11月18日，合生創展主動披露公司證券投資獲得近40億港幣的浮盈。而在這個不太尋常的主動披露背後，新二代掌門人朱桔榕似乎急於向外界證明自己——今年1月，朱桔榕正式走向臺前，站上了父親朱孟儀打拼三十年所鑄就的舞臺中央。早年為公司“空降”星河灣團隊而被頌“殺伐果斷”的她，在正式執掌這隻曾經的“華南五虎”後，又迅速的將父親朱孟儀沿襲的香港地產商囤地居奇手法拋開，一方面加大週轉去庫存回籠資金，一方面卻在物色合生創展的新方向。而毫無疑問，這位系出人民大學金融專業的合生創展新掌門人，將公司的新目標，定在了股權投資上。
合生創展今年350億元的銷售額目標可能無法實現了，但它有了新的目標——股權投資。
11月18日晚間，合生創展發佈公告，披露稱自今年3月起，合生創展就已陸續完成購入上市公司股份，其中包括Sea股份、平安健康股份、平安保險股份、匯豐控股股份、中國移動股份及小米股份，總購買價合計約64.21億港元，購入股份總數約1.6億股。
而按照最新股價，合生創展的上述投資賬面浮盈高達38億港元，特別是值窮極之際低位託舉匯豐控股，頗具當年合生創展被稱頌“華南五虎”時的威風。
從合生創展近年的語境來看，拋開囤地模式迴歸高週轉成為了主線，而依託投資做科技多元化成為了輔線。而無論是主線還是輔線，種種改變都有一個共同的線索——合生創展二代掌門人朱桔榕的於今年1月正式“上線”。
然而天有不測風雲。朱桔榕顯然沒有碰上規模擴張的好時候。突然而至的“三條紅線”，打亂以及限制了合生創展的規模擴張節奏，卻促使其將幾年前的一項新業務提上了日程。今年半年報中，合生創展提出要轉型為科技賦能及產業驅動的投資控股平臺公司，並重點提及將高新科技、醫療科技類納入股權投資範圍。
一代玩產業，二代搞投資，成者如萬向魯偉鼎，混不吝的也有王思聰等。朱桔榕似將房企主線瞄向多元化與科技股權投資，但落地點卻是在二級市場股票投資，甚至連標的都有濃重的“平安系”淵源。一番操作，卻讓人難以釐清這位畢業於中國人民大學金融系的二代掌門人的真實意圖。
以科技為名，卻偏愛“平安系”資產
雖然大型房企的多元化早已不是新聞，但合生創展開展股權投資業務時間並不長。
2016年12月，合生創展董事會通過拓展股權投資業務作為新的業務，而直到今年6月底，公司才將股權投資納入到主營業務之中。納入後發現，“副業”股權投資業務意外成為拉動公司業績的主要驅動力。
上半年合生創展錄得營業收入107.37億港元，應占溢利51.02億港元，同比分別增長48.7%和92.17%。而這其中，新增股權投資板塊收入達到28.36億港元。
其投資的公司，正如其半年報中提到的那樣，重倉買入的以遊戲和電商為主的東南亞“小騰訊”Sea公司，小米、中國移動等等，多以高新科技、醫療科技類股權投資為主。
值得注意，合生創展似乎尤為喜歡投資“平安系”，去年底至今年11月，合生創展相繼買入平安健康、平安保險、匯豐控股、分別斥資7.91億港元、14.416億港元、10.28億港元。
而其對平安系公司的熱衷不止於此，根據合生創展在七月初的披露，旗下合生資本國際參與開曼公司Scientia Technologies Limited定增，以六億美元（約合42億元）認購6400萬股，獲得Scientia7.4%股權。合生創展並未披露Scientia的具體背景，但其在後期向市場補充的信息中透露，Scientia持股27.5%的第四位股東， “其最終實益擁有人是一家在中國成立的並同時在上海和香港上市之綜合企業，該綜合企業之多種不同的投資包括各類高科技業務、保險、銀行和資產管理。“
根據其查查，中國平安旗下賽安迪科技的英文名稱恰好為Scientia Technologies，賽安迪科技即為平安智慧城母公司。
資料顯示，該公司的主營業務是利用新技術為政府、企業和個人提供技術解決方案和服務，合生創展口中的主營業務與集團投資方向一致的說法，還不足以解釋為何入股“一籃子”平安系公司。目前尚不知合生創展與平安有何淵源，但平安業務範圍包括保險、醫療、銀行、甚至還是業內的“隱形”地主，手中握有大量土儲，合生創展通過入股產生更多業務上的聯繫也不無可能。
今年合生創展的業務在持續調整，而調整背後是合生創展這艘“航母”正在轉向。
“航母”轉向，戰略生變
提到房地產企業，人們首先想到的必然是“恆碧萬”，但在十幾年前，提到珠江投資和合生創展，卻是無人不知、無人不曉。作為真正意義上的一代房企，曾經的華南五虎之一，合生創展業務範圍極廣，但卻非常低調。
而今年1月一則公告打破了合成創展多年的沉寂，朱孟依將合生創展的權利交棒給了女兒朱桔榕。此後，合生創展發生了一系列的變化，尤其在戰略層面。
相比其父朱孟依，朱桔榕行事風格更為大膽，她2013年就開始擔任董事局副主席，全面接手集團業務，有傳聞稱，朱桔榕非常強勢。曾因為年輕難讓“老臣”信服，導致2013年左右一波高管集體出走。
上任副主席不久，朱桔榕就主導成立了高端物業管家團隊，希望使一度陷入困境的北京高端項目——霄雲路8號加快去化。此外，朱桔榕還對集團組織架構進行了大刀闊斧的改革，實行扁平化管理。
而在朱桔榕接棒後有意將合生創展的發展模式由“慢”變“快”。
高價拿地向來不是合生創展的風格，但今年5月，合生創展耗資近180億，拿下北京分鐘寺4宗土地，讓讓沉寂多年的合生創展集團重歸大眾視野。
而據媒體報道，在拿下北京豐臺分鐘寺地塊的當天夜裡，合生創展就已經發出了該項目的招聘廣告，從項目總經理到設計、策劃等一整套人馬。上半年合生創展罕見地斥資超過230億元獲取位於廊坊、崑山、北京、杭州合計7個項目，新增土地儲備88.7萬平米。
可以看出，合生創展正在全方位提速，但前7月其僅錄得銷售額155億元。
其實，從土地儲備總量來看，公司並不缺“糧食”，截至2020年6月，土地儲備總規模3170萬平方米，超過過去幾年裡保持的2000萬平方米的土儲量，合生最大的問題在於公司對儲備的土地轉化十分有限，目前合生創展81個房產項目中，有28個項目已開發達十年以上，且截至目前仍未完工。
在“多囤地、慢週轉”開發模式下的合生創展，充沛的土儲無法轉化為銷售額，從而錯失了規模增長的黃金期，導致被比碧桂園、恆大等二代房企超越。
在該順勢擴張的時候，合生選擇了保守，而在該保守的當下，合生卻又選擇了規模擴張。朱桔榕接手僅半年，公司槓桿水平已在逐步放大。數據顯示，2020年6月，公司負債總額從年初的1156.35億元躍至1552.86億元，資產負債率由63.24%升至68.56%。
若擱以往，高負債加槓桿是推動規模的有效手段，但合生沒有遇上好時候。正蓄勢待發的合生撞上了三條紅線政策，陡然放大的負債率反而成了合生的掣肘，下半年合生顯然在拿地上收縮了戰線，轉而加大馬力將重心轉向上半年剛納入主營業務的股權投資。
用股權置換，將新業務注入上市公司 ？
公司控股股東朱孟依雖已辭任，但卻未真正“放手”，仍把握著“母艦”的方向。
根據公告，11月3日合生創展以1.82億美元入股元知開曼，佔其擴大後股本的20%。元知開曼則以相同金額入股合生集團旗下合生活和合生商業，佔其擴大後股本的20%和30%。
合生活和合生商業均為合生創展的全資附屬公司，為朱孟依控股。其中合生活主要提供物業管理服務及社區增值服務，合生商業則主要提供商業房地產行業的運營計劃及諮詢服務，而元知開曼是今年在開曼群島成立的公司，主要經營在線交易配對平臺優選好生活，股權穿透發現該公司由朱孟依次子朱偉航和朱孟依其母劉惠英分別控股99%和1%。
朱孟依用合生活和合生商業的相應股權，換取了中介公司元知開曼部分股權，順利將新業務注入了上市企業。
老虎財經發現，目前優選好生活推出的APP，目前聚集了房產、保險、康養等業務，而房產則類似於恆大恆房通，輻射範圍以合生系旗下樓盤為主，康養也僅推出合生系旗下兩家康養機構（惠仁康養和樂榕水印），而保險業務現在僅售賣珠江人壽旗下幾款保險。
那麼，在此背景下，此前合生創展接連投資平安系醫療、保險公司的目的就很明朗了，上市公司想用自身業務甚至引入投資的相關的科技企業業務，作為科技應用場景，並構建一套完整商業邏輯閉環，這個閉環裡承接了合生創展的多元化業務。而科技、醫療以及保險業務正是當下的熱門藍海賽道。
地產公司合生創展，正向投資控股公司靠近。
房企轉型股權投資之路尚不明朗
房地產行業拼規模紅利的時代已經結束了，如今房企靠多元化佈局轉型之意更甚。
克而瑞數據顯示，TOP30房企中，70%發佈了多元化戰略。TOP100房企中，97%佈局了多元化業務。事實上，2018年出現的一波房企更名潮，其本質代表著多元化佈局已經全面開展，比如在地產業務之外佈局消費、金融、大健康、新能源業務，也有地產巨頭紛紛投入金融股權投資之中，有誓要將中國最賺錢的兩個行業結合起來的架勢。
聲勢浩大的“綠地、萬達、恆大” ，很早進入的“綠城”和今年新晉的“碧桂園、佳兆業”等。他們都一窩蜂的衝進了互聯網金融的大潮，通過股權投資搭建自己金融服務平臺，做花式C端理財、各種類型的ABS，悶頭拿各種金融牌照，最後想做成地產+金控平臺。
其中，金科的金融模式與合生創展較像，都是從房地產本身延伸到消費金融、產業鏈金融等金融服務體系，而依託集團強大的資本和資源整合能力，通過平臺投資控股一批公司。
但現在看來所有聲勢浩大的地產金控，都沒有達成階段性預期效果。股權投資的“技術含量”要遠高於房地產行業，地產和投資本就是兩套商業邏輯，房企向投資方向的轉型之路還難言清晰。雖然作為一代房企，合生早期積累了大量的資本和品牌名聲，但在投資變現之路上，投資團隊、人脈、資源或許更重要。
從高管團隊來看，掌舵合生的朱桔榕雖畢業於人民大學財政金融學院，為金融出身，但其股權投資經驗卻不算豐富。而目前合生的執行董事張帆是空降兵，在合生創展的3年任期內一路高升，從項目附屬公司董事升至集團副總裁兼粵港澳大灣區投資發展委員會經理，又於今年1月獲任聯席總裁，負責合生創展整體投資及營運管理。從公開信息來看，張帆應該在粵港澳區域頗有資源，他還在合生創展的兄弟公司珠江投資佔有一席之地。從這三年內的職位變化軌跡來看，張帆應該深受朱孟依和朱桔榕青睞。
其實，合生創展歷任總裁的背景，個個顯赫，偏愛有銀行或金融背景的人才。比如，今年11月剛離職的席榮貴出身銀行系統，加盟合生創展前在中國建設銀行工作了23年，2009年-2014年擔任中國建設銀行廣東省分行公司業務部總經理，離任前職位為中國建設銀行廣東省分行副行長。
合生創展自1998年上市以來的第五位行政總裁，最早的是謝世東，在進入合生創展前，謝世東曾在恆基地產中國有限公司任職，此人為合生建立了完善企業制度；第二任武捷思曾任中國工商銀行深圳分行行長、深圳市副市長、廣東省省長助理；2005年，武捷思辭官下海進入合生創展，其後擅長銷售的陳長纓以及內部提上薛虎，曾擔任過之前幾位離職總裁的左右手。
另外，還有前總裁馮勁義其在2008年加入龍湖，2011年先後被委任為公司執行董事、集團副總裁、運營及投資研發部總經理及投資委員會的委員，主管投資工作，先已奔赴三盛集團。幾位高管離職據說原因都是與家族企業的朱孟依不合，歷任帶金融屬性的總裁進入後對合生創展的融資、以及降負債都產生了積極的作用，但合生2016年新搭建的股權投資業務卻也沒在這幾任總裁手裡發展起來。
合生創展也並非沒有股權投資的基因，其“同胞兄弟”珠江投資，珠江投資是朱孟依多元領域開拓進取、佈局全國的重要代表作。住宅地產之外，珠江投資還進軍商業、酒店、教育、醫養、產業等多個板塊，現在主要由朱孟依之子朱偉航掌控。自2008年起，朱偉航即在珠江投資任職，先後擔任融資管理中心總監、華北地區公司副總經理、珠江投資總裁助理等職位。
上文提到，朱孟依用合生活和合生商業的相應股權，換取了中介公司元知開曼部分股權，而元知開曼即是由朱偉航控股，其有參與到合生創展新戰略中來的跡象。合生創展現在最大的優勢或許是手中的大量低價土地，若能通過科技賦能以及產業運營的方式，將囤積的土地轉為銷售或是其逆勢的機會，但目前來看，其搭建的場景仍是個殼子，還處在初級的狀態，而其為符合業務方向匹配的股權投資，卻是要考驗團隊的能力，以及承受虧損的風險。
合生創展兼顧股權投資和地產業務的多元之路或許還有很長的路要走。
