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長投綠城蘭園
（江夏-藏龍島）
預計2020年6-7月加推
高層24、26、27號樓
小高層37號樓
建面約79-131平房源
毛坯銷售
前期高層均價9940元/平
前期小高層均價11326元/平
本期高層預計價格10000-10500元/平
小高層預計價格11500-12500元/平
房源詳情：
長投綠城蘭園位於武漢市江夏區慄廟路，湖北美術學院對面。項目佔地面積約15.6萬方，計容建築面積約28萬方，容積率約1.79，住宅總套數約2599戶，規劃車位約2785個，物業公司為湖北宏達物業管理有限公司。
長投綠城蘭園經濟技術指標：
長投綠城蘭園主要分兩期開發，分為A、B兩個地塊,但整個兩期是連通在一起的，無明顯分界線。項目容積率1.79 ，由14棟高層、24棟小高層、6棟沿街商業組成；其中一期小高層13棟，高層8棟；二期小高層11棟，高層6棟。
樓棟分佈圖：
（紅色為一期，藍色為二期）
目前已開盤9次，首次開盤是在2016年11月，目前一期A地塊1-21號樓均已推出。二期B地塊已於2019年9月推出28、29、30號樓小高層，後來又加推二期高層22、23號樓和小高層31-34號樓。目前還未推出的包括高層24、25、26、27號樓（79-115㎡），小高層35-38號樓。本次開盤推出高層24、26、27號樓和小高層37號樓。
項目前期已拿預售證：
雖然整個地塊方向是斜45°左右的，但房子依然是坐北朝南，而且高層與小高層結合排布，高層大多都相互錯開，因此視野採光會更好。項目採用比較少有的南高北低的設計，南面靠著慄廟路的一排是高層，項目整體容積率低，整體採光和樓間距還是不錯的。
平面規劃圖：
（高清平面圖關注武漢樓市一線公眾號，回覆樓盤名獲取）
24、26、27號樓位於小區西側，其中24、26號樓南面臨街，南面採光比較好，但可能比較吵。37號樓小高層位於小區北側第二排，南面為33、34號樓小高層，北面沒有高層遮擋。樓棟均為正南北朝向。
24、26號樓為25層，27號樓為23層，1個單元，2梯4戶；37號樓為11層，2個單元，1梯2戶。高層公攤預計25%左右，小高層公攤預計16%左右（公攤數據來源於置業顧問，請以合同為準，阿松不對數據準確性負責）
79平戶型：
該戶型為26號樓連廊結構中間套，兩房兩廳一衛，三開間朝南，北面衛生間對連廊。對於連廊結構，可能很多人已經習以為常，但是這麼小面積的連廊結構戶型，市場上真的非常少見。目前市場上大部分樓盤都是三房起步，兩房戶型幾乎已經不多見，並且市面上僅有的此面積段戶型大多也是塔樓朝向不佳。像長投綠城蘭園這樣做到三開間朝南，又能半通透的兩房，真的是非常贊！對於資金不足的購房者來講就是大救星！
B3戶型104平：
該戶型為26號樓端頭邊套，三房兩廳兩衛，2開間朝南，南北通透，三面採光，戶型還是不錯的。
A2戶型93平：
該戶型為24、27號樓連廊結構中間套，三房兩廳一衛，三開間朝南，南北半通透。北面對連廊，採光和私密性不佳。
A1戶型113平：
該戶型位於24、27號樓端頭邊套，三房兩廳兩衛，兩開間朝南，三面採光。該戶型南北通透，雖然只有一個臥室朝南，不過三面採光提升了其舒適度。
小高層a2戶型94平：
該戶型位於37號樓單元拼接處，三房兩廳兩衛，南北通透，不過沒有三面採光。該戶型只有1個臥室朝南，廚衛採光私密性不好，戶型不算特別出彩。但是因為公攤低，94平能做成南北通透的兩衛戶型，算是不容易了，同時1梯2戶舒適度較高。
a3戶型96平：
該戶型位於37號樓西邊端頭，三房兩廳兩衛，兩開間朝南，三面採光。該戶型結構由於有雙陽臺和三面採光，因此舒適度優於94平戶型。
d2戶型131平：
該戶型位於37號樓東邊端頭，四房兩廳兩衛，2梯2戶純板樓，三開間朝南+南北通透+三面採光+雙陽臺+動靜分區。該戶型有3個臥室朝南，是比較難得的，主臥帶衣帽間和衛生間，私密性也比較強。客廳陽臺超西或朝東，大大增加了戶型的採光面。131平做成四房，低公攤使用面積大，同時滿足了功能性與舒適度。
總體來講，阿松認為長投綠城蘭園的戶型在同等面積段中屬於很不錯的了。
備案信息表：
沙盤圖實景：
價格分析：
1、長投綠城蘭園2019年項目二期期房高層價格9940元/平，小高層11326元/平，一期現房12200元/平，均為毛坯銷售。項目高層的價格是大光谷低價第三低價盤（僅有不限購的路勁時代城、武地融創錦上公館價格更低），在大光谷限購區範圍內已經已經沒有樓盤比長投綠城蘭園價格低了。
2、項目2020年的價格將肯定在2019年基礎上有所上漲，但上漲幅度是有限的。目前項目置業顧問的放風價是本期高層預計價格10000-10500元/平，小高層預計價格11500-12500元/平。雖然市場上新房在漲，二手房在降，但這個價格依然是具有一定性價比的，特別是高層房源性價比更高。長投綠城蘭園是目前市面上難得的限價紅利盤，不過紅利也越來越少了。
4、項目79平戶型最低總價僅80萬左右，首付三成僅需24萬左右；93平戶型首付也在30萬以內，門檻很低。
4、項目新房價格比周邊二手房和本小區二手房都要低了不少，而且大光谷片區需求旺盛，交易還是很活躍的，這也是項目火爆的根本原因。
陽光100大湖第二手房價格：
長投綠城蘭園一期已經交付，目前二手房掛牌價13000+，這也是由於剛交付沒有滿二，稅費高，入手二手房成本可能要在14500-15000元/平了。
5、項目此前開盤有4個步驟，流程比較複雜：
①線下登記；②線上登記搶號；③剛需搖號；④剛需選房、非剛需選房
先在指定時間線下登記，然後才能獲取搶號資格，然後難點是線上登記搶號，如果搶上了還有剛需搖號環節，買這房子是要過五關斬六將，需要有時間和耐心。
不過2020年市場熱度下降，是否還需要這麼複雜還不好說。目前項目6月開盤，蓄客期也比較長，有興趣的可以提前關注。
前期開盤迴顧：
①2019年9月二期首開
長投綠城蘭園已於9月15日剛需搖號，9月17日-18日開盤，推出二期小高層28、29、30號樓建面約96-138平米三房四房，毛坯銷售，備案均價11326元/平，毛坯銷售，開盤無懸念售罄。
項目前期已拿預售證：
項目已於7月3日10點進行線上剛需登記，登記之後2個月才開盤。上一期開盤共148套房源，其中剛需房源118套，非剛需房源30套。線上登記剛需名額為400組，非剛需90組。並且前期到訪過售樓部登記的客戶才有資格線上搶號。前期登記的難度是非常大的，登記上的客戶不多。再加上上次推出的房源僅148套，差不多是3個多人搶1套，預計會非常搶手，買到難度很大。
置業顧問通知：
這一期開盤首先進行剛需線上登記，登記完之後，共有391組客戶參與剛需搖號，開盤PC端選房。線上登記不知道多少選1，剛需搖號3選1。想買到難度不小，關卡重重。剛需客戶還是值得一試，非剛需只有20%房源，非剛需買到可能性很小。
②11月二期高層開盤 價格便宜的刷新三觀
長投綠城蘭園二期22、23號樓，推出建面約79-119平米高層，毛坯銷售，2019年11月13日-14日開盤，高層均價僅9940元/平，開盤無懸念日光，比較難買。
共有397名剛需參加了搖號：
項目已發佈22、23號樓選房攻略，剛需和非剛需開盤都採用的是原點開盤PC開盤系統。剛需開盤時間為11月13日11點08分，非剛需開盤時間為11月14日9點38分。
③二期31-34號樓小高層加推
長投綠城蘭園二期31-34號樓毛坯銷售，已於12月3日開盤，開盤日光。均價11326元/平，與前期小高層價格持平。項目高層均價僅9940元/平，小高層比高層均價貴了1386元/平。
31-34號樓小高層已於11月12日進行了線上交資料。這次小高層共168套房源，其中剛需房源134套，非剛需房源34套。收取剛需資料405組，非剛需資料105組。想買到這個樓盤，難點就在於線上登記，有傳聞說這次登記有3000人參加了線上登記，好難搶到名額！
線上登記公告截圖：
網友討論登記截圖：
④2019年12月推出一期12號樓現房小高層
長投綠城蘭園已於12月推出一期12號樓現房，128-133平房源，僅44套，毛坯銷售，均價12201元/平，此次價格較上期價格上漲875元/平。這一棟神秘的12號樓阿松在2019年4月就發佈過其準備開盤的消息，算是把一期的私藏寶貝拿出來了。
網友討論12號樓信息：
本期開盤僅44套房源，收取剛需客戶72組，非剛需16組。雖然數量不多，但由於價格上漲、戶型較大，意向客戶也比之前少了很多，但交資料依然有一定難度。開盤當然還是無懸念的售罄。
項目基礎信息評測（省略）
長投綠城蘭園位於江夏區慄廟路，與三環線直線距離約7.4公里，實際到三環線路程約9.2公里，距離光谷廣場直線約12.4公里。項目離武漢外環（未來會是四環線）比較近，可以說是現階段城市發展的邊緣地帶。
項目微觀區位：
由於地形影響，慄廟路呈現斜45度走向，長投綠城蘭園地塊也是斜的。
西北為金地湖山境、龍苑瀾岸；
東北為藏龍島溼地公園；
東南為楊橋湖南路、僑亞中華孝莊（養老院）；
西面為保利清能西海岸南區；
西南為慄廟路、湖北美術學院、規劃用地（具體用途待定）。
區位點評：
1、長投綠城蘭園位於藏龍島最深處，慄廟路是一個居住為主的片區，周邊有陽光100、保利清能西海岸等多個大型社區。
2、項目環線位置不是很好，也有點偏，而且是江夏區，這是區位的劣勢。
3、區域一大的優勢就是被湯遜湖包圍，環境優美。但該位置較遠，可以說是整個光谷南最遠的樓盤之一，而且長投綠城蘭園幾乎位於慄廟路死衚衕的最深處，交通和區域輻射力都是問題，區域也沒有明顯的利好。
4、區域能有今天的價值，主要依託於大光谷片區的成熟產業和外溢人口，和光谷沾邊的地方都不會差。
區域航拍：
門口慄廟路：
西側為僑亞中華孝莊（養老院）：
項目自帶幼兒園：
北側湖邊綠道：
項目基礎信息評測之前寫過很多次，本文省略，想了解的可關注【阿松評樓】公眾號回覆樓盤名查看：
阿松綜合點評：
1、長投綠城蘭園位於大光谷藏龍島片區，周邊環境優美，適合居住，也有光谷南產業集群作為支撐，區域活力較強，但環線位置較差，靠近外環線。
2、光谷大道高架橋已通車至項目附近，對區域交通有巨大改善，項目可輻射地鐵2號線和有軌電車T1號線（規劃中）。不過需用其他交通方式換乘地鐵，開車距離也比較遠，整體交通狀況仍然不容樂觀。
3、周邊有九年一貫制江夏藏龍學校，也有大湖天地成熟商業體，周邊高校眾多，可以滿足基本生活需求，但光谷南目前沒有大型商圈，大型商圈還得靠關山大道。
4、項目整體戶型設計的非常好，79平兩房是大亮點，小高層的戶型大大的贊。
5、項目由湖北房投開發，綠城管理集團代建。綠城品質槓槓的，容積率很低，居住舒適度很高，前期已交付的品質展現很不錯，在萬元左右的盤中很難找到這樣的品質。
6、本次推出一期最後一棟，樓棟位置好，現房，但價格貴了不少。依然有一定性價比，但TZ空間不如二期此前9940的高層來得高。
二期小高層工程進度：
（2019年下半年）
一期高層已交房：
一期高層實景圖：
小區地面實現人車分流，車位配比也比較充足，一條約700米長的有氧慢跑道貫穿於小區當中。
大部分高層的樓棟建有架空層。
1樓入戶大堂和標準層公共走道牆面均有貼磚。
公共過道貼磚：
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