上礼拜搞完了一篇大文章：
《从“去库存”到“去杠杆”的内在经济调控逻辑》
然而完事之后，不免有些兴味索然，这大约就是所谓的“事后的空虚”吧。索性给自己放了几天年假，出去逍遥了一圈儿。咳咳，取材回来后，神清气爽，就琢磨着开个新栏目：房市秒懂。
我寻思着，这个新板块每周更一次，摘录几则称得上“资讯”的新闻，做一些简洁明快的评论，替大家普及常识，读懂房市。
《碧桂园急令强推高周转 40天不开工撤项目总》（https://0x9.me/Dl6bq）
《财新》4月13日出了个新闻，说是碧桂园内部文件流出，公司要求抢进度、“不能拖”，设计图纸“通宵做”，“一切为高周转让路”！
图片来源：财新网
据说，碧桂园“一周三急令”，流出的三份文件包括：4月5日签发的《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》（下称《紧急通知》），4月11日签发的《关于提高集团各单位工作效率、促进项目高周转的通知》，以及《关于项目报建高周转的通知》。
文件强调：“任何部门都要围绕高周转，为高周转让路。”
秒懂：
碧桂园闹出这个新闻后，有些地产媒体小编和网友就开始齐升欢呼：“楼市转折点到来！”“开发商资金链药丸！”
淡定、淡定、淡定
事实上，房地产开发商做“高周转”一直是行内的规矩。也就是说，开发商这一行，就是玩儿高周转的。很简单的道理，地皮价钱是很贵的，开发商不能光靠自有的真金白银去买，那样不容易做大头寸，必须借助金融杠杆。
所以呢，买地皮的钱，开发商一部分是借来的。如果一个盘拖久了卖不掉，对开发商来说资金压力就来了。高周转就能避免这个资金风险，开盘快、去化快，利于开发商做大头寸，扩张业务。不光碧桂园，万科和其他房企也都是这么干的。
实际上，这个新闻的要点不在于“高周转”，而在于“三四五线高周转”。
我们正站在“去库存”行情的尾声。这场波澜壮阔的行情最先是从深圳开始，逐步蔓延到京沪，然后是“南杭成武”四小虎，再到三四五线城市。（补一句：那些说杭州是“独立行情”的地产人，不是智障，就是眼瞎。）
如今，随着信贷利好、拆迁利好和居民买房需求的暂时耗尽，这波行情已经快要收尾。碧桂园总部可能已经意识到三四五线的去化速度开始放缓，房子开始不大好卖了。所以必须抓住行情最后的尾巴，快马加鞭再用力捞上最后一笔银子！
总之，房子可以慢慢造，但不能慢慢卖。
三四五线现在如果卖得慢，再过个半载、一年的，就要更卖不动了。
《万科首个自持租赁项目面世 月租金1.5w起》（https://0x9.me/rJP2R）
4月14日，万科把2016年拿的两块纯自持的地皮做了个高端租赁项目，叫“翡翠书院”。
这个“翡翠书院”的项目建设面积总计30万平方米，其中有1.4万平方米的商业配套。一期将提供1300多套租赁房源。该项目已经开工建设，预租也已启动，预计2020年底交付第一批租赁房源。
图片来源：财新网
翡翠书院户型主要分为90平方米和180平方米两类，二者比例为7：3。前者的月租金为1.5万-2万元，后者的租金为3万-4万元。最短租期为3-5年，最长单个租期不超过10年，后续可再续约。
租金交付方式方面，万科表示，初步方案是租期十年须趸（dǔn）交，十年以下的租期交付方式未定。趸交意味着租户签订十年租约，须一次性付清租金，且这十年租金不变。例如租一套90平方米三居室，租期为十年，按照月租金的最低标准，需要一次性缴纳180万元。
秒懂：
我刚看到这个事儿的时候吓了一跳。
月租金毛2万块钱的房子，就算是钞票多到铺出来的京城，谁来租啊？
关键是租十年的话，房租还要一次性交，少说也是快2百万上下的银子了。再添点的话，在门头沟没准也能交个首付，买套有产权的住宅了。
此外，还有个更牛逼之处在于：房子要2020年才交付，租金3年前就开始收了。
记性好的读者或许还记得，万科这两块自持用地本来想了辙，准备卖给小米员工。后来闹着闹着，上面不允许，就作罢了。万科如今大约是动了很多脑筋，才想出这么个办法来。
我们来做个估算，看看万科这个项目到底离不离谱。
万科翡翠书院这个项目位于海淀北部开发区，附近89方的单位租金大概是80块，每月租金假设就是7200元。北京的房租大约是5年翻一倍，平均下来每年的租金涨幅大概是15%，那么翡翠书院这个地段，附近的房子，10年的总租金就是207101元，200w+。
翡翠书院10年租金是提前3年一次性交的，照2w/月算，10年总租金就是240w元。看起来和前面算的总租金也不相上下嘛。
如果一个租客，兜里揣着200w+，租金年付，在海淀北部开发区租房住。不算收入增加，光这200w+，一年一年支付房租，剩下的资金买个4%的保本理财，10年大概能赚50w+的利息收入。也就是说，这哥们儿整个租房成本就是150w。
前面算了，万科翡翠书院89方10年的总租金大概是240w，而如果一个有200w+的哥们儿在海淀北部开发区租房，10年的实际租房成大概是150w。总成本之间就差了60%。
这之间60%的成本差距迫使万科翡翠书院只能做成一个高端租赁盘，60%的租金差就是万科的利润，甚至还不止。因为租金是一次性收取的，虽然万科保证了客户10年内不受租金疯狂上涨的影响，但这笔一次性收取的银子即便万科的复利增长只有4%，但13年还是能令其增长50%以上！
具体的万科的利润算法会非常复杂，设计到各种拿地成本、维护成本……但毛估估来说，如果万科翡翠书院这个租赁盘能顺利去化的话，万科单纯的租金收益应该还是明显高于周围同类产品的。
大约的利润……不讲啦不讲啦，小编催我发稿了……
好像也没有做到秒懂【捂脸】……
- End -
