今天买房，20年后房子保值增值是大概率事件，100%保值？我想没人敢给这个承诺。今天小编就来给大家分析一下：
第一、花100万买房，20年后，房子值多少钱？
在具体测算前，我们先给设定一个前提，就是国家继续保持经济发展，而没有经济倒退。
在这个前提下，现在花100万买的房子，20年后值多少钱呢？
01、通货膨胀率
过去10年，也就是2010-2019年，平均通胀率是4.92%，虽然这个通胀率是过去10年的平均值，但对未来的参考价值是很大的，至少八九不离十吧。
02、按4.92%通胀率测算20年后房价
以这个通胀率测算未来20年资产价格走势，那经过20年后，现在花100万买的房子，20年后的房子价格就会变成261.32万！
也就是说，经历20年的通货膨胀后，今天100万买的房子，国家经济在保持过去10年发展势头的情况下，20年后的房子价格就是261.32万！净增161.32万！
这个很好理解，20年前100万能在二线城市买下4-5套2室的房子，但现在可能买一套2室的都困难，而20年前谁能想到现在的行情这么高呢？
03、以2019年通胀率2.6%算20年后的房价
2019年经济低迷，用2019年通胀率算的话，大家的异议会少一些。
换成以2019年通胀率2.6%测算未来20年的通胀率，那20年后的房子价格就是167.09万，净增67.09万！
需要注意的是，这只是资产价格的自然上涨，未包含房租收入和其他基于房子产生的收益。
房子是固定资产，房价是物价的一种，经济持续发展，通货膨胀就难以避免，物价就会上涨，房价自然也会涨。
光有其他物价涨，收入涨，没有房价涨，这是不符合客观经济规律的。
因此，今天花100万买的房子，国家经济保持2019年或过去10年的发展势头，那20年后的房子价格就是167.09万-261.32万，房子保值就是无异议的。
第二、如何看待房子存量问题？
01、房子总量过剩了吗？
①西南财大的研究数据
2017年，西南财大的报告显示，城镇住房自有率超90%，但这个是抽样调研数据。
如果按照这个数据看，我国城镇住房确实已经饱和，甚至有些过剩！从供需原理看，房价应该跌，未来随着房子越来越多，价格下跌就更大。
但真的是这样吗？
②恒大研究院有两项数据与此不同
住房套户比
2018年我国的住房套户比是1.09，接近国际正常值1.1，低于日本1.16，低于美国1.15，高于英国1.02。
这个数值显示我国城镇住房总体供给平衡，但仍有空间。
为什么还有空间？
源于以下一些原因：投资带来的住房空置，人户分离带来的住房空置，拆迁、旧改、棚改带来的房屋损耗，旅居、康养带来的房屋空置和新增需求。
人均居住面积
恒大研究院的数据跟国家统计局的数据有些差异，但鉴于房产领域的专业性、统计方法和数据来源差异，小菜更认可恒大研究院的数据。
我国2018年人均居住面积23.3㎡，美国是66.9㎡，日本是33.1㎡，德国是38.6㎡，法国是39.5㎡，照此看，我国人均居住面积偏低。
恒大研究院的这个数据反映了什么问题？
就是说城镇住房的整体套数可能总量差不多平衡了，也就是饱和了，但房屋的实际面积可能不高，而恒大研究院显示的城镇房屋套均面积是89.6㎡。
这就意味着目前房子总量多了，但房子面积还偏小，大家在解决了房子有没有的问题后，改善需求就会很大，也是未来的房子发展方向。
02、房子的消耗情况
大家不要忘记一点：房子是商品，有使用年限卡着！
什么意思呢？
就是房子有安全居住年限，从住建部的国家标准看，是不低于50年！
也就是说，今天建盖的房子，50年后可能就面临拆迁问题。
之前实施的棚改，拆迁的就是改革开放（1978年）前后建盖的房子，到现在差不多40多年；现在实施的旧改，改造的差不多是改革开放到第一代商品房（1994年）之间的这批房子。
旧改完成后，再过些年，就会到第一代商品房（1994年）前后的房子；然后就是第二代、三代等，循环往复。
03、人口新增
2019年，大陆总人口突破14亿，新增467万。
社科院的研究数据表明，我国人口会在2030年达到峰值14.44亿。意味着人口新增还有10年时间，住房新增需求还有10年。
但大家也不要忽视一个问题！！！！
新增移民！
今年草拟了一个关于移民的方案，未来的移民政策可能会放宽，目的之一可能是缓解未来住房购买需求和购买力不足的问题。
在传统的中华民族新增人口乏力的情况下，可以借鉴美国移民国家模式，吸引世界各地的中高级人才进入国内，成为中国国民！
这个移民的力量不要小看，有的移来一个，有的移来一家人，在中国房价下，中高级移民到来，购买力是杠杠的！
这就是未来影响房价的一个变量！也是容易出乎很多专家预料的变量！但美国有现成的、成功的模式供我们参考！为什么不用呢？
中国是时候补充新鲜血液了，有容乃大！包容性才能成就一个民族和国家的辉煌！
综合本节分析，房子在不停地建，但房子也在不停地拆，而人口还在不停地新增，叠加正在酝酿中的移民政策，未来房子的存量和需求状态就会不停变动，未来的房产形势或没有部分专家预测的那么悲观。
第三、人口流向影响不同城市的房价平衡点
不管是西南财大，国家统计局，还是恒大研究院的数据，指向的都是房子总量的供需平衡，但具体到不同的城市，房子总量供需就有较大差异。
比如，放在全国范围看，房子总量接近平衡了，但放在深圳来看，房子的总量可能是不够的。那深圳的房子供应满足不了需求，房价上涨就是合理的。
01、人口总量及结构趋势
不管是国家政策规划，还是联合国世界人口展望2019报告，都预测中国在2030年后，要达成城镇化率70%以上，这就意味着还将有1.4亿以上的农村人口将进城，这是不小的一笔人口红利。
而社科院的研究数据表明，在2030年总人口达到峰值后，老龄人口需要到2050年才会达到峰值4.3亿。
也就意味着，未来10年还是人口不断增长期，未来10-30年期间人口会缓慢下降，直到2050年到来，人口才会以更加明显的速度下滑。
02、人口流向趋势
从城镇化角度看，目前处在第二阶段，也就是中小城市人口向大城市聚集阶段。
这个人口流向趋势，将加剧大城市住房存量供需失衡，也就是大城市的房子存量和供应都依然跟不上住房需求。
对应的是，人口持续外流的中小城市，一方面是需求减少，另一方面是存量房比较多，那供需原理看，房价走跌概率很大。
因此，从不同城市的人口变化和房子存量看，大城市房子依然不足，中小城市房子面临过剩危机。
综合全文：
以20年为期限，在国家经济持续发展，人口持续流入或保持稳定的城市，今天花100万买的房子，20年后大概率都是保值的，升值的概率还很大。至少目前在资产保值这一点目前没有比房子更合适的！（选择发展城市）
