2020年，南寧人有個共識：邕江變美了，江景房變貴了。
但你知道，邕江哪段最美，哪的江景房最貴嗎？
南寧均價約1.2萬元/㎡，而邕江半島頭排江景房價，是南寧均價的一倍有餘。
目前，全南寧只有4個盤佔到這個邕江旺口：兩個賣3萬+，一個賣2萬+，還有一個沒定價……
南寧半島頭排江景盤僅4個
邕江很美，江景房很貴——這是2020年，南寧人的共識。
同等地段，臨江的地，比不臨江，每平貴了大幾千。甚至，南寧1.5萬+樓板價的新DW，也是江地。
▲南寧邕江近期高地價一覽
江景地貴，江景房自然也貴。邕江，已經成功將它兩岸的房子，帶入神壇。
但都是江景房，是180°看江，還是270°看江，差別可不小。
▲180°看江vs270°看江示意圖
133.8公里邕江，由西向東流經南寧，走的不是直線，而是打了9道灣。
▲邕江的9道灣
江灣明顯之處，形成了半島。如果你的房子長在江灣半島上，恭喜你，270°江景房，說的就是你家。
聽起來是很爽。可惜，在南寧主城區範圍內，可稱得上江灣半島的，並不多。
更可惜的是，半島頭排江景位置早被佔滿，如今幾乎無地可放。
目前，在售的半島頭排江景盤，只有4個：兩個賣3萬+，1個賣2萬+，還有一個沒定價。
南寧均價的2倍+，半島頭排這麼香？
2020年，南寧江景房進入爆發年。
莫愁統計了一下，南寧在售江景房，90%跑贏了南寧1.2萬元/㎡左右的均價。
▲南寧江景房價格分佈圖
然而，在邕江半島位置的頭排江景房，價格更是南寧均價的1倍有餘。
▲邕江半島頭排江景房價格
具體看，華潤西園悅府一線看江房源，單價2萬+；白沙半島頭排江景盤凱旋1號，看江高層3萬+；柳沙半島頂尖江景盤保利君悅灣，看江豪宅也是3萬+。
半島頭排江景房，不僅稀缺，而且真貴。
其實，它貴不是沒道理。最顯而易見的是，半島頭排處，看江面更廣，視野延伸度更寬。
▲江景頭排視野實景圖（來源：網絡）
從風水學來說，河流的彎環處為“汭”位，其水為環抱水，也就是通常說的“玉帶環腰”；處在對面的則為反弓水。
▲半島“汭”位示意圖
古往今來均認為，反弓水為兇，弓帶水為吉。
所以，江灣環抱的半島受追捧，也不奇怪。對於追求景觀享受的人來說，半島頭排江景房，確實更香一些。
沒定價那位是何方神聖？
半島頭排江景房，又貴又稀缺，全南寧僅4個盤，除了華潤西園悅府、凱旋1號、保利君悅灣，僅剩一個未定價的盤，它在五象東。
先看它的位置。江灣路旁，五象東半島頂部位置，西側沿江清一色為商業規劃。也就是說，它是江灣半島最頭排唯一的住宅盤。
▲五象東頭排江景位置，周邊為商業地塊
▲五象東頭排江景實景圖
它就是（8月22日）開放營銷中心的藍光芙蓉山悅。
不得不說，售樓部亮相還挺驚豔的，南寧半島頭排江灣處，鮮少有如此純中式風格的項目。
直接看圖吧：
▲項目售樓部實景圖
從項目大門，到入門直面的疊石水景，在南寧這幾年樓市中，還真不多見。
園林以圍合佈局，通過幾個門廊連通，每個部分都有不同主題，有以“竹”為主景的連廊，也有以“蓮”為主景的門廳。
▲項目售樓部實景圖
據悉，藍光芙蓉山悅，選自自家頭部產品系——芙蓉系。而芙蓉系，最擅長的就是做純中式。
和部分房企中式的大開大合、橫平豎直大線條不同，芙蓉山悅的中式多了些柔美和細膩。
地磚、門廊都增加了“芙蓉”、“祥雲”等元素，寓意步步生蓮，吉祥如意等，門栓、瓦缸等都做得很精細。
▲園林細節圖
據說，項目大門簷口、內部庭院飛簷，是借鑑川蜀寬窄巷子的造型。
▲項目園林飛簷翹角實景圖
整個展示區詮釋了一種江山府邸，世家院落的意境。
顯然，藍光芙蓉山悅這次是有備而來，光園林展示這塊，就足以甩開不少樓盤，自成一派。
即使放到南寧半島頭排江景房裡比較，也是獨一份的存在。
聚齊了“半島頭排江景+山+園”
一定有人質疑：“西園悅府、君悅灣賣得貴，不僅是因為半島，還因為地段，以及生態園林。”
誠然，西園悅府、君悅灣的貴，不僅有半島江灣支撐，還有生態公園的助力。
畢竟，西園悅府裡，有西園飯店內近百棵原生態樹種，而君悅灣則佔盡了柳沙公園的風光。
那藍光芙蓉山悅有啥呢？或許，並不輸。
芙蓉山悅獨佔了“半島頭排+山+園”。
除了半島一線江灣外，項目旁還有一個可開發面積約1.5平方公里的靈龜山。
前幾天去踩盤，莫愁特意沿著沿江路走了幾公里。跑道、綠植、花卉、球場、衛生間等配套設施均已啟用。
▲沿江路實景圖
不僅如此，出了項目往北面走，即直面靈龜山公園。
老實說，這個公園還沒有完全建好，大片山體綠地未完全開發，但那片花海還蠻震撼的。當天已是傍晚時分，還有不少人在拍照。
▲靈龜山公園實景圖（來源：網絡）
走到江邊，不乏垂釣者和游泳愛好者，挺有“世外桃源”的意境。
▲靈龜山公園江邊實景圖
芙蓉山悅位於邕江玉帶環腰處，又位於距離靈龜山公園最近的地方，江+山+園齊聚。它做到了自然景觀的最大化，即便放在整個南寧，都挺稀缺。
還敢做精裝房，服氣！
今年南寧冒出來的江景盤真不少，如何最大化看江，每個盤給出的答案不太一樣。
有的做“高低配”，有的做看江別墅，還有的計劃突破限高，做超高層……
我們看藍光給出的答案。芙蓉山悅2個地塊，共20棟樓，前後分4行插空排開，頭排和三排9棟板樓，和2棟商墅；二排和四排是8棟塔樓，和一棟農貿市場。
▲芙蓉山悅樓棟分佈圖
這樣的排布，除塔樓南面戶型不能看江，其餘戶型基本都有看江視角。
項目戶型設計也偏改需，140㎡和160㎡的洋房，體量接近一半，改需純度比市場平均高出一截。
為了兼顧“看江”和“朝向”，藍光在戶型上也下了功夫。
以137㎡四房洋房為例，整個戶型四開間朝東南。為了增加看江面，配了近10米長、2米寬的大陽臺，且朝東南，滿足一線看江的同時，朝向還不差。
此外，在客廳和房間尺度把控也不錯，客廳開間4.5米，臥室面積均10㎡+，入戶帶玄關……做到了舒適度和功能性的平衡。
▲洋房137㎡四房兩廳兩衛戶型圖
值得一提的是，藍光芙蓉山悅江景房為精裝交付。這在新出的樓盤裡，比較少見。
小蘇搞到一份內部精裝標準圖，看出不少細節：
▲項目精裝標準示意圖
①品牌明確，沒有“或同等次品牌”的約定。
櫥櫃中意、廚房四件套老闆牌、水龍頭科勒、插座西門子等……芙蓉山悅的精裝品牌是確定的，而非模糊的。這值得點贊。
②配了淨水器、中央空調等高端盤才有的精裝配置，精標不低。
③含智能家居配置，比如空氣檢測、藍精靈人工智能等。
④細節處理比較用心，比如衛生間做了扶手杆、廚房做了不鏽鋼擋油板等。
藍光精標並不低，細節也算到位，是高端盤的層級。當然，精裝標準再好，還是要看交付那道關的兌現情況。
五象東，換個維度看它
邕江半島頭排江景房，挺香；高配精裝，也香；可在五象東，得承認，算不上大熱城市核心板塊。
藍光芙蓉山悅位於五象東，佔盡了南寧邕江最稀缺風景，但不少購房對配套兌現仍有顧慮。
一方面，有人認為，這裡是下一個五象CBD；另一方面，有人質疑，五象東兌現慢、沒商業氛圍。
拋開成見，或許，我們可以更客觀地看待這個區域。
首先，必須得承認，五象東，真想要成為一個商業CBD，時間不會短，商業要兌現本就需要一定時間 ，至少需要5年以上，甚至更長時間。
但是，在江灣路全面通車（預計今年底）後，局面會有很大改觀。沿著江灣路，3公里就可以到達五象成熟區，商超齊全。
▲江灣路示意圖
而且，雖然兌現需要時間，但得承認，五象東規劃層級並不低。南寧4個潛力股中，唯一一個有商業CBD規劃的，只有五象東。
位於南寧向東向南發展軸線上的五象東，不管從整個規劃定位、還是配套配比，相比一些純居住板塊而言，是要高出一個等級的。
至於大眾最關心的“地鐵和名校學區”，五象東，目前確實沒有。
但未來，局面一定會改觀。
比如名校。2020年，邕寧區民族中學成績跑到了前列，這讓整個五象東為之振奮，而三中的常，則讓高價盤業主略失望。一時間，名校學區之於房價，有些動搖。
五象東，雖然目前沒有硬核名校，但至少教育資源非常充足。不乏邕寧區高級中學、邕寧區民族中學、城關二小、五象新區第三實驗小學、和合小學 等品相較好的學校。
曾經就有粉絲分享，如果夠不著五象湖的頭部名校，五象東不失為剛需“彎道超車”的選擇，如今看來不無道理。
▲五象東周邊教育資源
此外，地鐵方面，最新一輪的地鐵規劃，把五象東甩在門外，但五象火車站的存在，終究會將地鐵線引入五象東。
根據最新地鐵規劃，4號線東延線龍崗站被歸為“換成站”，既然是換乘，遠期看五象東還是會有地鐵的。
▲4號線東延龍崗站是換乘站
將時間線拉長，換個維度，5年後你再看五象東，或許會讓你眼前一亮。
後記：江景房已經進入升值快車道
2020年，比五象湖四大天王更貴的是什麼盤？或許是江景盤。
如今，無論二手，還是新房，只要沾上邕江江景，房子或多或少都會貴一點。
在江景資源價值不斷提升的2020年，江景房已經成了房開眼裡“溢價”的香餑餑，未來江景房的稀缺性，或讓它在價格上進一步甩開南寧均價。
可惜，江景地塊不多了，半島淨地更少，所以，當藍光芙蓉山悅，作為唯一一個沒定價的半島頭排江景房入市時，市場關注度挺高。
它要賣多少？園林驚豔，敢做精裝，又能給它增加多少附加值？南寧稀缺江景房，未來又有多少漲價空間？
以上答案，藍光芙蓉山悅將在未來的日子裡，逐一解答，我們拭目以待。
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