眾所周知，徐匯濱江十幾年前還是一片工廠、碼頭，所以在地段情節嚴重的客群看來這裡差到極致：不用說幽靜高深“湖南路——興國路”、紙醉金迷淮海路
，甚至連斜土路這樣的下只角也不如。雖然斜土路住的都是徐匯濱江工作的工人，但好歹也是傳統居民區。
所以某紅二代開發的百匯園2007年開盤時要價16800元/平米，許多本地人是不認可的。
到2014年中信君庭以7萬的價格開盤時依舊遭到冷嘲熱諷：首開295套房源，4個月時間僅賣出去10套。
為了配合營銷，中信君庭的營銷代理機構第一太平戴維斯開始打造富人區的概念，在狂轟亂炸的宣傳攻勢下，逐漸建立起徐匯濱江的板塊認知。
在居民心中，這裡不再是幾個賣的很貴的濱江樓盤，而且一片很貴很貴的區域。
此後徐匯濱江一日千里，迅速超越古北成為內中環價格最高的板塊。
當時不睬不理的客群，現在大部分已經高攀不起，但是質疑這片區域的理由卻傳承下來。
現在這些理由用來證明徐匯濱江被嚴重高估。
01
質疑徐匯濱江的聲音中最廣為人知的是：這裡不僅遠離市中心，還是一個交通死角。
在地圖上看，很容易就得出這個結論。
不過這個結論是以人民廣場—靜安寺一線為城市原點為基礎的，這個基礎已經被動搖了。
20多年前，浦東GDP僅佔上海7%，所以浦西幾乎是上海的全部，這個座標體系沒任何問題。
去年，浦東新區GDP佔比已經高達33.37%，而且增速依舊領先浦西。可能有一天，浦東將佔據上海的半壁江山。
在這個背景下，上海的座標原點已經東遷至黃浦江這條黃金水帶。而且黃浦江上通道越來越多，浦東浦西已經沒有天塹之分。
在這個視角，徐匯濱江剛好位於城市中軸線，而不是偏居一隅，交通死角的說法更是站不住腳。
更重要的是，隨著浦東新區、西南地區的強勢發展，城市中心在南移。
於是2035規劃中，城市北側內環內大片區域未進入中央活動區，城市南側內環外的一些區域反而獲得了機會，比如徐匯濱江。
更不用說同樣是城市副中心的徐家彙與五角場的差距。
不過浦東新區由於開發較晚，雖然GDP已經佔據上海三分之一，在公共配套建設、商業繁榮程度等方面仍然落後很多。
好在一切都在向好過程中，世博、後灘、前灘地區被劃為中央活動區，將承擔彌補浦東短板的重任。
徐匯濱江、世博-後灘、前灘三個片區在這樣的背景下相遇，組成上海最具成長潛力的鐵三角。
這裡不僅有上海最高級的規劃定位，又背靠最具經濟實力的徐彙區、浦東新區兩個腹地。
許多人將真如、北外灘規劃遲遲不能落地歸因於施政能力，其實更重要的是資金投入。
規劃只是提供了一個方向，人民幣才是前進的動力，一切政策的背後都是經濟。
02
當然還有一個因素比規劃、資金都要重要——成片可供開發的土地。
這個鐵三角是中環內唯一的一片可供整體開發的土地，後面所謂楊思地區的恆大市場地塊、古美九星市場地塊等等都不夠看。
2018年虹口出了個大新聞——拍出了商辦地王，整個北上海為之振奮。
然而地塊面積僅4.6萬方，建築面積19.48萬方。
與之形成強烈反差非是徐匯商辦地王，佔地面積高達32萬方，建築面積高達180萬方！
你們拿什麼跟徐匯鬥？
當然虹口楊浦地區地塊偏小有客觀原因，居民區過多、拆遷難度大、原規劃限制。路網在幾十年前就已經落定，無論怎樣改建，城市骨架不會有大的變化。
不過有一個例外，東外灘也曾經有過大手筆，由波特曼操盤的八埭頭地塊建築面積高達140萬方，然而幾年過去不見動靜——除了一直在賣房子。
其實不僅八埭頭，整個東外灘連控詳規劃都沒出來，更遑論產業導入。這裡畫了一張餅，到底是餡餅、千層餅還是山東煎餅都還沒人講得清楚。
而徐匯濱江不僅確定了什麼餅，連後廚團隊都已經付了定金。
西岸傳媒港動工之前，就已經確定了騰訊、芒果衛視、TVB等優質企業入住。
徐匯濱江城開中心剛動工就簽約了馬未都的觀復博物館、國際航空服務區規劃剛出來就簽約了超五星級羅克福特酒店。
先招商再建房子是徐彙區一貫的優良傳統，2014年保利西岸辦公樓部分還在營銷階段就確定了世界五百強企業聯發科入住。
與之相比，同一年拿地同屬保利的項目翡麗雲邸辦公樓現在都沒成功招商。
前灘地區雖然也是先開發後招商，在浦東新區強大的資金實力下吸引了大量優質企業：
前灘入住企業丨部分
【前灘中心】#25地塊
Veolia 威立雅（中國）環境服務有限公司
PwC 普華永道管理諮詢（上海）有限公司
PwC 普華永道信息技術（上海）有限公司
TI 德州儀器半導體技術（上海）有限公司
Hilton 希爾頓酒店管理（上海）有限公司
Shangri-La 前灘香格里拉大酒店
Swire Properties 上海前灘太古裡
朱雀股權投資管理有限公司
【前灘時代廣場】#29地塊
MUFG 三菱日聯銀行（中國）有限公司
Siemens Healthineers 西門子醫療系統有限公司
Konica Minolta 柯尼卡美能達（中國）投資有限公司
Konica Minolta 柯尼卡美能達辦公系統（中國）有限公司
Bayer 拜耳（中國）有限公司
Ansell 安思爾（上海）商貿有限公司
P&G 寶潔（中國）有限公司上海分公司
CStone 拓石藥業（上海）有限公司
Pantos 汎韓物流（上海）有限公司
EACQUA 前灘東美國際公寓
問了一下普華永道的朋友，你們公司為什麼要搬到前灘，他只回復了五個字：
減免稅費啊！
拆遷資金都安排不出來的幾個區域，你們拿什麼跟浦東鬥？
有最高級的政策定位確定方向、有充足的資金投入提供動力、有大片的土地可供施展，後灘、前灘、徐匯濱江組成的鐵三角，無疑是接下來
上海最重要的經濟增量區域。沒有之一。
03
所以徐匯濱江再也不應該被描述為：偏僻。
自身就是中心的區域，已經不需要像郊區一樣藉助到市區的距離凸顯自己。
而且這裡的資源互動也不需要依賴人民廣場-靜安寺一線，鐵三角內部的資源流動將成為主流。
通過龍耀路隧道10分鐘到後灘、即將建設的龍水南路隧道10分鐘到前灘，不比到人民廣場便捷？
通過12號線一站到達後灘、11號線一站到達前灘，不比到南京西路便捷？
黃浦江的天塹已經被填平，浦東浦西的資源流動比浦西內部更為暢通。
生活在徐匯濱江，完全可以去前灘逛太古裡、去萊佛士醫院就醫、去東方體育中心打球甚至去前灘中心上班。
而且徐匯濱江的母體是徐匯、黃浦，這兩個區域大量的優質醫療資源都可以共享：龍華醫院、中山醫院、瑞金醫院、華山醫院等等。
唯獨欠缺的是教育資源，原先存在的東二小學是二梯隊、盛大花園小學雖然頂級但是是民辦。
泛濱江的華涇已經進入高安路一小，尚海灣豪庭西側空地復旦大學附屬中學分校馬上動工。
這所九年一貫制的學校投入使用後，徐匯濱江資源上再無短板。
04
相較於以上的“硬實力”，徐匯濱江的“軟實力”更具稀缺性。得益於整體開發以及黃浦江的自然景觀，徐匯濱江的城市界面上海鮮有。
江景的重要性這裡不再贅述，在任何一座一線城市江景都是稀缺資源，環二也多次提到過黃浦江兩側是價格沒有上限的區域之一。
提起上海的江景首先想到的一定是外灘，陸家嘴高樓大廈的燈光秀一直是上海的城市封面。
徐匯濱江江段則是另一種風情。由於世博、前後灘、徐匯濱江的開發，這裡不會讓人覺得荒涼；總體建築密度不高，也不會覺得壓抑。
濱江步道乾淨整潔，又不像外灘一樣人山人海，確實適合日常休閒、跑步健身，是治療城市抑鬱、放鬆心情與精神的絕佳之地。
懟天懟地的萬達王公子就多次被拍到在這裡散步遛狗，看來真的是外灘適合做半島酒店、徐匯濱江適合做住宅。
龍騰大道街景
由於整體開發，這裡的道路也更加乾淨整潔，無論是雲錦路還是龍騰大道。
更重要的是，這裡住宅定位統一，次新房基本都可以跨入豪宅行列。
即使是入門級的尚海灣豪庭一期、百匯園一期主流房源也在150平以上，標杆小區保利西岸、雲錦東方更是在200平以上。
偏改善的戶型設計，使得這裡主流房源總價2000萬以上，門檻也在1000萬以上，形成了濃厚了富人區氛圍。
這樣的區域，租賃比例相對較低，而且小戶型月租金也在2萬以上，保證了客群定位的統一。
客群統一，反過來也有利於城市界面的保持。我司內有個著名的煙鬼“彥祖哥”，在徐匯濱江步道感嘆：我都不好意思往地上扔菸頭。
同時，豪宅的集中進一步提升了城市觀感。現在許多無良開發商為了節約成本外立面普遍使用真石漆，而保利西岸不僅樓棟外立面甚至連小區圍牆都用幹掛石材。
保利西岸圍牆
尚海灣豪庭二期南門
這些提升質感的點綴，真的讓人一到這片區域就知道這裡很貴很貴，深牆大院、門禁森嚴不是普通老百姓住的地方。
唯獨百匯園被吐槽不像豪宅，環二剛進小區時也覺得設計上稍欠火候，園林設計完全是剛需風格。不過進入室內眺望波瀾壯闊的江景時，一切的不完美都顯得沒那麼重要——這裡應該也很貴吧。
相反，後來開發的前灘由於大量小戶型產品的出現，板塊定位被拉低；大量一房產品又提高了租賃比例，居住定位遠輸徐濱。
北外灘江景壯闊，不過一線江景房只有一座新外灘花苑，房齡接近20年不少客群已經在外流。其他沿江地塊均為商辦用地，虹口此後再無江景房。
而且北外灘地區僅東大名路以東的狹長區域充滿現代化，真正的住宅區仍是典型的虹口特色：亂。
北外灘的街道
古北已經顯老、南京西路過於壓抑，能與徐匯濱江相提並論的也就南外灘地區。
不過南外灘豪宅基本各自為政，板塊概念並不強——畢竟是居民區，規劃起來不會像徐匯濱江一樣完整。
在這個維度講，徐匯濱江是最具富人區潛力的板塊之一。而富人區與其他區域的區別是價格上能夠打破上限。
中環內資源上已經逐漸拉平，單價超過10萬的區域越來越多。不過對於大部分區域來講，無論資源有多充沛、距離人民廣場有多近，12萬的價格上限很難打破。
高於12萬，大概率沒人買單——打破價格上限你總得給客戶一個理由。閘北的幾個項目就是典型（《閘北豪宅被團滅，背後的原因不得不重視》）。
徐匯濱江是為數不多的打破這個上限的區域之一，未來是不折不扣的一線地段。
不過唯一的悖論是，大戶型產品單價漲幅上並不佔優勢，預算越高的客群數量越少的鐵律始終在起作用。
受益最高的是板塊內的入門產品，這些房源藉助板塊的利好、總價的優勢將成為最好的投資標的。
黃浦江很長，但是濱江住宅很少，優質的房源就更稀缺——徐匯濱江顯得尤為珍貴。
