你的购房疑问，很有可能就是他想问的。所以我努力挑选更有共性的提问，梳理更完整的信息，供大家参考。
把每个人物的基本特性和需求尽可能详细描述，更全面了解需求，才能给出更切实的答案。
若能在你们买房卖房的道路上，提供一点点，即使是微不足道的指引，也是一件开心的事。
——邱波
01
Question 1：
天璞有一套138带车位，但是楼层不好，一直没有住。在考虑要不要置换，什么时间置换，要等满两年么？因为大学生没有别的房票，又怕卖了之后摇不到别的了。置换的话，希望品质和地段都还过得去，不考虑城西，对学区也没有很大的要求。
Answer ：
目前天璞的挂牌价普遍在6万元以上，总价约850万到1000万。
带上车位，如果保守一点以850万总价置换，市中心的文晖、城东新城、艮北新城，还有大热的滨江、奥体、亚运村 ，都够得到。
楼盘可以随便选，但确实如你所说：一旦卖掉，摇不摇得到就不好说了。毕竟摇号的市场，是“房子挑人”，特别是热门地段性价比高的优质新房。
因此建议，如果未来需要自住的话，与其空着不住，不如先找中介把房源挂出去试试水，同步去看新房。如果真的找到了心仪的楼盘，再腾出房票去摇号也来得及。
尽管是“骑驴找马”的心态，但起码保证安全。
推荐可以重点关注“亚运村三兄弟”。它们极有可能在今年底或明年初时，一两千套房源同时入市，摇中的可能性还是很高的，而且房源的选择面也很大。
但如果天璞只是投资，不打算住的话，可以再持有一段时间，毕竟天璞在奥体核心的位置，已无法再复制了。
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02
Question 2：
想买主城区的学区新房，城东有什么好推荐？另外，春来枫华和中冶锦绣华庭最近都要开盘了，划入安吉路学校的可能性大不大？
Answer ：
首先，要确定一点：新房在交付前，不存在“学区”。
学区需楼盘交付后划分才作数，并且每年各学校的学区范围和招生政策，都有可能会调整。
从今年的学区划分来看，安吉路新天地实验学校的教育服务区划分：万家星城社区；沈家社区户籍生；新颜苑社区户籍生。这几个社区都位于东新路以东，而锦绣华庭位于东新路以西。
此外，与锦绣华庭位置相邻、同样位于东新路以西的西文社区，在今年是被划入了新建成的杭州市观成武林小学。所以，锦绣华庭会被划入观成武林小学可能性或大于安吉路。
而春来枫华从位置看，归属东新社区和沈家社区都有可能。因此被划入胜蓝实验小学和安吉路新天地实验学校也都存在可能性。
当然，以上只是猜测，最终会是哪个学区，还要等交付后教育局的公示。
03
Question 3：
中海望庐项目销售说她们学区是长寿桥分校，这说法靠得住吗？
Answer ：
再次，强调一点：期房没有学区。
因此，一般来说，销售在接待时，会提周边的学校，但不敢保证未来学区范围。
如果中海望庐的销售明确表示：未来是长寿桥岳帅小学学区的话。口说无凭，建议让开发商出示相关文件；或是在买房签约时，要求开发商签署保证学区的合同。
2020年长寿桥岳帅小学的学区范围为：东新路以东、德胜路以南、铁路以西。
而中海望庐与长寿桥岳帅小学一路之隔，但其位于东新路以西，并不在长寿桥岳帅小学今年的学区范围内。
但因为学区每年都会有变动，不排除未来交付后有被划进去的可能性。
目前，在长寿桥岳帅小学学区范围内的二手房包括：新德佳苑、万科新都会1958、朗诗熙华府、浙报江南公寓。近期的成交均价约45000-65000元/平米。
04
Question 4：
有朋友说现在三江汇是发展方向，建议买东洲岛的云望璞园，价格便宜，这个楼盘可入手吗？谢谢！
Answer ：
说到三江汇，确实是杭州“南启”的重要布局，也是拥江发展战略中的杭州未来城市实践区。关于三江汇，我们此前曾多次详细分析过。
可点击以下链接查看：
杭州版陆家嘴还是雄安？三江汇的未来城市“雄心”
全国第四座Costco选址金融小镇，因为够偏？还是三江汇？
至于
云望璞园，精装限价19500元，算是杭州比较少的“一字头”，两百万以内就能买到。但此前几次登记都流摇了，因此并不难买。而它所在的东洲，算杭州楼市中的冷门板块。且周边还有大量的工厂待搬迁，整体生活氛围、板块价值起来，估计还需要五年十年甚至更久的等待时间。
同样是三江汇，更建议布局浦沿、闻堰和湘湖一带。
此外，如果要找“一字头”的话，在杭州还是有选择空间的。例如萧山浦阳、戴村、临安锦南锦北等。相比东洲，各方面配套完善的进度预计也会更快些。
例如浦阳的森与海、戴村的金地滨与城、城南银泰城等，随着时代大道的建设推进，未来与滨江的连通性会更好，现在的价格比东洲更低。因此，建议实地感受比较后，再做决定。
04
Question 5：
32岁未婚，杭州工作5年，户口不在杭州，杭州能买房吗？在外地买过房，已经卖掉了，但有贷款记录，需要几成首付？算不算无房家庭？
Answer ：
外地户口在杭州限购范围内（主城、余杭、萧山）需交满2年杭州社保，可限购一套住宅。但你之前有贷款记录，再买就算二套，首付6成。
“无房家庭”是指在我市限购范围内无自有住房的家庭，杭州四区县（临安、建德、淳安、桐庐）户籍的购房者，必须户籍地无房，且自购房之日前一年起已在限购范围内连续缴纳社保或个税满12个月。
因此，如果你名下已无房，你在杭州算“无房家庭”，但首付需6成。
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