ROE，又名淨資產收益率
英文：Return on Equity
用一個生活中的簡單例子來解釋ROE
假設老闆給你100塊成本讓你去擺攤
你賺了10塊，ROE就是10%
這100塊錢的本錢就是所有者權益，也就是ROE中“E”（Equity）
10塊錢就是淨利潤，ROE中“R”（Ruturn)
為什麼公司都這麼重視ROE？
因為這關係到老闆（股東）能掙多少錢！
這就是所謂的“股東價值最大化”！
要講述ROE，必須要提到杜邦公式
杜邦公式就是把ROE這個指標做了全方位的分解，如果大家能夠將這些分解目標都超額完成，最終就可以實現ROE的最大化。
杜邦公式乍一看是一大堆複雜的分解，很頭疼。不要急，其實他們都有各自代表和管理的範圍，總結而言其實就是三大塊。
淨利率是盈利能力，週轉率是運營能力，權益乘數是償債能力。
1、盈利能力
利潤，是一個企業的自有生命力。
盈利能力是一家生存的根本，也是其持續發展的動力。
代表指標：銷售淨利率
【案例1】
再說回到地產，怎麼提升淨利率：
1、以客戶需求點做產品研發：很多公司不捨得在這一塊投入，不做研發，以後就要蒸發。
2、集中打造爆點：在產品上，錢不要平均花，而要集中，例如景觀、外立面、室內裝修、智能化等，控制成本的前提下，你只能打造1-2個亮點，執意追求均好有時候就是均不好。
3、做差異化產品：目前市場上競品同質化嚴重，要根據一個城市甚至是一個區域做差異化的產品。
4、低成本運營：不該花的錢不要花，保證結構安全的情況下，看不到的地方錢要少花，更不要為了複雜工藝去多花錢。
5、打造故事線： 為什麼提這個，假如都是一樣的產品（目前同質化已經很嚴重），就看誰的故事更生動。
6、推行標準化：隨著市場相對平淡期的到來，模塊化由於標準統一，更加靈活。
總之，產品力才是生命力。
2、運營能力
運營能力，是公司的運轉效率，也是資金的利用率。
【案例2】
1月1日，你花8塊錢在某寶上買了1個手機殼
（應付賬款8塊）
1月5日，把錢付掉
（應付賬款週轉天數4天）
1月20日，鄰居大媽看上了出10塊錢買走，但沒帶錢
（存貨週轉天數19天，應收賬款10塊）
2月5日，大媽給你送來10塊錢
（應收賬款週轉天數16天）
那麼，請問你的錢花了多少天才回到手裡的？
存貨天數19+應收天數15-應付天數4=現金週期30天
那你賣手機殼一共折騰了多少天？
1月1日進貨，2月5日收錢，35天
畫個圖告訴你計算過程，附圖解
這麼一來，錢還不如存銀行，安全又省心。
在這個例子中如果你想要提高錢的週轉率要怎麼做？
第一招，裝可憐，可不可以晚點付，可不可以分期付，總之延長付款期限。
（合理延長應付天數）
第二招，賣賣賣，營銷啊，不賣出去，再好的產品也是庫存。
（縮短存貨天數）
第三招，厚臉皮，軟硬兼施，大媽，行行好，趕快還錢吧，不然我教你跳廣場舞。
（縮短應收天數）
讓資金迅速轉起來，轉轉轉……
轉的越快，賺得越快。
賣手機殼是如此，那麼到了我們房地產領域呢？房子可不是10塊8塊的物件啊，但是邏輯是相似的。
方法1
提高應收賬款的收款率
- 哪些客戶交了定金還沒付首付，促成交。
- 哪些客戶交了首付，貸款手續還沒齊全，盯營銷。
- 哪些客戶的貸款手續提交了，銀行還沒放款，順便也看看工程是否達到了放款條件，盯銀行，盯項目進度。
- 哪些項目回款了，還在監管賬戶，想辦法置換。
- 哪些合作項目，錢回來了，還趴在賬上，談判收回。在此之後還要覆盤哪些房企是優質合作對象，哪些房企是謹慎合作對象，對謹慎合作對象的合作協議模板做優化。
方法2
控制庫存
- 控制供貨節奏和庫存的關係，蓄客不理想，後續工程進度可適當放緩。
- 控制大戶型多層、高層、別墅佔總未售貨值的比例，從拿地定位端開始做管控。
- 控制庫存大的城市拿地的節奏。
- 對存庫進行分級，不同級別採取不同的營銷方案，重獎重罰，集中去化 。
- 對庫存大的項目，啟動全員營銷，物業配合，附近城市引流。
方法3
合理地免費使用供貨企業資金
- 與優質單位進行戰略合作，戰略合作可以戰略參股，也就是供應商槓桿。
- 按節點付款，而不是按工程量付款；儘量拉長付款天數，對不敏感的企業適當使用承兌。
- 原材料供應緊俏時，平衡存貨週轉天數，也就是優先採購給去化好的項目。
- 提前採購，早籤合同，晚到貨。
- 應付賬款要和應收賬款的週轉天數儘可能的接近，例如，工程款的支付節點儘量和回款的節點能更靠近 。
- 保持收支平衡，這個方面主要還是控制工程成本支付，即銷售回款和拿地支出的總體平衡。
方法4
輕資產
- 拿地上，控制自持物業比例。
- 戶型上，寧小務大，計算好與成本之間的關係。
- 業務上，能外包就外包，例如銷售團隊。
3、償債能力
償債能力，常用
權益乘數衡量【案例3】
當初老闆給了你100塊擺地攤
你拼了老命只能賺10塊
權益乘數1=總資產100/所有者權益100
老闆需要你賺到50塊，只能擴大規模
擴大規模需要錢啊，沒錢怎麼辦，借！
行，去鄰居大媽借400塊
老闆還是投原來的100塊
但資產多了大媽的400塊，變成500塊
此時權益乘數5=總資產500/所有者權益100
假設還5塊利息，扣掉
5塊利息，淨賺45塊財務槓桿從1變大到5，
看，你的100塊撬動出45塊利潤！
牛不牛逼。
這就是財務槓桿。
好，繼續談回到地產，地產一般怎麼放大權益乘數？
先看下錶，房地產自有資金開發和融資開發的對比，不考慮拿地資金和總投入之間的比例，只是簡單舉個例子，數據邏輯不要糾結，可以看到槓桿的魅力，利潤立刻翻3倍。
知道賺錢了，那如何去借錢呢？
1） 合作開發，利息省了不少。
2） 前端融資，都說不能做了，實際呢，各種。。。大家都懂的，但是利息太高，基本保持在15-20%的利率。
3） 供應商融資，你可以中標，但是你也得出錢啊，風險共擔，利益共享。
4） 員工跟投，跟投項目，跟投平臺，得看情況了。
5） 供應鏈融資，這個目前還可以做。
6） 開發貸融資，這個是最常見，也最划算的融資方式。
7） 發債融資，對主體要求就更高。
8） 產融結合，很熱的詞，大致意思就是自己集團有個金融板塊，反哺地產。
等等等，其他就不舉例子，主流的就大致這些。
不過，大家都知道，高收益，高風險。
注意風控，注意現金流，不要盲目樂觀，高估市場。
否則只會讓好的更好，讓壞的更壞。
ROE的提升其實就是對盈利能力、營運能力、財務槓桿的提升。
需要靠大家共同努力。
- 產品研發，需要你研發的產品提高溢價和去化。
- 營銷客服，需要你們做好客戶關係，促銷售，促回款。
- 投資融資，需要你關注公司的產品結構，負債和現金流情況。
- 工程運營，關注品質和快速開發的關係，關注產品去化和供貨之間的關係。
上面說了這麼多，最後要提醒的是，提升ROE適合任何時期，但是火候要把握好，否則彎道超車變彎道翻車。
