■點擊右上角【關注】“北京在明律師事務所”頭條號，私信回覆“諮詢”，即可享有一對一法律服務諮詢。
■本文作者：王小明 北京在明律師事務所
導讀：2017年8月，原國土資源部發布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》（國土資發〔2017〕100號），明確鼓勵通過利用集體建設用地建設租賃住房增加租賃住房供應，緩解大城市住房供需矛盾，拓展集體土地用途，拓寬集體經濟組織和農民增收渠道。此後不久，試點城市即陸續出臺了更具可操作性的工作意見，加強這項城鄉融合互利共贏的改革舉措推動。那麼，利用集體土地建設租賃住房究竟有何原則和要求？農民朋友又該注意哪些問題呢？本文，在明律師為大家淺析這一問題……
根據北京市《關於進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》，鼓勵躉租集體租賃住房作為公共租賃住房房源，面向公租房備案家庭或人才配租，或由保障家庭自行承租，依規申請政府租金補貼，經住房保障管理部門確認納入全市保障性住房籌集計劃的，可依據規定享受公共租賃住房稅費減免優惠政策。
也就是說，農村集體土地建設的租賃住房將有望在一定程度上緩解大城市住房困難家庭和外來務工人員的居住困難，尤為值得住房困難群體特別關注。
【要點一：符合規劃、用途要求】
《意見》指出，集體租賃住房用地應符合國民經濟和社會發展綱要、土地利用總體規劃、城鄉規劃（兩項“規劃”現擬合併為國土空間規劃），且權屬清晰。嚴格執行土地用途管制，不得違規佔用農用地。
據此，利用集體土地建設租賃住房改革中所謂“集體土地”，目前僅限於集體建設用地，不包括農用地、未利用地等其他農村土地。
不過，集體租賃住房項目可結合城鄉建設用地增減掛鉤工作開展，即在明確“增減掛鉤”方案的基礎上在新增加的集體建設用地上建設租賃住房，區政府應在增減掛鉤批准後的三年內完成拆舊地塊的復墾和掛鉤指標的歸還。
【要點二：只租不售，杜絕變相開發建設小產權房】
利用集體土地建設租賃住房試點在其啟動初期，往往容易被人們與長期存在於灰色地帶的“小產權房”聯繫起來。
不過，《意見》對此給予了明確的禁止：集體租賃住房是農民集體持有的租賃產業，可依法出租獲取收益。未經批准，不得出讓、轉讓，不得轉租，不得改變土地用途。不得對外出售或以租代售，堅決杜絕變相開發建設小產權房。
【要點三：農民集體自主運作，確保收益分配惠及農民】
《意見》強調，集體租賃住房建設以鎮級集體經濟組織為主體，有條件的村級集體經濟組織也可作為項目申報主體。
同時，利用集體土地建設租賃住房改革也可與農村集體經營性建設用地入市試點相結合，在試點區域可在項目地塊公開入市交易後，由土地競得者進行開發建設。
參與這項試點的農村集體經濟組織可通過自有資金、以建設用地的預期收益向金融機構申請抵押貸款、由集體經濟組織以土地使用權入股、聯營的方式與國有企業聯合開發建設等途徑解決資金需求，但在新成立的企業中集體經濟組織的持股比例不得低於51%。
《意見》還特別指出，農村集體經濟組織應嚴格履行民主程序，制定分配方案，定期公佈租賃住房的收益賬目，接受集體經濟組織成員監督，確保農民和農村集體通過出租房屋獲得長期穩定收益。
在明律師最後想提示廣大農民朋友的是，隨著《土地管理法》的修訂和各項農村土地制度改革、農村產權制度改革的蓬勃開展，許多農民朋友過去聞所未聞的新事物、新途徑層出不窮，可謂是風險與機遇並存且機遇顯著大於風險（因有國家的鼓勵性政策兜底）。大家可及時瞭解所在集體經濟組織參與各項改革試點的具體情況，有不明白的問題可積極諮詢專業律師，確保自己在風險可控、不違反法律的基礎上先行先試，享受農村集體土地的更大價值顯現。
版權聲明：本文為北京在明律師事務所原創文章，未經授權，拒絕轉載！
如果您覺得自己的補償不合理或者有其他相關問題，可以點擊下方“瞭解更多”免費諮詢，我們將為您帶來最專業的法律幫助！
