杨家坪商圈作为重庆五大传统商圈之一，常年商家云集人流如织，每次关于它的风吹草动都能引来网友们的关心。
4月12日下午杨家坪商圈实拍图；
4月7日，市规划局公布了杨家坪商圈周边规划调整公告，引来众人瞩目，网传周边老破小随后连夜大涨！
其实杨家坪圈的拓展计划，已讨论多年。
拓展的方向主要是“北拓、东扩、南进、西挺”，这些官方资料其实非常有限，但是这是重庆楼市漫威系大V的大本营；我含泪把卖血所得请他吃了两顿串串后，终于获得了杨家坪很多不为人知的秘闻。
杨家坪商圈的发展历史，就是和拆迁重建联系在一起的，先从杨家坪商圈两所重磅学校拆迁讲起吧。
01.杨家坪南进—太难
杨家最开始是南拓，要从动物园旁边有一座名叫重庆钢铁高等专科学校讲起了；
图片来自网络；
这是一个被人遗忘的学校，曾经在重庆非常有名，现在更名叫重庆科技学院，搬迁到大学城了，杨家坪的南拓就是从这里拆迁，建成了现在的楼盘恒大绿洲。
但是杨家坪的南拓并没有完成，钢校后面还是存在大量老房子，南边的最后一块飞地就是动物园了，这里也多次传言要搬迁，但最后都被辟谣了。
为什么杨家坪南拓非常困难，再往动物园方向看看，九龙坡区很多政府单位都在附件，还有公务员小区也在周边，动物园对面的沃尔玛自成一系，形成一个小的人气颇足的小商圈。
所以杨家坪商圈，向南拓展很难。
02.西挺之路—已完成
杨家坪西边的发展也是一所学校的拆迁：重庆工学院，也就是现在的理工大学搬迁，现在那块地修成了保利花半里及保利时代广场；
上图为保利时代广场，下图为保利花半里；
而另一个新华印刷厂拆迁，则建成了海兰云天盛世华城小区和力扬西西MALL;
上图为盛世华城，下图为力扬西西MALL；
03.东拓之路—最为传奇
东边现在有铁马厂老厂区，还有新建的中迪广场，不过中迪广场现在是非太多。整个东拓收到严重阻力。而东拓过程，也诞生了重庆楼市的两个传奇：
1. 重庆最牛钉子户
这个钉子户就在杨家坪的鹤兴路17号，以前还只是个小木房。鹤兴路长约200米，在国民党陪都时就有了。那时，整个九龙坡区都是农村，鹤兴路的房子大多数是木屋。
根据漫威系大V回忆，这条路过去有餐馆、街机游戏厅等，最牛钉子户杨武的房子可以算得上是鹤兴路最大的私产，拆迁前开的是火锅店，据说生意不错。
最牛钉子户杨武的老婆吴苹逢人便说，1993年前，她开的火锅店每月营业额高达3万元，一直是自己在经营。要知道1993年，3万块钱是个神马概念？
那时候的杨家坪，一套房子的总价只要几千块！
（有没有想时光穿越的想法？）
不过开发商也不是傻子，不是你说多少就是多少；拆迁前进行过摸查，这个最牛钉子户的房子是租给别人经营火锅店的，租金不足每月3000元。
最牛钉子户拆迁后的地方，建成了现在的正升百老汇；
这里就是现在没落的正升·百老汇，正升百老汇的公寓全是小户型，里面沦为了租客的乐园，而大厦里面人气一直不温不火。
2. 铁马厂的搬迁
杨家坪商圈的东拓，实际上更主要就是国营老企铁马厂的搬迁；
之前铁马厂家属区搬迁后，2015年1月以23亿的总价拍出，楼面价高达5000元/平，建成了现在的中迪广场，可惜现在半死不活的。
中迪广场实景图，对面便是铁马厂；
现在杨家坪商圈东边还有最大的一块地就是铁马厂，这个军工厂早就没落了，这个厂的周边，曾经还形成了小KTV一条街，灯红酒绿，也曾经被称为乱吼一条街，后来也被整顿后消失。（怪不得漫威系大V以前买在杨家坪，后来又搬到汽博，终于明白了哈哈哈……）
铁马厂从杨家坪南侧到滩子口延绵数里，包含主厂、工具厂、变速箱厂等，占地约2000亩，由于是兵器集团旗下的企业，非常难碰；
在铁马集团的官网上，已宣布在江津购地建新厂，为搬迁留下了伏笔；
对于杨家坪商圈而言，东拓目前来看基本算是失败的 。
04.北进一本次拆迁亏损69亿？
说来很奇怪，重庆大部分成功的拓展都是北进，例如重庆一路向北的渝北区和两江新区，杨家坪商圈最成功的也就是北进，建设厂修成了现在的华润二十四城；
这个旧厂拆迁盖大厦的故事（原型是成都420厂），被中国导演贾樟柯拍成了电影《二十四城记》，被很多评论家认为是成功地在广告中植入了电影；
而华润二十四城中最后修建的万象城，这也是坡区商业的真正核心。根据新商网统计的购物中心销售额排名，万象城全国排名43名，重庆排第三，仅次于龙湖时代天街和北城天街。
万象城二期正在施工中；
今年重庆爆出的重头戏，就是杨家坪商圈的广大新天地项目了，其实就是原建设厂的家属区；广大新天地要把万象城和龙湖西城天街打通，形成杨家坪商圈新的核心。
广大新天地区域范围和实景图；
根据数据，整个北拓征收成本将达到95亿元。这次北拓面积多大呢？在卫星地图上量出的是360亩左右。根据2019年公布的《九龙坡区法定城乡规划全覆盖控规整合“一张图”方案修改公示》，测算出，这个北拓的规划，可出让的面积为商业约150亩，住宅70亩，其他的为道路及绿化用地。
商业楼面价我们按照5000，容积率2.5，住宅楼面价14000，容积率2.0。测算结果是，北拓项目可回收价格是26亿元。
数据和截图自公众号重庆研究；
也就是说，整个北拓项目，要启动需要或许要亏95-26=69亿元！
05.北拓区域实景
我还特意进了里面晃了一圈，果然仿佛来到另一个世界；
而此次广大新天地开发涉及三家大牌开发商：瑞安、龙湖、华润。
其实看到这个计划，想想万象城已经是全市第三，还有在建的万象城二期，龙湖西城天街也在重庆市排得上名号，加上这个庞大的广大新天地项目和铁马厂拆迁后的商业地，
未来杨家坪步行街和周边的老商业，还有生存空间吗？
06.商业严重过剩？
为了考证杨家坪周边商业是否过剩，我在4月12日下午3点左右对杨家坪商圈的万象城、西城天街、中迪广场、斌鑫购物中心四个商场进行了实地勘查，周日的天气很好，这个时候人流量也是最大的。
万象城内人气十足，休闲购物的人来人往，已经看不出疫情的影响了；
西城天街虽然体量比较小，但人气也还不错；
位于步行街的斌鑫购物中心，一楼人来人往，二楼以上基本就没人了；
中迪广场看起最惨，虽然其体量最大，可即便是周末也是门可罗雀，大量商家倒闭撤场；
可以看到，即便在不扩容的情况下，杨家坪商圈已经出现严重过剩了，再增加这么多新商业进去，后面必然是残酷的存量竞争，
只是，由来只有新人笑，有谁记得旧人哭，一批过气商场倒闭不可避免。
07.老破小连夜大涨？
有意思的是，虽然算起来这次北拓拆迁ZF要亏几十亿，但有网友表示这里的旧房价格一下猛涨起来了。
截图自购物狂；
看了网上的段子，我还特意找了这里的中介问起了情况。
聊起这里的房子，中介大妈直摆脑壳：
“一说要拆迁了，这边的房子一下都涨起来了，出来一套卖一套，现在只有一套58平的了，要价85万；”
我再上网一看，果然这些老破小房价比周边的电梯房还贵上一大坨，不晓得这次拆迁会造就多少拆迁富呢？
我来到劳动一村里面逛了一下，这里的房子的确很有历史感，墙壁这些都还刚粉刷了的，还有很多楼顶在做防水施工，结果突然就说要拆了。
当然了，我还遇到了每次踩盘都能遇到的老朋友，埋伏在快狗打车旁准备偷袭，但它不知道的是我从老婆那里获赠了一根打狗棍，并传我了独家棍法，早已是今非昔比。
一场你死我活的肉搏战，在杨家坪正式拉开了帷幕。
