上禮拜搞完了一篇大文章：
《從“去庫存”到“去槓桿”的內在經濟調控邏輯》
然而完事之後，不免有些興味索然，這大約就是所謂的“事後的空虛”吧。索性給自己放了幾天年假，出去逍遙了一圈兒。咳咳，取材回來後，神清氣爽，就琢磨著開個新欄目：房市秒懂。
我尋思著，這個新板塊每週更一次，摘錄幾則稱得上“資訊”的新聞，做一些簡潔明快的評論，替大家普及常識，讀懂房市。
《碧桂園急令強推高週轉 40天不開工撤項目總》（https://0x9.me/Dl6bq）
《財新》4月13日出了個新聞，說是碧桂園內部文件流出，公司要求搶進度、“不能拖”，設計圖紙“通宵做”，“一切為高週轉讓路”！
圖片來源：財新網
據說，碧桂園“一週三急令”，流出的三份文件包括：4月5日簽發的《關於提高週轉速度、加快有質量供貨的緊急通知》（下稱《緊急通知》），4月11日簽發的《關於提高集團各單位工作效率、促進項目高週轉的通知》，以及《關於項目報建高週轉的通知》。
文件強調：“任何部門都要圍繞高週轉，為高週轉讓路。”
秒懂：
碧桂園鬧出這個新聞後，有些地產媒體小編和網友就開始齊升歡呼：“樓市轉折點到來！”“開發商資金鍊藥丸！”
淡定、淡定、淡定
事實上，房地產開發商做“高週轉”一直是行內的規矩。也就是說，開發商這一行，就是玩兒高週轉的。很簡單的道理，地皮價錢是很貴的，開發商不能光靠自有的真金白銀去買，那樣不容易做大頭寸，必須藉助金融槓桿。
所以呢，買地皮的錢，開發商一部分是借來的。如果一個盤拖久了賣不掉，對開發商來說資金壓力就來了。高週轉就能避免這個資金風險，開盤快、去化快，利於開發商做大頭寸，擴張業務。不光碧桂園，萬科和其他房企也都是這麼幹的。
實際上，這個新聞的要點不在於“高週轉”，而在於“三四五線高週轉”。
我們正站在“去庫存”行情的尾聲。這場波瀾壯闊的行情最先是從深圳開始，逐步蔓延到京滬，然後是“南杭成武”四小虎，再到三四五線城市。（補一句：那些說杭州是“獨立行情”的地產人，不是智障，就是眼瞎。）
如今，隨著信貸利好、拆遷利好和居民買房需求的暫時耗盡，這波行情已經快要收尾。碧桂園總部可能已經意識到三四五線的去化速度開始放緩，房子開始不大好賣了。所以必須抓住行情最後的尾巴，快馬加鞭再用力撈上最後一筆銀子！
總之，房子可以慢慢造，但不能慢慢賣。
三四五線現在如果賣得慢，再過個半載、一年的，就要更賣不動了。
《萬科首個自持租賃項目面世 月租金1.5w起》（https://0x9.me/rJP2R）
4月14日，萬科把2016年拿的兩塊純自持的地皮做了個高端租賃項目，叫“翡翠書院”。
這個“翡翠書院”的項目建設面積總計30萬平方米，其中有1.4萬平方米的商業配套。一期將提供1300多套租賃房源。該項目已經開工建設，預租也已啟動，預計2020年底交付第一批租賃房源。
圖片來源：財新網
翡翠書院戶型主要分為90平方米和180平方米兩類，二者比例為7：3。前者的月租金為1.5萬-2萬元，後者的租金為3萬-4萬元。最短租期為3-5年，最長單個租期不超過10年，後續可再續約。
租金交付方式方面，萬科表示，初步方案是租期十年須躉（dǔn）交，十年以下的租期交付方式未定。躉交意味著租戶簽訂十年租約，須一次性付清租金，且這十年租金不變。例如租一套90平方米三居室，租期為十年，按照月租金的最低標準，需要一次性繳納180萬元。
秒懂：
我剛看到這個事兒的時候嚇了一跳。
月租金毛2萬塊錢的房子，就算是鈔票多到鋪出來的京城，誰來租啊？
關鍵是租十年的話，房租還要一次性交，少說也是快2百萬上下的銀子了。再添點的話，在門頭溝沒準也能交個首付，買套有產權的住宅了。
此外，還有個更牛逼之處在於：房子要2020年才交付，租金3年前就開始收了。
記性好的讀者或許還記得，萬科這兩塊自持用地本來想了轍，準備賣給小米員工。後來鬧著鬧著，上面不允許，就作罷了。萬科如今大約是動了很多腦筋，才想出這麼個辦法來。
我們來做個估算，看看萬科這個項目到底離不離譜。
萬科翡翠書院這個項目位於海淀北部開發區，附近89方的單位租金大概是80塊，每月租金假設就是7200元。北京的房租大約是5年翻一倍，平均下來每年的租金漲幅大概是15%，那麼翡翠書院這個地段，附近的房子，10年的總租金就是207101元，200w+。
翡翠書院10年租金是提前3年一次性交的，照2w/月算，10年總租金就是240w元。看起來和前面算的總租金也不相上下嘛。
如果一個租客，兜裡揣著200w+，租金年付，在海淀北部開發區租房住。不算收入增加，光這200w+，一年一年支付房租，剩下的資金買個4%的保本理財，10年大概能賺50w+的利息收入。也就是說，這哥們兒整個租房成本就是150w。
前面算了，萬科翡翠書院89方10年的總租金大概是240w，而如果一個有200w+的哥們兒在海淀北部開發區租房，10年的實際租房成大概是150w。總成本之間就差了60%。
這之間60%的成本差距迫使萬科翡翠書院只能做成一個高端租賃盤，60%的租金差就是萬科的利潤，甚至還不止。因為租金是一次性收取的，雖然萬科保證了客戶10年內不受租金瘋狂上漲的影響，但這筆一次性收取的銀子即便萬科的複利增長只有4%，但13年還是能令其增長50%以上！
具體的萬科的利潤算法會非常複雜，設計到各種拿地成本、維護成本……但毛估估來說，如果萬科翡翠書院這個租賃盤能順利去化的話，萬科單純的租金收益應該還是明顯高於周圍同類產品的。
大約的利潤……不講啦不講啦，小編催我發稿了……
好像也沒有做到秒懂【捂臉】……
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