一部《安家》，透过房产中介这个万花筒，呈现出普通人买房过程中的喜怒哀乐。房子作为“家”的载体，对国人来说是特别的情结，房子不光是房子，也承载着这一家人一辈子的幸福。
由于地理位置及价格的优势，二手房交易市场十分活跃，但相对于开发商手里的一手商品房而言，二手房由于中介机构鱼龙混杂、交易流程繁琐、周期长、政策变化多、涉及多方利益等原因，存在着较多的法律风险。
家住上海的王先生与妻子陈女士就在置换房屋时碰到了棘手的事。陈女士怀有身孕，为了迎接新生儿到来后的安居，夫妻俩经合议后，把原先的小房子卖掉，通过中介置换了一套面积较大的房子。此前，两人已与房主协商好：在签订合同的当月房主提前交付钥匙，以便王先生夫妻俩进行简单装修提早入住。
意外的是，夫妻俩入住一段时间后发现，房屋因上家自身的纠纷被法院执行查封，过户手续无法完成。法院经裁定评估后决定拍卖该套房屋，王先生与妻子陈女士面临着一家无家可归的情形，故两人向法院提起了案外人执行异议。
Q：王先生与陈女士能否要回他们的房子呢？
在人民法院的强制执行程序中，案外人合法权益的保护问题日益成为一个值得关注的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其能够排除执行的，人民法院得以支持：
1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
针对这一点，案外人与上家签订的买卖合同不局限于网签的上海市房屋买卖合同，但必须确保是书面形式且合法有效的，当事人具备缔约能力、意思表示真实且不违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗。
建议：案外人在与上家签订房屋买卖合同前应要求上家提供房屋的产调信息，确认该房屋的权利限制信息，是否存在抵押及查封的情形。若房屋存在抵押还未涤除，建议案外人在合同中与上家约定具体日期去办理抵押注销手续并可约定相关的违约责任进行约束。
2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
合法占有的认定，主要可以通过与上家签订的房屋交接书、装修合同、物业公司或居委会出具的证明及水电煤等公用事业费缴纳的单据来予以证明。
建议：案外人在与上家办理交房手续时签订书面的房屋交接书及与上家办理好所有的物业等公用事业的业主更名手续。
3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
由于很多案外人都是在办理贷款的时候发现上家的房屋被法院查封导致贷款手续无法完成，但是按照法律规定，如果出现此情形，还是需要案外人将剩余价款全部交付法院执行才可解除查封。
建议：案外人应保留好所有的房款支付凭证且要求上家提供收据，若碰上房屋已被查封，案外人
切勿再自行支付房款给上家，应按照法院要求交付执行。4、非因买受人自身原因未办理过户登记。
法律不保护怠于请求出让人履行过户登记之义务的买受人。
建议：案外人在合同约定的过户条件成就时，保留好督促上家去过户的证据材料例如书面的函或者相关的短信聊天记录等。
本案中，关于王先生和妻子陈女士的案外人执行异议，根据法院查证的事实，其二人与上家的书面房屋买卖合同签订于法院查封之前，由于置换原因在签订合同的同月内即完成了房屋的交付并居住至今，过户系因上家的自身纠纷导致法院查封而无法完成。鉴于王先生和妻子陈女士愿意交付剩余房款按照法院要求执行，法院支持了两人的异议，最终解除了对该房产的查封。
