在下国华
4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》。同时，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引》。
那么我们可以把证监会发的《指引》看作是《REITS试点通知》的一个细则，其中明确了REITs聚焦重点行业，优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。
REITs来源于华尔街，中文名字应该叫房地产信托投资基金，是房地产证券化的重要手段。但是从《指引》来看，我们这次推的REITs是有别于美国的，它主要是投资于国家认为我们还比较欠缺的上述领域。看清楚，试点开始的时候就讲明白了，不是搞房地产投资的。我们已经明确了房产是用来住的，那REITs的募集的资金是不可能再进入楼市。应该是为下一阶段扩大内需，进行新、老基建提供资金的。因此今天的股票市场上这类股票明显涨幅居前，就充分说明了其对股市的影响。
飞哥看天下
大家好，我是国华财经。
假期5月1日随着A50股指期货的大跌许多人对我的观点又提出了质疑，他们的思维总是被市场短期情绪的波动控制着，完全没有独立思考，但是我始终坚持自己的观点不变，坚持五月有一波中级行情。
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昨日证监会与发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步，这是假期出现的重大利好，REITs可有万亿规模，这是重磅消息，规模的基建和新基 建有了新的资金来源，标志着新一轮大规模投资即将拉开帷幕，大家应该明白：我为什么能够提前预判新一轮中级行情开启的原因了？
因为我最喜欢思考大事件背后的逻辑支撑问题，做预判肯定要有强逻辑支撑，创业板注册制要顺利推出没有A股的良好市场环境配合是不可能的，中国经济疫后恢复和发展要保持良好局面没有国家重大政策支持也是不可能的，这就是我预判A股会走出中级行情和国家会出重磅利好政策推动经济的复苏发展的背后逻辑。
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通知里提到了REITs可以盘活存量资产，拓宽社会资本投资渠道，有利于降低债务风险，降低实体经济杠杆，有利于推动基础设施的市场化、规范化健康发展。另外还谈到了聚焦重点区域，主要是京津冀 、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区 、海南、长江三角洲等重点区域。
重点行业则是基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目，鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业 集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。
REITs是什么？
REITs的英文全称是Real Estate Investment Trusts，中文名叫房地产 投资信托基金。这种信托基金通过发行权益投资证券的方式来募集资金，并且专门投资于不动产领域，并且将投资的收益分配给投资者。
REITs既可以投资于房地产，也可以投资基建项目，这次通知里明确了是投资基建项目的，不包括房地产。REITs这种方式实际上是降低了投资者的门槛，并且这种基金还可以自由交易，这样流动性就很好，把REITs放在基建领域也是如此，比如收费公路吧，大家众筹去修一条高速公路，然后获得这后面几十年的高速公路收费的收益。
过去只能由政府靠发债融资修建的基础设施，现在有可能把这些建成的基础设施项目，包括收费公路、桥梁、地下管网等项目卖给社会基金持有，用市场化手段解决地方债越积越重的问题。这次REITs试点聚焦在基础设施项目上，而不是一般的商业房地产。
这次重点推出的是基础设施的资产证券化，它适应我国全力抗击疫情后加大基础设施投资的需要，符合我国迫切需要尽快恢复经济发展的实际。
最近这些年我国基础设施建设规模越来越大，主要是通过PPP方式推动基础设施建设项目，现在又要进行新的基础设施建设，包括传统基建和新基建都需要有新的资金投入建设。
现在建设城市地铁、轻轨以及5G基站等新基建都需要资金，仅靠发债只会让债务负担越来越重，为什么不能把基础设施项目这些优质资产转为由社会资金所持有，把建成的优质资产卖给社会基金呢？
它们的收益情况已经能够看得清清楚楚，已经没有建设过程中的重大风险，卖出去相对比较容易，这些资产实际上都是靠负债形成的，它本质上都是债权人的资产。
那为什么不能把债务人这些由负债形成的资产变成由社会机构和投资人直接持有的资产呢？
从基础设施项目来突破，实现真实出售资产的权益型REITs，是改变地方政府负债结构的根本性办法之一，也是当前推动我国经济发展的最好的办法。
所以，基建REITs的发展潜力巨大，市场规模上万亿，股票市场REITs题材的炒作必将一飞冲天。
国华财经
4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(下称《通知》)，并出台配套指引。根据《通知》，基础设施REITs此次聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发七大领域。
先看看什么是REITs？
REITs全称是Real Estate Investment Trusts，是通过募集投资人资金，以能够产生稳定现金流的不动产作为基础资产的投资计划、信托基金或上市证券，投资标的包括商业地产、基础设施等。其中，主要投资于基础设施的产品，被称为基础设施类REITs。
证监会有关负责人指出，基础设施REITs此次聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发，是贯彻落实党中央国务院关于深化投融资体制改革、积极稳妥降低企业杠杆率、保持基础设施补短板力度等决策部署的具体步骤，也是支持国家重大战略实施、深化金融供给侧结构性改革，提升资本市场服务实体经济能力的举措。
REITS历史
REITS是舶来品，在美国存在几十年，1990-2005年15年间年均复合增速高达44%，1993-2002年REITS年平均复合股息率达6.96%。
REITS在当前国际国内形势下的优越性
在当前全球央行负利率环境和经济发展受到新冠疫情严重打击的大背景下，作为“基建狂魔”称号的中国很需要资产规模庞大，对就业和GDP增长都有极大帮助的基建投资发力。基建行业的庞大资金需求与REITS合理收益率远超储蓄，国债等固定收益的股息率，对于低风险低收益追求的机构资金和的散户储蓄，决定了中国基础设施REITS有庞大的居民储蓄来源。
国内的基础设施类RIETs产品收益来源于产品证券分层收益，退出方式以开放期回购、持有到期为主，而公募RIETs类似于公募基金投资，持有期间的收益来源于产品分红和资本增值，退出方式也更加灵活，以二级市场交易转让为主。
中国REITS对A股的影响
《通知》提出了优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。对于相关行业企业，如果政策推进较快，市场反响较好，企业参与力度大，中长期应该是重大利好，能够解决长期困扰基建企业和运营企业的资金需求难题，企业把重心放在提高运营能力和建设能力，招商引资上，从而获得长期稳定发展。
不同底层资产具有不同特点，估值料将分化
对底层资产的分析角度，我们可以从稳定性、运营性、改造性三个方面着手。具体看，比如仓储物流和产业园区，就在稳定性较好背景下，运营性、改造性均有提升潜力，因此兼顾股、债两种性质，预计是相对更优的资产选择。信息网络如大型数据中心，5G网络等新型基础设施具有弹性较大，成长空间大的特点，但相对仓储物流和产业园区来说稳定性相对低一些，预计估值要低一些；而高速公路的则相对债性更强，其改造和运营对应的提升空间一般，且其还受到运营期限影响，预计估值将相对更低。
《通知》文件中多次强调了专业化运营的重要性，预计这将使得建筑企业在之前更多关注项目建设主业的战略应该变化，如何打造运营和管理能力，如何与专业的第三方机构竞争将成为重要战略考量。对标国际大型建筑商的发展史，由单一建设企业向基建运营平台发展是大势所趋。重视运营管理能力建设，匹配REITs带来的模式革新，其实是为建筑企业长期转型提供了路径和机遇。
综合投资策略：
制约基建行业核心因素-资金来源料将被REITs模式全面改变，行业进入存量驱动增量的全新时代。企业层面，中短期看通过盘活存量资产，改善资产负债表，龙头料将进一步提升市占率;中长期转型运营是必由之路。推荐优质运营资产比例较高，在不同细分领域或地方区域有独特优势的企业有望强者恒强，且运营能力提升值得期待的龙头企业：光大嘉宝、葛洲坝、越秀金控、张江高科、市北高新；关注中国电建、四川路桥等。
风险因素：
REITs推进低于预期，政策匹配不符合市场需求，基建投资低于预期等。
