在二手房買賣的過程中，由於對房屋買賣合同中涉及的細則不甚瞭解，而造成購置房產或辦理過戶時遇到阻礙的事情層出不窮。審判實務中，涉及到房屋買賣合同糾紛的案件中“一房數賣”，“購房定金不予退還”“房屋過戶”等，這些情形尤其之多。歸根結底，多是因雙方簽訂的房屋買賣合同存在瑕疵與隱患。一些買賣雙方為了貪圖節省時間與精力從網上下載格式合同，這些合同往往並不完；有些中介公司為了自身的利益，其中條款的設定則更偏向己方。購房者如果不能在其中找出問題，糊里糊塗的簽下合同，就有可能面臨一定的風險。
今天，我們就房屋買賣過程中一些常見的風險與注意事項和大家進行討論，希望大家在需要的時候能夠對這些進行規避，以防陷入糾紛。
一.決定購買之前應當確定的哪些事
1.賣房人是否具有賣房資格
決定購置該房產之前，我們首先應當確定，與我們接洽的當事人是否具有出售房產的資格。對於房產證以及相應的契稅繳納憑證我們均應與賣房人的身份證信息進行核對，確認無誤後再進行下面的環節。這樣的謹慎並非空穴來風，確認資格可以很好的避免對方不經其父母、親朋等同意擅自出售不屬於他的房產。
2.核對房屋產權是否歸一人所有
核實房屋產權歸屬情況也是必不可少的環節之一。一些《房屋所有權證》上雖然僅登記有一人的名字，但卻屬於夫妻共同財產。所以，我們要搞清楚房屋屬於“單獨所有”還是“共同所有”，如果是後者，我們還應當徵求其他共有人意見，確定所有的所有人都有出售意向。例如，夫妻雙方共同所有該房產，丈夫擅自出售房屋而未徵得妻子同意，這樣的房屋進行買賣，一旦妻子對其丈夫的處分行為提出異議則很有可能導致該交易被視為無效。
3.確定房產是否存在按揭、抵押、被查封等情形
房產的所有權以登記為主，只有進行了相應的登記我們才能擁有對房屋的佔有、使用、收益、處分等合法的憑證依據。所以購置房產，我們要明確該房產能否進行登記，也就是說是否能正常登記。
根據相關規定，如果按揭尚未結清則無法進行過戶登記。同時，一些房產存在抵押或被查封的情形，這些同樣是無法辦理過戶手續的因素。如果購房者不及時進行過戶登記，該房產很有可能被賣方“一房數賣”。
建議交易雙方可以攜帶房產證等相關原件去房管局對該房產的信息進行確認，明確房產是否存在無法過戶的情形。同時，可以請房管局的工作人員幫忙驗明房產證的真偽。
4.房屋是否正處於租賃期間
一些購房者對房產有迫切的入住需求。所以，對於房屋過戶後能否正常入住的問題，我們也應當提前調查清楚。
《合同法》第229條規定:"租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力" 。也就是說，買賣不破租賃，房屋產權發生變化並不會影響租賃合同的繼續履行。同時，如果承租人同樣具有購買該房產的意向，那麼，依據法律規定，在同等的購買條件下，承租人享有優先購買的權利。
所以，為了避免引起糾紛，我們需要明確自己的購房目的。同時，即使沒有入住需求，也應當由承租人出具一份放棄“優先購買權”的聲明。這樣，可以有效防止將來承租人對優先購買的事情進行扯皮。
二．房屋買賣合同中需要著重注意的部分
1.在合同中明確各項信息
在合同中明確房產的相關信息，如房屋位置，所有人，產權證書編號，建築面積等。這些均要與房產證上登記的內容一致。
2.房屋所有人為未成年人
一些房屋產權歸屬於未成年人名下，在簽訂合同的時候，需要由其法定代理人陪同，並且一併在合同上簽字。否則，該合同很有可能因為其所有人為限制行為能力人而無效。
3.委託他人代辦
如果房屋共有人因特殊情況無法到場，代理人需要提供其親自出具的委託書來進行代辦，如果能將該委託書進行公證，則具有更強的法律效力。
4.關於定金的相關約定
值得注意的是，一些買賣雙方為了確保更好的履行約定，會採取預付定金的方式作為履行的擔保。在付款之前，買方首先要明確自己所支付的是什麼錢。如果是定金的話，當買方不履行合同的時候，則無法要求賣方返還定金；如果賣方不履行合同的時候，則要雙倍返還定金。其定金的具體數額可由買賣雙方自行約定，但是如果雙方約定金額超過總房款的20%，一旦發生糾紛，對於超出的部分，法院將不予支持。但如果，買方支付款定為“訂金”則不適用該規定。
同時，雙方應當在合同中明確，交付定金後的後續履行期限。這樣可以防止買方或者賣方拖延簽訂房屋買賣合同的時間，而影響自身利益。買方應將支付定金的收據妥善保管，切記要在收據上載明支付日期及接收人。
最後，雙方履行合同的時候，提前支付的定金是充當後續房款還是予以退回也應當在合同中明確出來。
5.明確約定稅費及各種雜費的承擔
在房屋買賣的過程中，除了對數額較大的契稅、交易稅等需要明確由誰承擔以外，一些小額的費用往往容易被忽略。例如，前房主是否存在拖欠物業、水電煤氣費等情況。一旦房屋完成交易，過戶成功，這些拖欠的費用則需要由新房主來承擔，如果以“這是前任房主所欠款項”為由，拒不繳納，可能還會面臨訴訟、執行等法律風險。所以，對於這些費用是否存在欠費，需要買方仔細調查，不可聽信賣方一面之詞。
房產交易過程中，最容易被忽略的還不是上述費用，而是“公共維修基金”。在房屋買賣合同中，我們要明確約定雙方應協助配合完成該基金的過戶。如果忽略這一點，未來房子出現問題的時候，買方則會因為無法提供繳費憑證，而無法享受“公共維修基金”的相關政策。
在實際的生活中，由房屋買賣引發的各類糾紛千奇百怪。我們就常見的一些情形，與大家探討一二，希望大家可以在房屋買賣的時候，關注這些問題，避免落入風險之中。
