最近有朋友問我到底應該選擇房貸應該選擇LPR利率還是應該選擇固定利率？
為什麼突然有這個問題，緣起於去年央行發佈的第30號公告。根據這個公告，從2020年3月1日到8月30日，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率。定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。
先回答幾個問題
1、存量浮動利率貸款定價基準轉換的原則是什麼？
一是借款人可與銀行協商確定將定價基準轉換為LPR，或轉換為固定利率，借款人只有一次選擇權，轉換之後不能再次轉換。已處於最後一個重定價週期的存量浮動利率貸款可不轉換。二是轉換工作自2020年3月1日開始，原則上應於2020年8月31日前完成。三是轉換後的貸款利率水平由雙方協商確定，其中，為貫徹落實房地產市場調控要求，存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變。
2、存量商業性個人住房貸款定價基準如何從貸款基準利率轉換為LPR？
自公告發布之日起，銀行應儘快制定存量商業性個人住房貸款定價基準轉換工作計劃，包括系統配套、人員培訓等，同時通過多種渠道（包括官網和網點公告、短信、郵件、手機銀行和電話通知等）告知客戶，在雙方協商一致的前提下，儘可能以簡便易行的方式變更原合同條款。定價基準轉換為LPR的，LPR的期限品種依據原合同的借款期限確定，確定後在合同剩餘期限內不再調整；加點數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值（可為負值），在合同剩餘期限內固定不變；轉換時點利率水平保持不變；借貸雙方可重新約定重定價週期和重定價日，重定價週期最短為一年。
同一筆商業性個人住房貸款，在2020年3-8月之間任意時點轉換，均根據2019年12月LPR和原執行的利率水平確定加點數值，加點數值不受轉換時點的影響，銀行和客戶可合理分散辦理。目前，大多數存量商業性個人住房貸款的重定價週期為1年且重定價日為每年1月1日。以此為例，若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年,剩餘期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發佈的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價週期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那麼加點幅度應為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此後的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月發佈的5年期以上LPR+0.59%，此後每年以此類推。
3、除商業性個人住房貸款的其他存量貸款定價基準如何轉換？
除商業性個人住房貸款的其他存量浮動利率貸款，包括但不限於企業貸款、個人消費貸款等，可由借貸雙方按市場化原則協商確定具體轉換條款，包括參考LPR的期限品種、加點數值、重定價週期、重定價日等，或轉為固定利率。
由於LPR自推出以來，已經合計下調了四次，下調幅度達到了26個BP，其中五年期LPR下調了3次。所以，很多人都在考慮是不是選擇浮動利率比較合算。
跟自己的錢掛鉤，大家都很關心。最主要的還是房貸
很多朋友緊張的不得了，生怕虧了。
首先，這個差別沒有大多數人想的那麼大。
shibor官網LPR利率
算一筆賬先，上個月的LPR是4.75%，國家5年期以上貸款利率4.9%。
貸款150萬，等額本息還款方式，按照基準利率貸款一個月是還款是7960，按照LPR這個月報價是7824元。按上個月LRP報價還款是7869元。
如果選擇LPR利率，就是每個月國家會發佈一個LPR利率，按照最近一次LPR利率進行貸款還款，按照固定利率。參考上面第二個問題的答案。
說明白這個計算方式和影響範圍，大家肯定明白了這次變更到底是什麼？
接下來就是核心問題了，LPR長期是不是會降低？
這地方說一下利率的本質問題。
最早闡述利率的叫歐文·費雪（Irving Fisher ）在1930年的《利息理論》。提出人們更喜歡今天確定的消費，而不喜歡明天不確定的消費。人的這種非常自然的傾向就叫“不耐”，稱之為impatience。利息就是為延遲消費的一種補償，所以未來不確定性越高，利率就越高。
下圖是美元十年期國債收益預覽，從80年代開始，利息越來越低。主要兩個原因，第一，世界在冷戰後，不確定性減弱。第二，資本積累越來越多，體量越來越大，社會經濟體量相對增速減緩。
美元十年期國債收益率概覽
整體大趨勢lpr肯定下降趨勢。所以我更傾向於選擇LPR利率。
有些朋友問我，通脹這麼嚴重，利率肯定要上升。
實際上通脹跟利率沒有關係。提高利率是國家抑制通脹的辦法。通過提高利率來抑制通貨膨脹。
還有一個誤區，就是認為固定利率是不變的，其實不是，我們固定利率5年沒變並不能說明固定利率不變，問題2已經回答了，大多數存量商業性個人住房貸款的重定價週期為1年且重定價日為每年1月1日。也就是說固定利率也是會改變的，如果有通脹嚴重，國家要抑制通脹，固定利率也是可以調整的，只不過最快頻率是每年一次。而LPR是每月一次。即使發生大的變動，LPR大幅增加，固定利率也會變動的。只是頻率不一樣。考慮通脹因素就不是考慮選擇的因素。
綜上，簡單的說，大概率LPR是下降趨勢，只是比固定利率趨勢更明顯，更敏感。我更傾向於LRP。
不過，差別真的不會很大，上面已經拿150萬貸款30年期作為例子。
希望對大家有幫助。
