北漂鄭哥
目前中國的城市差距越來越大，一線城市資源聚集效應會越加增強，二線城市勉強能喝湯，大部分三四線城市會愈加衰退。對於三四線城市而言，此前房價上漲與一二線城市投機炒房等原因外溢有著很大的關係，加之本地庫存和貨幣化拆遷安置等等都有著密切的關係。現如今隨著這些因素日趨減弱，雖然未來三四線地市的房價難以增長，但是大幅度降價的可能性也不大。
中國政府近兩年內對樓市進行嚴厲的調控，就是為了避免房價大幅度波動，任何行業的價格飛速大跌大漲都對經濟都會產生衝擊作用，何況房地產上下游產業在經濟中佔比很大，因此政府不會允許三四線城市房價飛速下跌，只會緩慢的下跌。
北浩看世界
大家好，我是勇談。三四線城市及小縣城是未來很多朋友的不得已選擇，畢竟全國660多座城市並不是所有的人都必須集中在20多座城市，所以對於絕大多數人來說三四線城市和小縣城才是唯一選擇。藉此機會簡單談談我的觀察。
三四線城市在過去幾年的房價大漲，原因大家心裡都清楚，房地產市場恢復理性是必然
- 三四線城市過去幾年的房價大漲的原因大家心裡需要明白，沒有“去庫存”這些城市的房價根本漲不起來
去庫存說白了就是為房地產行業接近壓力，庫存處理結果讓住建部滿意了，但是房價上漲的卻讓老百姓直呼“買不起”。 其實到今天為止我都沒用搞明白一個問題“三四線城市房價如此之高，未來拿什麼跟一二線城市競爭？”這種自廢武功的行為，最終也會體現在經濟和產業上。隨著主要二線城市出臺更多的落戶、產業引進等措施後，三四線城市對於人才和產業的吸引力會進一步削弱。沒有產業支撐的高房價只能是“空中樓閣”，畢竟如今對於一個城市來說吸引人的關鍵還是產業支撐。
- 房價說到底還是資源聚集度的體現，這一點在任何城市都是一樣
現階段到未來較長一段時間（起碼10-15年），房價上漲的關鍵推動力其實還是房產背後依附的教育、醫療、交通、商業等資源。尤其是教育等稀缺資源，這些資源越是優質周邊的房價也就越高，這就跟如今的學區房一個道理。資源聚集度如何提高？其實說白了還是需要經濟支撐的，經濟又需要足夠優秀的產業作為支撐。僅僅依靠地方發債、銀行貸款過日子，肯定不是個事。畢竟這20多年來不少地方已經養成了“土地依賴”，這樣肯定是不能持續的。
大家需要清楚一個事實未來“絕大多數人都是要定居在三四線及以下城市的”，只不過如今的三四線城市越來越多迷失在“房地產經濟”道路上
- 城鎮化繼續推進，其實最難的還是中小城市，多數中小城市的城鎮化率不高是事實
相比於國內一二線和主要城市城鎮化率早已經過了70%不同，國內三四線城市尤其是中西部城市城鎮化率基本還是在50-60%左右。所以未來要想實現全國城鎮化率70%以上的目標，其實主要難點還是在三四線及小縣城。哪怕是未來一二線及省會城市的人口流入還是持續保持，總有一天這個趨勢會結束，畢竟一二線及省會城市的房價持續上漲到一定階段後，就會逼迫人口迴流或者選擇更加合適的城市。
- 三四線及以下城市要找準自己的定位很重要，打造特色城市才是唯一出路
介於三四線及以下城市先天性基礎不好的原因，哪怕未來有一定的政策傾斜與一二線城市之間的差距也會越來越大。這種差距體現是全方位的，經濟、教育、交通、產業等。對於三四線及以下城市來說要想實現快速進步找準定位很重要，讓自己不能被取代才是關鍵。不過有一點需要確定的是“不要把經濟發展寄託在房地產身上”。
三四線城市或者小縣城未來房價會如何走？跟其所處的位置很關鍵
- 城市群發展是未來的趨勢，依附於城市群發展的三四線城市未來或可以藉助承接部分產業的機會崛起
目前來看國家已經批覆了10個國家級城市群，城市群發展其實就是未來發展的主要趨勢。依附於一線或者二線城市周邊的三四線城市未來如果做好與這些較發達城市的產業對接工作，做好產業分工未來發展還是可期的。 有產業自然就有就業和人口流入，未來這些城市的房價還是可以抱有一些期待的。當然包括區域副中心城市未來發展自然也是可期的，畢竟這麼多年發展來看我國城市發展好壞的關鍵還是城市定位。定位越高所得到的資源扶持就越大，發展也就更可期。
- 其餘三四線城市和小縣城其實只需要牢記一點“房住不炒”，滿足居民居住及改善需求即可
到今天為止相信很多朋友都有這樣一個觀點“三四線及縣城真的適合居住”。相對安靜的生活環境、慢節奏的生活等其實挺適合人居住的，這點其實就是三四線城市的特點，但是這些特點不應該成為“投資”和“炒作”的由頭，因為其本身並經不起太大的“折騰”。
我國多數城市房價持續上漲的趨勢沒有變，三四線城市房價持續堅挺的關鍵其實還是城鎮化
- 如果說一二線城市未來房價上漲動力來自於各種資源持續堆積的話，那麼三四線城市未來房價持續堅挺的關鍵就是城鎮化持續推進
圖上所示是2005-2018年我國商品房平均銷售價格走勢圖，可以有一個直觀的感覺，全國商品房持續上漲的趨勢並沒有改變。哪怕是嚴格進行房地產調控的2018-2019年，房價仍然保持了6.5%的增速。對於國內大多數城市來說，未來房價持續上漲的關鍵動力已經變為“城鎮化”，本身城鎮化率不足的關鍵點其實還是在三四線城市。大拆大建，合村並鎮等行為未來還是會持續推進中，各種刺激性購房措施出臺其實也很難避免。
- 雖然新房價格保持了穩定上漲，但是二手房卻未必，大家一定要學會區別對待新房和二手房走勢
圖上所示是2018年10月到如今的部分三四線城市二手房價格走勢圖，可以看到除去濟寧等個別三四線城市房價出現了大漲（相比於2015年上漲了30%以上），其中超過一半的城市真實漲幅只有20%左右，甚至極個別這些年的房價已經出現了下跌。相比於一二線城市的二手房價格走勢相對較強來說，三四線城市二手房的走勢變化太多。這也是為何勇談一直不鼓勵大家在三四線城市投資買房的原因，真的不划算。
綜上，勇談認為三四線及小縣城的房產還是有價值的，但是僅僅限於大城市周邊的中小城市而言。這樣並不意味著三四線城市沒有機會，找準定位和特色才是關鍵，根據城市自身情況作出適合自己的發展道路才是根本。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產等問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。
勇談樓市壹貳叄
未來三四線城市後期上漲壓力還是相對較大的
1.三四線城市的“土地財政”
2015年的貨幣化棚改將三四線城市的房價推向快車道，快車道讓三四線城市的房價將近翻倍。地方政府財政收入主要有四個方面一般公共財政、政府性基金、社保基金、國有資本經營，地方政府主要能夠自主使用的主要是公共財政和政府性基金。一般公共財經收入主要來自於各種稅收，但是這部分是支出大於收入，具體可以去看三四線城市的政府工作報告。
財政收入不平衡，巨大的赤字，需要其他的方面進行填補，要不然地方政府的各種政策將會沒錢而被限制。那麼只能通過政府性基金，政府性基金又大部分來自賣地，政府想要通過賣地維持財政平衡就需要穩定房價。這也是各地政府不能看著房價下跌的主要原因。
2.房子最終還需要人
三四線城市房價上漲迅速，主要是城市本地人在消化，大部分的三四線城市沒有多少外來人口，只能通過本地人來消化。從2015年棚改後到現在5年的時間三四線城市主要就是賣地，土地出讓金在財政收入中所佔的比例越來越大。然而，大部分三四線城市人口是淨流出的，並且通過最近幾年本地人消化房子庫存越來越少。很多三線城市開始考慮將農村人口通過城鎮化進入城市，以此來消化庫存。現在對於三四線城市來說唯一的利好或者還有潛在的利好就是程鎮化啦
在來說一下三四線城市的二手房市場，資產的價值需要流通性，多數三四線城市的二手房市場流動性很低。新房價格不斷創利率，但是二手房市場流動性越來越低。有些地方根本就是有價無市。
