4月20日，央行公佈了新的lpr，一年期的lpr為3.85%，五年期以上的lpr為4.65%，購房者關注五年期以上的lpr即可。貸款在實行lpr之前，貸款實行的是基準利率，4.9%的基準利率在當時是歷史最低的。實行lpr後，lpr從2019年10月的4.85%降為了4.75%，現在又降為了4.65%，現在的4.65%可以說又創了新低。在新的lpr公佈後，我發現朋友圈有不少的房產中介都表示央行又降息了，現在貸款買房很划算。而我的感受卻不同，我反而有點為接下來買房的人擔心。
lpr和房貸利率是兩碼事
現在的lpr低不低？確實很低，如果按照lpr來辦理房貸，我覺得還是很划算的，但是lpr和房貸利率是兩碼事。lpr指的是貸款利率，lpr和之前的基準利率類似，銀行的執行貸款利率需要以此為基礎，不是以此為結果。也就是說銀行會根據市場行情，選擇利率加點，和之前基準利率上浮是一個道理。所以lpr低，不代表房貸利率就低，不代表房貸利率就很划算。
現在房貸利率的水平
融360丨簡普科技大數據研究院對全國35個重點城市533家銀行分支機構房貸利率的監測數據顯示，2020年4月（數據監測期為2020年3月20日-2020年4月19日），全國首套房貸款平均利率為5.42%，二套房貸款平均利率為5.74%，均環比下降3個BP。
我也諮詢一下成都從事房產行業的朋友，他表示現在成都首套房房貸利率基本上維持在5.7%以上，部分銀行房貸利率達到5.88%，這和融360監測的數據還是吻合的。
按照5.88%計算，為之前的房貸利率上浮20%。在實行lpr之前，成都的首套房利率上浮15%左右。所以實行lpr後，雖然貸款利率降了，實際上房貸利率還有所上漲。
為什麼說我有點“擔心”？
在每月公佈lpr後，各個銀行就會迅速跟進調整加點數值，有些銀行可能會選擇保持加點數值不變，那麼此次房貸利率就降了0.1%。但是部分銀行或者部分城市會選擇上調加點數值，維持上月的房貸利率。比如此次lpr降了0.1%，那就上調10個基點，這樣就達成了和上月相同的房貸利率。
如果此次lpr降了後，銀行選擇了上調基點來達成和上月相同的房貸利率，那麼對於購房者來說是非常不划算的。雖然房貸利率沒有差別，但是加點數值不同。因為加點數值是還款期內固定不變的，所以更高的加點數值明顯不如更低的加點數值划算。比如你這月的房貸利率為4.65%+1.23%（123基點）=5.88%，別人上月的房貸利率為4.75%+1.13（113基點）=5.88%，雖然房貸利率相同，但是你的基點比別人高，意味著未來lpr變了後，你的房貸利率“起步”就比別人高。你未來的房貸利率=調整日之前lpr+123，別人未來的房貸利率=調整日之前lpr+113，你以後永遠會比別人房貸利率多0.1%。
除此之外，我還有點擔心的是，lpr已經連續幾次下調了，未來lpr的走勢和通脹、CPI有很大的關係。如果說lpr會一定下調，我覺得是不太可能的。它應該和基準利率一樣，隨著市場的變化，出現上下浮動。很多人選擇lpr的調整週期為一年一調，儘管我們現在貸款是lpr較低，但是在調整日之前的幾個月lpr呈上漲趨勢，那麼明年房貸利率就得漲了，漲的利率可能比現在下調的利率還更多。
貸款應重點注意“加點數值”
購房者在辦理房貸時，不只要注意lpr，還應重點注意加點數值，也就是銀行的加基點情況。你要這樣想，加點數值越低，自己上浮得就越少，貸款肯定更划算。
綜上所述，貸款利率未來的趨勢誰也說不準，是看不明朗的。購房者在考慮買房時，貸款利率的高低只是買房需要考慮的一個因素，但絕不會是最重要的因素。購房者還是要結合自己的需求、房價等因素來考慮什麼時候買房。現在大部分城市仍然是“買方市場”，購房者有足夠的時間來買房。
