2020年，南宁人有个共识：邕江变美了，江景房变贵了。
但你知道，邕江哪段最美，哪的江景房最贵吗？
南宁均价约1.2万元/㎡，而邕江半岛头排江景房价，是南宁均价的一倍有余。
目前，全南宁只有4个盘占到这个邕江旺口：两个卖3万+，一个卖2万+，还有一个没定价……
南宁半岛头排江景盘仅4个
邕江很美，江景房很贵——这是2020年，南宁人的共识。
同等地段，临江的地，比不临江，每平贵了大几千。甚至，南宁1.5万+楼板价的新DW，也是江地。
▲南宁邕江近期高地价一览
江景地贵，江景房自然也贵。邕江，已经成功将它两岸的房子，带入神坛。
但都是江景房，是180°看江，还是270°看江，差别可不小。
▲180°看江vs270°看江示意图
133.8公里邕江，由西向东流经南宁，走的不是直线，而是打了9道湾。
▲邕江的9道湾
江湾明显之处，形成了半岛。如果你的房子长在江湾半岛上，恭喜你，270°江景房，说的就是你家。
听起来是很爽。可惜，在南宁主城区范围内，可称得上江湾半岛的，并不多。
更可惜的是，半岛头排江景位置早被占满，如今几乎无地可放。
目前，在售的半岛头排江景盘，只有4个：两个卖3万+，1个卖2万+，还有一个没定价。
南宁均价的2倍+，半岛头排这么香？
2020年，南宁江景房进入爆发年。
莫愁统计了一下，南宁在售江景房，90%跑赢了南宁1.2万元/㎡左右的均价。
▲南宁江景房价格分布图
然而，在邕江半岛位置的头排江景房，价格更是南宁均价的1倍有余。
▲邕江半岛头排江景房价格
具体看，华润西园悦府一线看江房源，单价2万+；白沙半岛头排江景盘凯旋1号，看江高层3万+；柳沙半岛顶尖江景盘保利君悦湾，看江豪宅也是3万+。
半岛头排江景房，不仅稀缺，而且真贵。
其实，它贵不是没道理。最显而易见的是，半岛头排处，看江面更广，视野延伸度更宽。
▲江景头排视野实景图（来源：网络）
从风水学来说，河流的弯环处为“汭”位，其水为环抱水，也就是通常说的“玉带环腰”；处在对面的则为反弓水。
▲半岛“汭”位示意图
古往今来均认为，反弓水为凶，弓带水为吉。
所以，江湾环抱的半岛受追捧，也不奇怪。对于追求景观享受的人来说，半岛头排江景房，确实更香一些。
没定价那位是何方神圣？
半岛头排江景房，又贵又稀缺，全南宁仅4个盘，除了华润西园悦府、凯旋1号、保利君悦湾，仅剩一个未定价的盘，它在五象东。
先看它的位置。江湾路旁，五象东半岛顶部位置，西侧沿江清一色为商业规划。也就是说，它是江湾半岛最头排唯一的住宅盘。
▲五象东头排江景位置，周边为商业地块
▲五象东头排江景实景图
它就是（8月22日）开放营销中心的蓝光芙蓉山悦。
不得不说，售楼部亮相还挺惊艳的，南宁半岛头排江湾处，鲜少有如此纯中式风格的项目。
直接看图吧：
▲项目售楼部实景图
从项目大门，到入门直面的叠石水景，在南宁这几年楼市中，还真不多见。
园林以围合布局，通过几个门廊连通，每个部分都有不同主题，有以“竹”为主景的连廊，也有以“莲”为主景的门厅。
▲项目售楼部实景图
据悉，蓝光芙蓉山悦，选自自家头部产品系——芙蓉系。而芙蓉系，最擅长的就是做纯中式。
和部分房企中式的大开大合、横平竖直大线条不同，芙蓉山悦的中式多了些柔美和细腻。
地砖、门廊都增加了“芙蓉”、“祥云”等元素，寓意步步生莲，吉祥如意等，门栓、瓦缸等都做得很精细。
▲园林细节图
据说，项目大门檐口、内部庭院飞檐，是借鉴川蜀宽窄巷子的造型。
▲项目园林飞檐翘角实景图
整个展示区诠释了一种江山府邸，世家院落的意境。
显然，蓝光芙蓉山悦这次是有备而来，光园林展示这块，就足以甩开不少楼盘，自成一派。
即使放到南宁半岛头排江景房里比较，也是独一份的存在。
聚齐了“半岛头排江景+山+园”
一定有人质疑：“西园悦府、君悦湾卖得贵，不仅是因为半岛，还因为地段，以及生态园林。”
诚然，西园悦府、君悦湾的贵，不仅有半岛江湾支撑，还有生态公园的助力。
毕竟，西园悦府里，有西园饭店内近百棵原生态树种，而君悦湾则占尽了柳沙公园的风光。
那蓝光芙蓉山悦有啥呢？或许，并不输。
芙蓉山悦独占了“半岛头排+山+园”。
除了半岛一线江湾外，项目旁还有一个可开发面积约1.5平方公里的灵龟山。
前几天去踩盘，莫愁特意沿着沿江路走了几公里。跑道、绿植、花卉、球场、卫生间等配套设施均已启用。
▲沿江路实景图
不仅如此，出了项目往北面走，即直面灵龟山公园。
老实说，这个公园还没有完全建好，大片山体绿地未完全开发，但那片花海还蛮震撼的。当天已是傍晚时分，还有不少人在拍照。
▲灵龟山公园实景图（来源：网络）
走到江边，不乏垂钓者和游泳爱好者，挺有“世外桃源”的意境。
▲灵龟山公园江边实景图
芙蓉山悦位于邕江玉带环腰处，又位于距离灵龟山公园最近的地方，江+山+园齐聚。它做到了自然景观的最大化，即便放在整个南宁，都挺稀缺。
还敢做精装房，服气！
今年南宁冒出来的江景盘真不少，如何最大化看江，每个盘给出的答案不太一样。
有的做“高低配”，有的做看江别墅，还有的计划突破限高，做超高层……
我们看蓝光给出的答案。芙蓉山悦2个地块，共20栋楼，前后分4行插空排开，头排和三排9栋板楼，和2栋商墅；二排和四排是8栋塔楼，和一栋农贸市场。
▲芙蓉山悦楼栋分布图
这样的排布，除塔楼南面户型不能看江，其余户型基本都有看江视角。
项目户型设计也偏改需，140㎡和160㎡的洋房，体量接近一半，改需纯度比市场平均高出一截。
为了兼顾“看江”和“朝向”，蓝光在户型上也下了功夫。
以137㎡四房洋房为例，整个户型四开间朝东南。为了增加看江面，配了近10米长、2米宽的大阳台，且朝东南，满足一线看江的同时，朝向还不差。
此外，在客厅和房间尺度把控也不错，客厅开间4.5米，卧室面积均10㎡+，入户带玄关……做到了舒适度和功能性的平衡。
▲洋房137㎡四房两厅两卫户型图
值得一提的是，蓝光芙蓉山悦江景房为精装交付。这在新出的楼盘里，比较少见。
小苏搞到一份内部精装标准图，看出不少细节：
▲项目精装标准示意图
①品牌明确，没有“或同等次品牌”的约定。
橱柜中意、厨房四件套老板牌、水龙头科勒、插座西门子等……芙蓉山悦的精装品牌是确定的，而非模糊的。这值得点赞。
②配了净水器、中央空调等高端盘才有的精装配置，精标不低。
③含智能家居配置，比如空气检测、蓝精灵人工智能等。
④细节处理比较用心，比如卫生间做了扶手杆、厨房做了不锈钢挡油板等。
蓝光精标并不低，细节也算到位，是高端盘的层级。当然，精装标准再好，还是要看交付那道关的兑现情况。
五象东，换个维度看它
邕江半岛头排江景房，挺香；高配精装，也香；可在五象东，得承认，算不上大热城市核心板块。
蓝光芙蓉山悦位于五象东，占尽了南宁邕江最稀缺风景，但不少购房对配套兑现仍有顾虑。
一方面，有人认为，这里是下一个五象CBD；另一方面，有人质疑，五象东兑现慢、没商业氛围。
抛开成见，或许，我们可以更客观地看待这个区域。
首先，必须得承认，五象东，真想要成为一个商业CBD，时间不会短，商业要兑现本就需要一定时间 ，至少需要5年以上，甚至更长时间。
但是，在江湾路全面通车（预计今年底）后，局面会有很大改观。沿着江湾路，3公里就可以到达五象成熟区，商超齐全。
▲江湾路示意图
而且，虽然兑现需要时间，但得承认，五象东规划层级并不低。南宁4个潜力股中，唯一一个有商业CBD规划的，只有五象东。
位于南宁向东向南发展轴线上的五象东，不管从整个规划定位、还是配套配比，相比一些纯居住板块而言，是要高出一个等级的。
至于大众最关心的“地铁和名校学区”，五象东，目前确实没有。
但未来，局面一定会改观。
比如名校。2020年，邕宁区民族中学成绩跑到了前列，这让整个五象东为之振奋，而三中的常，则让高价盘业主略失望。一时间，名校学区之于房价，有些动摇。
五象东，虽然目前没有硬核名校，但至少教育资源非常充足。不乏邕宁区高级中学、邕宁区民族中学、城关二小、五象新区第三实验小学、和合小学 等品相较好的学校。
曾经就有粉丝分享，如果够不着五象湖的头部名校，五象东不失为刚需“弯道超车”的选择，如今看来不无道理。
▲五象东周边教育资源
此外，地铁方面，最新一轮的地铁规划，把五象东甩在门外，但五象火车站的存在，终究会将地铁线引入五象东。
根据最新地铁规划，4号线东延线龙岗站被归为“换成站”，既然是换乘，远期看五象东还是会有地铁的。
▲4号线东延龙岗站是换乘站
将时间线拉长，换个维度，5年后你再看五象东，或许会让你眼前一亮。
后记：江景房已经进入升值快车道
2020年，比五象湖四大天王更贵的是什么盘？或许是江景盘。
如今，无论二手，还是新房，只要沾上邕江江景，房子或多或少都会贵一点。
在江景资源价值不断提升的2020年，江景房已经成了房开眼里“溢价”的香饽饽，未来江景房的稀缺性，或让它在价格上进一步甩开南宁均价。
可惜，江景地块不多了，半岛净地更少，所以，当蓝光芙蓉山悦，作为唯一一个没定价的半岛头排江景房入市时，市场关注度挺高。
它要卖多少？园林惊艳，敢做精装，又能给它增加多少附加值？南宁稀缺江景房，未来又有多少涨价空间？
以上答案，蓝光芙蓉山悦将在未来的日子里，逐一解答，我们拭目以待。
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