5.95%，一共要在LPR基礎上加點110個點。
六、銀行業金融機構應切實做好政策宣傳、解釋和諮詢服務，依法合規保障借款人合同權利和消費者權益，嚴禁提供個人住房貸款“轉按揭”“加按揭”服務，確保相關工作平穩有序進行。
【解讀】“轉按揭”是指借款人出售作為抵押物的房屋，經貸款銀行同意，由房屋的購買人繼續償還出售人未到期的貸款。簡單說就是仍處在按揭中的房屋進行再次買賣，該房屋的買方仍繼續償還賣方的按揭房款。
"加按揭"是指為房貸借款人提供的一種“追加”貸款的服務，加按揭貸款額度加上原貸款餘額之和，最高可達房屋評估價值的70%。“轉按揭”、"加按揭"目前市面上本來也很少見，銀行一般都不會同意辦理此類業務。
七、2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。
【解讀】老人老辦法，新人新辦法。同時還給大家預留了一個多月的緩衝期，目的是讓政策平穩過度。
八、商業用房購房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。
【解讀】商業用房（SOHO、辦公樓、店面等）貸款利率不得低於5.45%，相當於第二套個人住房貸款利率。公積金個人住房貸款利率目前維持3.25%不變，當然以後也可能會調整，當然各省市可以因地施策出臺相應規定。
總得來說，調整後的房貸利率與目前市場的實際利率變動不大，主要目的是進一步貫徹“房住不炒”的原則，在LPR改革（貸款利率下降和流動性寬鬆）和房地產市場之間設置一道防洪壩，穩定市場預期，避免錢湧入房地產市場，進一步推高房價。
對於剛需來說，隨著LPR下降，意味著首套房貸實際利率的降低，可能反而是好事。
