最近這一週，一些開發商又開始拿他的公寓出來賣（p）錢了。看到那些誘人的說辭，我突然想起好久沒有針對平層小公寓發出預警了。隨著新區公寓越來越多，我覺得今天很有必要結合目前的形勢，再來分析一下公寓市場。
| PART 1 |
萬達39克拉的辛酸淚
十幾年前，第一次接觸到公寓這個產品，是從萬達39克拉開始。那個時候對於公寓的概念非常模糊，並不知道什麼無法落戶、商用水電、超高的二次交易費率這些硬傷。在加上春風得意的國民公公帶來的CBD炫目概念，公寓當時屬於中高端不動產投資產品
你坐在營銷中心裡，身邊經常會聽到一口京腔的購房者，在中氣十足的點評著當下宏觀經濟和公寓投資前景，這讓許多普通購房者產生了一種錯覺：這看上去非常美的公寓，是一個絕佳的投資品，買了就能實現階級躍層的夢想。
“萬達39克拉最後批次精裝公寓推出，D棟43層36～73平方米房源 ，起價11000元/平方米，均價13000元/平方米…… ”這是2009年年底，萬達39克拉的宣傳語。這個價格有多高呢？我們拿一個老四方的盤來作為參照物，那時候保利百合也就是6000多一平。再說一個讓你血脈賁張的對比，萊蕪一路小學對面96年可貸款的學區房，8500元/平方米。我們再看看看39克拉現在的售價：
我就不說保利百合現在多少錢，更不提萊蕪一路的學區房現在多少錢了，以穩住39克拉業主們的血壓。
如果說這小公寓能給業主一年帶回超高的出租回報率，我相信價格也會漲，但問題是出租回報率也不高。2014年的時候，老王出租一套套二廳，租客是附近一個啤酒批發商。中介大姐和這個小夥很熟悉，說話的語氣就跟訓兒子差不多：
你說你是不是傻？花1500去39克拉租那麼個小破公寓，再加300租這麼個套二廳多舒服？
如果你覺得39克拉的例子不夠充分，我建議你再調研兩個地方，一個火車站對面維多利亞廣場，一個是東方影都的公寓。當你調研完，你就知道平層小公寓有怎樣的投資回報率了。
| PART 2 |
炒房團眼中的垃圾資產
從公寓的價格走勢來看，青島99%的平層小公寓都是坑。但是，隨著社會的發展，老王心中也曾產生過疑問：
是不是我們觀念有些守舊，在經濟發達的南方地區是不是這小公寓錢景誘人？
這個問題，去年米宅的秋季論壇上老王找到了答案。這個論壇，蘇州市場的主講人不是媒體人，而是一個有著豐富房產投資經驗的炒房團帶頭大姐，她所有的買房經驗都是來自於實戰，很多觀點讓老王都受益匪淺。
在她的演講中分享了一個案例：蘇州釋放自貿區的利好之後，引起了市場的強烈震動。小公寓市場瘋狂到什麼程度？置業顧問們拼命想把營銷中心的門關上，調價再賣；瘋狂的購房者想拼命往裡擠，擠上財富的末班車，最後營銷中心的鋼化玻璃門擠壞了。
這個時候，帶頭大姐和她炒房團的戰友們，都站在一旁。多年後，帶頭大姐也是以說笑話的口氣分享了這個失敗的投資案例。
如果在房價都還在不斷上漲的蘇州，公寓都是垃圾資產，那麼青島公寓能翻身嗎？
再重複一下我的置業邏輯：
如果平層小公寓真是個便宜，開發商自己的營銷人員會不先搶，各級ZF部門的工作人員會不託關係買，銀行的大咖們會不開盤時拿下幾套，而是要小蜜蜂們開著車把你拉去買？
| PART 3 |
公寓的套路，善良的文青們看不透
當然，還有很多年輕人，會說公寓漲不漲價我無所謂，就是想有一個屬於我自己的地方，可以坐在大飄窗旁，喝一口藍山，聽聽音樂、靜靜的看一本書……
願望是美好的，現實是殘酷的。
因為小公寓成功的案例不多，一旦經營遇到壓力，開發商往往只能套路買房業主。比方說前不久剛剛交房的羅浮觀海，3月份交房想讓購房者從1月份交物業費，這種無賴邏輯讓業主鬱悶不已。
還有城陽的WK魅力星匯（曾用名WK米公寓），2018年爆出了收電費中間商賺差價的新聞。業主們查詢發現，供電公司供電費率為7毛多一度，但是WK物業收1.2元，這讓業主們鬱悶不已。
一旦維權成為你生活的主題，你還能安靜的看書、聽音樂喝咖啡？
| PART 4 |
買公寓要有的五層“過濾”
講了上述三個實例，我就不分析公寓無法落戶、水電費率高、二次交易費率高這些問題，你也知道公寓是一種“危險品”了。
但是呢，任何事都不是絕對的。相比普通住宅產品，開發商也知道公寓不好賣，如果開發商真能割肉，極少數公寓可以作為限購人群的投資品。怎麼把這極少數公寓找出來？我給你想了五道“濾網”，有一道“濾網”過不去，這房子就不能買。
第一，位置。只有位於城市核心地帶、知名景區、交通樞紐附近的公寓才有投資價值。很簡單的道理，有人的地方才有人租你的房子。現在上合示範區有個公寓賣5000多一平，這樣的位置你只能按照倉庫的成本去計算合適不合適了。
第二，戶型。即使你買公寓，也要以剛需心理去感受它的舒適度。所以loft相對來說更值得買，因為loft更有空間感，很多文藝女青年喜歡，99%的平層小公寓不值得買。
第三，價格。買公寓的安全價格，精裝loft安全線在片區內毛坯住宅價格以下，平層小公寓是片區內毛坯的一半價格或者以下，才能考慮出手。
第四，供需比。我們就以維多利亞廣場、東方影都公寓為例，這些區域到了旅遊季人確實很多，但是大家也要注意，這些區域的酒店、酒店式公寓也非常多，這就難免要打價格戰，東方影都公寓旺季的房價不斷下跌，就是這個原因。還有一些新區，住宅賣出白菜價還有大量庫存，你買公寓就是跳坑。
第五，開發商口碑。不要覺得大開發商一定保險，一些頭部房企你是沒法和它講理的，而且因為開發商的人脈關係，你往往也找不到人幫你講理。在冰冷的市場中，可能會有一些開發商主動求變，做出一些主題鮮明的品質公寓來，這樣有著特殊屬性的稀缺產品，你可以考慮。
只有過了這五道“濾網”，你才能在資金十分寬裕的情況下考慮公寓。
