中海在廣鋼新城的推新項目學仕裡，地塊就位於保利東郡旁邊，華師附小學對面，2019年中海地產以35000元/平米左右樓面價拍下。
地塊規劃
項目實景
整個項目最大的亮點在於中海推出的70平米迷你三房，據說還有60平米的兩房89平米4房戶型。
70平米迷你戶型
我所記得最小的三房是萬科的78平米，中海在廣州之前從來沒有推出過類似的戶型。從戶型圖可以看到整個戶型三個房間的朝向和陽臺的朝向都在同一面，可以預計這個朝向肯定不會是西北向，應該會是南向或者東向,迷你三房還有好的朝向,相比於期待，我更好奇的是為什麼中海會推出這樣的戶型？ 這種迷你三房很多開發商都能開發出來，保利在知識城就推出了78平米的三房 。一直以來廣鋼都是定位於改善需求，所以這裡一般只是設計70多平米的兩房，90-100平米左右的三房和130平米的4房。金茂府還有華髮中央公園甚至還有160平米以上的4房 。中海直接推出最極致剛需的70平米三房戶型的確意外。而且這個項目據說中海和華師附小學有合作協議，優先保證中海的業主就讀。
迷你戶型+好朝向+名牌學位，這配搭近乎完美。
但細看下來，中海學仕裡除了迷你戶型的優勢外，整個項目其餘方面非常一般。
1.小區面積太小，整個地塊就只有三棟樓。估計除了會所之外連游泳池也沒有，綠化可能就是一塊草地 加幾個健身器材。
2.小區門口需要經過小路才能到達開拓路。不如保利碧桂園公園大道和保利東郡位於開拓路邊更通達。
3.廣鋼新城開拓路的東側開發進度緩慢，不少地方還是在建工地。反而西側的幾個項目已經進入交樓階段，和中海花灣，華髮中央公園已經連片發展中。包括廣鋼總部還未開建，如果入住後可能還一段時間需要忍受施工的嘈雜
4.項目可能一層8戶，層高33左右，總體居住密度高，不宜居。
這個項目也有其他的優勢：
靠近廣鋼總部和廣船地塊以後數年後的發展更好
靠近未來的東沙地鐵站和芳村大道。
總的來說這是一個足金純剛需項目，極簡的小區配套，微型戶型，主打方便快捷，近地鐵近商場近主幹道（芳村大道）。處於為新項目造勢，現在中海花灣一號可參照的86平米三房戶型在售達450萬，按照這個迷你三房的戶型的面積我預測總價會在400萬左右，總價卡在保利東郡2房戶型和3房平層戶型之間。
這個項目還有60平米的2房戶型，加上70平米的迷你三房，我覺得像是在賣學位多於賣房子。適合買這裡的很多會是極度剛需客，應該還有相當大比例的是需要學位兼投資功能的客戶也適合。廣鋼是作為一個規劃了大量名牌中小學的板塊，學位是一個很大的吸引力。作為買學位房投資的客戶，既然主要是奔著學位去，當然是戶型越小越好了。振業天頌開發的一房其實也適合需要學位的投資客，但侷限於深振業的品牌影響力不大，一房戶型認受性不好還是毛坯交付，所以接受的不多，中海學仕裡推出的這種迷你戶型剛好就能填補了這個空間。
