我们先来说一下南站板块。
2010年11月24日，天津南站主体结构完工。2011年6月30日，天津南站正式开通运营，天津南站在张家窝正式运营，这也是南站板块发展的起跳板。伴随着南站的落成与开通，南站板块的房价也是水涨船高。涨得有多猛呢？
在南站建成的前一年，也就是2009年，张家窝的房价保持在5000元/㎡，总价30万就能上车。虽然说是30万就能上车，但事实上，十年前在环城买房几乎是一种赌博。谁也没有预料到，2013年本地人改善需求增加，而3号线的全线贯通，让张家窝成为市区改善外溢的选择之一，当年的南站板块房价也直逼万元关口。
随后万科等开发商入驻，南站板块进一步发展。到2015年，南站板块也正式突破万元大关，而到了2017年，区域板块成交楼面价也突破2万大关。从2009年房价5000元/㎡到17年成交楼面价突破两万，张家窝的发展确实过于快速，甚至当时有戏称张家窝为“涨价窝”。那么南站板块为什么会崛起？
南站板块崛起，离不开张家窝的经济基础。2000年前后，张家窝就是远近闻名的工业强镇，经济实力在西青区排名靠前，全年工业产值基本维持在30亿元左右，可实现利税超2.5亿元。
随后2004年，国民地产进入了张家窝，在张家窝西部开发了首个项目，此后张家窝楼市开始活跃。进入下一年后，张家窝被国家发改委确立为全国首批小城镇发展改革试点，这也让张家窝迎来发展的小高潮。2009年老城区的平房开始改造，新的置业需求被释放，张家窝楼市也涨到了5000元/㎡。此后南站板块各种利好不断，规划自然少不了说。
说到南站的规划，就必须要提“南站科技商务区”。这个商务区整个规划面积10平方公里，规划总建筑面积731万平方米。其中258.5万平方米规划为商业金融，82万平方米的科技研发。鹏瑞利商业和呷哺呷哺商业项目已经落子待建。而住宅方面，已经有津门正荣府和招商公园1872的项目在售。
交通规划上面，目前天津南站已经开通了地铁3号线、京沪高铁、京津城际高铁。未来南站还将扩建，并且将增加津雄高铁和津沧高铁等，其能量将会辐射整个板块。
然而教育方面仍然是南站甚至是西青的短板，不过有个好消息是，西青将规划12所学校，补强短板。
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我们再说一下海教园区
天津海河教育园区是国家级高等职业教育改革实验区、教育部直属高等教育示范区、天津市科技研发创新示范区。从2008年9月开始规划建设，到如今已经整整11年了。
虽然发展了11年，但这片区域仍未形成一个商圈。这里除了迁入了几所高校以外，没有任何大型商业配套，医院等等。
然而奇怪的是，与海教园相邻近，板块较为成熟的咸水沽房价仅仅为16000元/㎡左右，而这里的房价却在20000元/㎡左右。至于价差在哪里，这里我们还要从它的规划说起。
我们知道和平房价之高，就是因为其土地和教育的稀缺性。而海教园则拥有着大量的高校和一个能考城六区的高中的政策，这一点是其他环城四区和远郊羡慕不来的。而海教园也凭借这个优势，成为周边区域的价值高地，那为什么说今年是海教园的“大考”年呢？
虽然海教园有这样的考试政策，但目前还没有毕业的初中生，而今年将会产生第一批毕业生，因此海教园的政策能否落地，又怎样落地？这些未知数将是海教园面临的一次重要“大考”。
虽然有风险，但除了教育以外海教园还是有其他长处的，规划的地铁6号线二期将穿过海教园，该条线已于去年2月4日动工，设9座车站，其中包括，天津大学北洋园校区站、海河教育园区站、南开大学津南校区站等站点，预计在2022年试运行。
除此之外，海教园的02、03板块还规划8块住宅用地和9块商业用地，未来可弥补区域内商业不足的缺陷。
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小结
综合来看，南站板块未来将打造成一个交通复合体，拥有地铁和高铁。而海教园区则会以教育为主，目前是环城四区里教育资源最好的，但有一定的风险。两者各有优缺点，但无论倾向哪个，都是不错的选择。而眼下，楼市暂停了近一个月的时间，或许3月中下旬，楼市才将逐步回暖。而房企流失的却是时间，未来很有可能会为了加速资金回流而释放优惠活动，而这也不失购房者上车的好时机。
