琶洲、萬博、金融城……在建的、封頂的、爛尾的……攤開今天的廣州版圖，幾乎每個區都有一兩個CBD。荔灣也不例外，它的CBD，叫白鵝潭。
自“白鵝潭經濟圈”2006年被寫入荔灣區政府工作報告以來，每隔一段時間，這片三河交匯的風水寶地就會傳來一些振奮人心的大手筆規劃信息，例如全球第一高的摩天輪、廣州第一高的鑽石大廈……
然而十多年過去，除了被炒上了天的房價、和那些只存在於“地產文學”當中的總部大樓、生活配套外，很多規劃中的項目不是半途夭折，就是胎死腹中。
這個月9號，白鵝潭的規劃定位再次提升——對標東京、紐約、芝加哥，打造世界級CBD。
但藍圖畫了又畫，規劃改了又改的白鵝潭，這一次到底是真的下定決心要“開幹”了，還是又一次為了刷存在感——提升地價的“循例”升級？
白鵝潭一江兩岸。左為立白中心，右為白天鵝賓館。
荔灣“試水”CBD
歷史上的荔灣，雖然見證過千年商都的無數“威水史”，但作為廣州歷史最悠久的老城區，舊城改造的巨大壓力，與土地資源的嚴重緊缺等問題，也一直阻礙著荔灣向前發展。
直到2005年4月，芳村併入荔灣，老態龍鍾的荔灣才迎來了更多的資源，與更大的發展空間。黃金起點，便是處在珠江水道三河交匯處的白鵝潭。
2006年，廣州的城市發展戰略從原有的“東進、南拓、西聯、北優”的八字方針基礎上，加入了一項“中調”。作為“中調”戰略的重要組成部分，“白鵝潭經濟圈”也在這一年被寫入了荔灣區的政府工作報告，成為了荔灣最重要的“待開發”地塊。
彼時的珠江新城已初具規模，建設中的西塔、小蠻腰一天天刷新著廣州的天際線高度。但“橫空出世”的“白鵝潭經濟圈”，在那時候“風光”程度一點都不輸珠江新城，規劃方案還沒出爐，就先簽下了世界第一高的超級觀光摩天輪項目——位於白鵝潭酒吧街上的“Pearl River Eye”。
2007年4月，荔灣區政府首次披露了“白鵝潭經濟圈”藍圖——按照不同功能劃分“六區一港”，其中，要在“商貿旅遊區”內建一至兩家超五星級酒店，專門作為2010年亞運會的配套設施。
在那個還沒有自媒體、房產號的年代，《白鵝潭欲做CBD老大》、《白鵝潭片區打造“廣州尖沙咀”》、《白鵝潭規劃“第二珠江新城”》等由本地官媒發出來的新聞，單是標題就博足了眼球。
題為《白鵝潭：建廣州第二個CBD》的文章裡這樣寫道： “……（白鵝潭）將來這裡不僅不會低河北一等，而且發展的都是含金量高、環保節能的高科技產業，公共配套也將迅速跟上，濱江的十多公里岸線，更將成為老百姓免費的後花園……”
但有了當年白天鵝賓館破壞沙面景觀的前車之鑑，白鵝潭要怎麼建設開發這個問題牽動著無數廣州人的心。片區內涉及的大量舊廠房、老建築，也讓白鵝潭被稱為“中調”戰略裡面“最難啃的一塊骨頭”。
矗立在沙面邊上的白天鵝賓館
為此，2008年時廣州市社科院撰寫了《白鵝潭經濟圈發展概念規劃》，市規劃局還專門搞了一場“白鵝潭地區城市設計競賽”，並將徵集回來的規劃方案在廣州新體育館裡一連公示了7天，讓市民參觀、投票、提意見。
公示期間，時任市長張廣寧親自到場，並反覆叮囑相關負責人：“一定要控制好沿岸的建築高度，確保不影響一江三岸的獨特景觀，在功能劃分和建設規劃上避免‘千城一面’……”
最終，白鵝潭敲定了擬建“生態中央商務區”的規劃方案。
何謂生態中央商務區？時任荔灣區區長劉悅倫在2009年接受廣州日報的採訪時解釋道：“不是建高樓大廈，而是要讓建築各具特色，低密度，生態環境好……規劃講了一兩年，現在基本趨向穩定……我們的目標肯定是廣州或廣東一流的中央商務區……規劃效果圖已經出來，今年5月啟動，明年見成效……五到六年能夠做出個樣子來。”（廣州日報）
與珠江新城“爭高”
吆喝是賺夠了，但還沒等見成效，劉悅倫就在2010年調任天河。荔灣搞“中央商務區”的重任，落到了剛在華南理工大學讀完在職研究生、被媒體讚譽“鍾情西關文化”的新一把手唐航浩身上。
當年，廣州市規劃局公佈了《白鵝潭地區控制性詳細規劃》。規劃中，原定要建的摩天輪沒了，取而代之的，是一棟600米高的“8888鑽石大廈”——比東塔西塔都要高；白鵝潭的定位，也變成了“廣佛之心”、“國際商業中心”、“水秀花香宜居城市”。依舊很有噱頭。
600米高的“鑽石大廈”效果圖
該規劃2010年6月在廣州市規劃局的官網上正式公示，爭議也隨之而來。有人指出：荔灣不應該對摩天大樓盲目追崇；有人認為：在荔既有的產業格局下，蓋高樓也難以讓白鵝潭產生像珠江新城一樣的集聚效應；有人擔憂：規劃說變就變，自己的投資會打了水漂；也有專家學者從歷史文化、風水等角度出發，直呼白鵝潭搞不得商業中心。
在社會各界的“阻力”下，新規被迫下架修改，直到半年後才被重新提交廣州規委會審議。萬慶良市長親自主持，新規被全票贊成通過。
但對於爭議性最大“限高”問題，修改後的新規依舊說得不清不楚。區長唐航浩在2011年3月份接受南方日報的採訪時態度也很曖昧：“經濟的發展與高樓的數量並無關係，荔灣將立足原來優勢的傳統商貿業升級，來建設具備自己特色的總部經濟圈。”
理想豐滿，現實骨感。事實上，除了遍地開花的批發市場，荔灣並沒有什麼優勢可言。2010年市一級力量介入之前，白鵝潭的規劃雖然動作頻頻，但都是區一把手在主導。受制於交通、高汙染佔地廣的重工業、舊城改造的龐大支出、與落後產業的微薄稅收，白鵝潭早期提出的很多規劃不是中途夭折，就是胎死腹中。白鵝潭想要起步，需要一個強有力的“金主爸爸”來推動。
2011年8月30日，市政府與房地產企業蘇寧環球簽署了一份涉資千億的《土地開發戰略合作協議》：蘇寧環球將以“舊改”的形式，對白鵝潭內共28平方公里的土地進行一級開發，並承諾18個月內完成徵地拆遷工，將土地公開上市。
亞運前後那幾年，廣州的一、二級土地市場非常火熱，如無意外，一場土儲爭奪戰將在這28平方公里的土地上打響，荔灣區只需要坐著等收錢。
然而，在與蘇寧環球簽約的一年半時間裡，白鵝潭的徵地工作並沒有任何實際性進展。根據蘇寧環球向識廣發來的情況說明，由於國家政策變動，蘇寧環球沒過多久就退出了與荔灣區的合作。同期起步的琶洲、白雲新城地塊已先後進入開發階段，最早喊出要當“廣州第二個CBD”的白鵝潭，卻遲遲沒跨出起跑線，處境十分尷尬。
改完又改
領導們仍不忘為白鵝潭造勢。2012年10月，又一份新的《白鵝潭地區控制性詳細規劃》通過市政府審核出臺，裡面一幅“摩天大樓矗立白鵝潭”的概念圖非常搶眼——除了既有的“鑽石大廈”之外，還新添了一棟400米的“金色大廈”、和一棟300米的“銀色大廈”。
2012年，白鵝潭新三大地標概念圖
就像2年前一樣，蓋高樓的規劃一出，民間質疑聲又立馬此起彼伏。新快報評論員牛日成發文質疑：“白鵝潭建三棟摩天大樓無商量再次證明，規劃在政績及商業利益面前成了橡皮泥——要你變什麼就什麼，高低凹凸任捏，對專家及公眾的聲音也會充耳不聞。如此不能不問：規劃的遠見卓識及其公信力在哪？”
果然計劃趕不上變化。“金銀鑽樓閃瞎狗眼”的爭議還沒有平息，白鵝潭的規劃又改了。
2013年6月，廣州市規委會對“並沒有怎麼實施”的“白鵝潭規劃”進行調整，變成了“花地生態城規劃”。
變得不只是名字，內容也有諸多調整。最引人注目的，就是原規劃裡的“金銀鑽”大樓沒了，變成了一幢500米高的“白鵝潭商業中心”。“國際商業中心”“廣佛之心”等概念也不提了，變成了“都會區西部樞紐”。
官方解釋：在規劃實施過程中，全市的發展形勢、地區的發展條件以及地區實際建設需求發生了變化。而在時任廣東省體制改革研究會副會長彭澎看來，這是廣州市對白鵝潭定位的“降格”：
“一是都會區的提出，白鵝潭地區屬於“123城市功能區”中最核心的都會區西部，其規劃肯定是要符合都會區的統一功能佈局的；二是國際金融城的提出，這進一步強化了以珠江新城為核心的東部在廣州的重要性，‘西聯’發展軸無疑再次讓位於‘東進’發展軸。即使在西部位置，南站商務區的興起也多少搶了白鵝潭的風頭。”（羊城晚報）
花地生態城規劃
但無論規格高低，規劃依舊“賣點”十足。這一次，白鵝潭喊出了“10分鐘到南站，30分鐘到機場”的口號，提出了“打造媲美外灘的3公里濱江活動帶”的目標；另外，包括萬達廣場項目、珠江鋼琴大廈、油富城項目、安置房、一座24班小學以及一處變電站在內的六大重點項目也承諾將在年內（2013）開建。市規劃部門的人說了：“……（規劃）已相對穩定，具備落地條件，不會紙上談兵。”（南方都市報）
然而，除了油富城2014年搞了個奠基儀式之外，其他項目不是爛尾，就是被寫進了下一輪規劃繼續“炒冷飯”。看起來難度不大的有軌電車、“外灘”等，說著說著也沒了下文。
市民對這白鵝潭版的“狼來了”故事也見慣不怪了，房天下論壇裡甚至有網友賭起了“外圍”，競猜白鵝潭哪個“地標”會先建起來。
“十年內基本成熟，不輸珠江新城”？
2016年，白鵝潭迎來了開發10年來的第一棟甲級寫字樓——110米高的“立白中心”。時隔8年再次回到白鵝潭的立白創始人許曉東感慨：“立白長大了，但孕育了立白的白鵝潭還跟10年前一樣。”
儘管與期待已久的600米“鑽石大廈”，或290米的“珠江鋼琴大廈”差距不小，但荔灣還是以立白中心為核心劃了個“白鵝潭中心商務區”。
白鵝潭立白中心
那時，琶洲、萬博、國際金融城的概念被炒得熱火朝天，各自都顯露出了要接棒珠江新城的雄心。2017年5月，荔灣也提出了要推動建設白鵝潭中心商務區的目標。這一次，官方給出的定位是“產業金融服務創新區”。
但幾乎沒有金融基礎的荔灣將如何憑藉白鵝潭“逆襲”？領導和專家們沒有給出答案。倒是10年3變的規劃讓不少人在年底召開的規委會上提出質疑：“最後的底線在哪？”官方的回應依舊是“內味兒”：“不會再變了，因為馬上將進入實施階段。”
2018年3月，包括白鵝潭國際金融中心、大坦沙島改造、廣州國際醫藥港等在內白鵝潭中心商務區15個重點項目建設正式動工。
“這些土地很珍貴，我們要引進高質量發展的產業……與最初發展‘磚頭經濟’的房地產業思路不同，白鵝潭未來十年的發展目標是金融和科創，主動對接珠江西岸兩萬億產值的先進裝備製造。”熟悉白鵝潭的荔灣區相關負責人在接受南方都市報的採訪時非常自信。領導們的話，也成了不少關於白鵝潭的“地產文學”裡的經典語錄：“三年內見分曉”、“十年內基本成熟，不輸珠江新城”……
儘管概念炒得火熱，但把未來壓在了白鵝潭上的荔灣，招商工作依舊不理想。——2019年，全市606個簽約項目，荔灣只有30個；全市417個落地項目，荔灣只有24個；全市43個項目簽約超100億元，荔灣只有1個。剛從黃埔調過來當荔灣區區委書記的陳小華有點不滿意：“有成績，但不理想……小打小鬧。”（來源：2020荔灣招商投資促進大會陳小華總結2019招商工作）
所謂“規劃”
去年4月份，白鵝潭規劃圖上又多了一個省級工程——“三館合一”（三館：廣東美術館、廣東非物質文化遺產展示中心、廣東文學館）。按照官方的說法，這裡要建一個彰顯廣東特色、具有國際水平的重大標誌性公共文化設施。
沒過多久，南方日報就做了一篇文章，題為《白鵝潭規劃十餘年多次調整為何難落地？》。識廣轉發與讀者互動，底下有人留言：“講就天下無敵，做就無能為力。”
這句話反映了出了白鵝潭多少年來的窘境。如今的白鵝潭，無論外表抑或氣質都沒辦法給人一種CBD的感覺，也看不出能夠成為下一個珠江新城的可能。
那些到處“攤大餅”而圍蔽起來的施工項目，更是讓本就常年堵車的珠江隧道、鶴洞大橋、芳村大道雪上加霜。業主們怨聲載道：“指望成為下一個珠城就算了吧，不要成為下一個金沙洲堵城就不錯了。”
珠江隧道——鏈接白鵝潭一江兩岸的交通要道。
白鵝潭，藍圖畫了又畫，規劃改了又改。十幾年來，內部條件，外部環境都在變，唯一沒變的，是這裡的CBD依舊難產。
即便如此，荔灣區對於白鵝潭的執念依舊很深。
今年3月，白鵝潭又迎來了一份新規——對標紐約、芝加哥、東京等世界級中央商務區，打造中心城區西翼沿江總部經濟帶；沿江打造活力共享的珠江文化長廊，除了已經奠基的省“三館合一”項目外，還將有科技館、音樂廳、圖書館……
但稍微研讀就不難發現，裡面許多所謂“新規”，都不過是以前沒做成的項目換了個說法的“新瓶裝舊酒”把戲罷了——有些甚至連換都沒換。有網友吐槽：白鵝潭的規劃人員已經江郎才盡，想不出別的詞彙了。
然而，白鵝潭也不至於一事無成——至少，白鵝潭的地價和荔灣區的房價，是終於搞起來了。
“白鵝潭經濟圈”提出之前，片區內最高檔的小區“恆荔灣畔”不過6000元/平出頭。到了2013年，被譽為“廣州宜居豪宅典範”的御景壹號在白鵝潭拔地而起，房價高達5.5萬/平；2014年，廣鋼新城還沒開建房價就突破了4字頭；就連爛尾了十幾年的花地灣，也在2017年被萬科551億天價接盤；這還沒完，去年，南都地產又轉發了一則“白鵝潭樓盤15分鐘賣了2個億”的消息，讓人歎為觀止。
萬慶良在當廣州市長時曾說：“房地產會削弱地方稅源……我如果是荔灣區書記，就會控制房地產的開發。”
但不賣地，政府哪來的錢呢？何況，在廣州，江邊的地永遠不愁賣。
有人說，房地產就像一隻奶牛，給嗷嗷待哺的白鵝潭不斷輸奶。白鵝潭又何嘗不是荔灣的奶牛？
奶牛也得吃草，不斷升級的規劃，就是養肥奶牛的草。
就像是一位規劃專家調侃的：“規劃規劃，牆上掛掛。”所以改來改去並不稀奇，而且顯得十分必要：
什麼東西都總得造點概念，才會有人願意買賬。
來源:識廣君
