今天買房，20年後房子保值增值是大概率事件，100%保值？我想沒人敢給這個承諾。今天小編就來給大家分析一下：
第一、花100萬買房，20年後，房子值多少錢？
在具體測算前，我們先給設定一個前提，就是國家繼續保持經濟發展，而沒有經濟倒退。
在這個前提下，現在花100萬買的房子，20年後值多少錢呢？
01、通貨膨脹率
過去10年，也就是2010-2019年，平均通脹率是4.92%，雖然這個通脹率是過去10年的平均值，但對未來的參考價值是很大的，至少八九不離十吧。
02、按4.92%通脹率測算20年後房價
以這個通脹率測算未來20年資產價格走勢，那經過20年後，現在花100萬買的房子，20年後的房子價格就會變成261.32萬！
也就是說，經歷20年的通貨膨脹後，今天100萬買的房子，國家經濟在保持過去10年發展勢頭的情況下，20年後的房子價格就是261.32萬！淨增161.32萬！
這個很好理解，20年前100萬能在二線城市買下4-5套2室的房子，但現在可能買一套2室的都困難，而20年前誰能想到現在的行情這麼高呢？
03、以2019年通脹率2.6%算20年後的房價
2019年經濟低迷，用2019年通脹率算的話，大家的異議會少一些。
換成以2019年通脹率2.6%測算未來20年的通脹率，那20年後的房子價格就是167.09萬，淨增67.09萬！
需要注意的是，這只是資產價格的自然上漲，未包含房租收入和其他基於房子產生的收益。
房子是固定資產，房價是物價的一種，經濟持續發展，通貨膨脹就難以避免，物價就會上漲，房價自然也會漲。
光有其他物價漲，收入漲，沒有房價漲，這是不符合客觀經濟規律的。
因此，今天花100萬買的房子，國家經濟保持2019年或過去10年的發展勢頭，那20年後的房子價格就是167.09萬-261.32萬，房子保值就是無異議的。
第二、如何看待房子存量問題？
01、房子總量過剩了嗎？
①西南財大的研究數據
2017年，西南財大的報告顯示，城鎮住房自有率超90%，但這個是抽樣調研數據。
如果按照這個數據看，我國城鎮住房確實已經飽和，甚至有些過剩！從供需原理看，房價應該跌，未來隨著房子越來越多，價格下跌就更大。
但真的是這樣嗎？
②恆大研究院有兩項數據與此不同
住房套戶比
2018年我國的住房套戶比是1.09，接近國際正常值1.1，低於日本1.16，低於美國1.15，高於英國1.02。
這個數值顯示我國城鎮住房總體供給平衡，但仍有空間。
為什麼還有空間？
源於以下一些原因：投資帶來的住房空置，人戶分離帶來的住房空置，拆遷、舊改、棚改帶來的房屋損耗，旅居、康養帶來的房屋空置和新增需求。
人均居住面積
恆大研究院的數據跟國家統計局的數據有些差異，但鑑於房產領域的專業性、統計方法和數據來源差異，小菜更認可恆大研究院的數據。
我國2018年人均居住面積23.3㎡，美國是66.9㎡，日本是33.1㎡，德國是38.6㎡，法國是39.5㎡，照此看，我國人均居住面積偏低。
恆大研究院的這個數據反映了什麼問題？
就是說城鎮住房的整體套數可能總量差不多平衡了，也就是飽和了，但房屋的實際面積可能不高，而恆大研究院顯示的城鎮房屋套均面積是89.6㎡。
這就意味著目前房子總量多了，但房子面積還偏小，大家在解決了房子有沒有的問題後，改善需求就會很大，也是未來的房子發展方向。
02、房子的消耗情況
大家不要忘記一點：房子是商品，有使用年限卡著！
什麼意思呢？
就是房子有安全居住年限，從住建部的國家標準看，是不低於50年！
也就是說，今天建蓋的房子，50年後可能就面臨拆遷問題。
之前實施的棚改，拆遷的就是改革開放（1978年）前後建蓋的房子，到現在差不多40多年；現在實施的舊改，改造的差不多是改革開放到第一代商品房（1994年）之間的這批房子。
舊改完成後，再過些年，就會到第一代商品房（1994年）前後的房子；然後就是第二代、三代等，循環往復。
03、人口新增
2019年，大陸總人口突破14億，新增467萬。
社科院的研究數據表明，我國人口會在2030年達到峰值14.44億。意味著人口新增還有10年時間，住房新增需求還有10年。
但大家也不要忽視一個問題！！！！
新增移民！
今年草擬了一個關於移民的方案，未來的移民政策可能會放寬，目的之一可能是緩解未來住房購買需求和購買力不足的問題。
在傳統的中華民族新增人口乏力的情況下，可以借鑑美國移民國家模式，吸引世界各地的中高級人才進入國內，成為中國國民！
這個移民的力量不要小看，有的移來一個，有的移來一家人，在中國房價下，中高級移民到來，購買力是槓槓的！
這就是未來影響房價的一個變量！也是容易出乎很多專家預料的變量！但美國有現成的、成功的模式供我們參考！為什麼不用呢？
中國是時候補充新鮮血液了，有容乃大！包容性才能成就一個民族和國家的輝煌！
綜合本節分析，房子在不停地建，但房子也在不停地拆，而人口還在不停地新增，疊加正在醞釀中的移民政策，未來房子的存量和需求狀態就會不停變動，未來的房產形勢或沒有部分專家預測的那麼悲觀。
第三、人口流向影響不同城市的房價平衡點
不管是西南財大，國家統計局，還是恆大研究院的數據，指向的都是房子總量的供需平衡，但具體到不同的城市，房子總量供需就有較大差異。
比如，放在全國範圍看，房子總量接近平衡了，但放在深圳來看，房子的總量可能是不夠的。那深圳的房子供應滿足不了需求，房價上漲就是合理的。
01、人口總量及結構趨勢
不管是國家政策規劃，還是聯合國世界人口展望2019報告，都預測中國在2030年後，要達成城鎮化率70%以上，這就意味著還將有1.4億以上的農村人口將進城，這是不小的一筆人口紅利。
而社科院的研究數據表明，在2030年總人口達到峰值後，老齡人口需要到2050年才會達到峰值4.3億。
也就意味著，未來10年還是人口不斷增長期，未來10-30年期間人口會緩慢下降，直到2050年到來，人口才會以更加明顯的速度下滑。
02、人口流向趨勢
從城鎮化角度看，目前處在第二階段，也就是中小城市人口向大城市聚集階段。
這個人口流向趨勢，將加劇大城市住房存量供需失衡，也就是大城市的房子存量和供應都依然跟不上住房需求。
對應的是，人口持續外流的中小城市，一方面是需求減少，另一方面是存量房比較多，那供需原理看，房價走跌概率很大。
因此，從不同城市的人口變化和房子存量看，大城市房子依然不足，中小城市房子面臨過剩危機。
綜合全文：
以20年為期限，在國家經濟持續發展，人口持續流入或保持穩定的城市，今天花100萬買的房子，20年後大概率都是保值的，升值的概率還很大。至少目前在資產保值這一點目前沒有比房子更合適的！（選擇發展城市）
