导语：
最近遇到大家问的最多的一个问题：现在投资珠海，会不会太晚了？
三姐问：那我们生的晚，怎么办？
我们这个社会，70后赶上了最好的时机，80后还能抓点尾巴，90后呢，难道要在追求财富的道路上洗洗睡吗？
有句俗话叫，离开了张屠户，难道还得吃带毛猪？
现在是投资珠海最好的时机
之前三姐写过一篇文章，可以参考：我觉得横琴的房价一点儿都不高！
三姐说过，横琴一开始的起步就比较高。
但是也有很多人问了，2014年的时候就关注了，现在还能有多少空间，未来还能出现大牛市吗？
那些入场早的人，占尽了大便宜，真是命好。
我说：“现在入场这个时机也不错啊。”他还是不太能说服自己下手。
我大概能明白他的想法，其实每个认真考虑投资这件事的朋友都会很关心这一点，会不会太晚，能翻多少？
其实，这个市场是否还值得你的期待，取决于你的期望。
收益率达到多少，才能让你满意？
我们先探讨一个问题：以长远投资来看，我们应该追求多高的回报率？
以上海房价为例，根据网站数据库统计来看，2007年年底上海二手房均价大约是16117元每平米，2017年7月为53604元每平米。
十年上涨3.33倍，年化12.8倍。
按照付首付还贷款的思路计算的话，收益率还得根据杠杆比例相应增加。按照5%利率计划，首付和10年还贷资金的年化收益率约20%。
再来举个例子：
这张图横轴是投资业绩年限，纵轴是与标普指数的相对收益（标普默认年收益8%，和纵坐标数字相加，可以看作是绝对收益率。）
随着时间延长，图中的人数（点代表人名）越来越少，位于最右边的是索罗斯和巴菲特，而且收益率是不断下降的。
世界顶尖投资高手，在10年，20年，40年，50年的期限上，极限基本上是40%，30%，25%，20%的水平。
重点是，10年尺度的年复合收益率的极限是40%。
我们从个体出发。
假设每个投资者的终极目标都是财务自由，从25岁开始投资，年华收益率达到多少才能在45岁达到财务自由？
财务自由的操作性定义是这样：被动收入大于生活开支。
做投资，被动收入可粗暴理解为投资收入，极为保守地按4%计算。假设你一年开支20万，20万除以4%等于500万。当你的投资资金达到500万，即可财务自由。
那么，如果通过投资挣到500万，从25岁到45岁，要怎么才能达到目标？
每月定投10000元，年化6.6%，坚持20年即可达到目标。
每月定投5000元，年化12%，坚持20年即可达到目标。
每月定投3000元，年化15.7%，坚持20年即可达到目标。
每月定投1000元，年化23%，坚持20年即可达到目标。
再回头看三姐提过的问题，你就会发现，绝大多数人对短期收益率极其敏感，但却对长期收益率缺乏想象力。
一千亿年化40%，难度比10万元年化100%要难得多。
世界顶尖投资大神，10年期年化率极限是40%，我们只是一群普通人，能够抓住一波红利来说，已经实属不易。
贪婪是人性，但是不可好高骛远。
更何况，珠海的发展还处于基础阶段，1979年设地级市，1980年成为经济特区，2009年挂牌新区，也是从2009年，才开始建设。
按照之前的政策，外地人就是被限购的，直到今年的5月份，珠海才悄悄放开了限购，比如斗门、金湾、唐家，不需要任何材料直接可以购买一套房子；香洲、横琴，可以通过人才证明方式购买。
这样子的新政，在经济特区里面，算是门槛最低了，这也是我们外地人最适合上车的时候。
而且呢，这些年发展的红利，才慢慢体现，涨多少，赚多少，完全在于你的预期。
我们要做的，就是抓住对的时机上车，让收益最大化。
房价目前仍然被低估
随着港珠澳大桥的通车和横琴岛特殊政策倾斜，外资不断涌入，近年来珠海的GDP增速飞快，特别是人均GDP，更是高于90%的地级市。
从2019年上半年的GDP总量来看，珠海排第八位，但是实际名义增速排名第一的，是珠海，高达14.15%，比广州还要高。
人均GDP来看的话，2018年珠海的人均GDP为16.17万元，仅次于港澳和深圳。
要知道，GDP体现的是城市的富裕程度，人均GDP则体现的是城市居民的水平，也就是说，珠海人口不怎么多，但是房价看起来并不便宜，是
因为珠海的本身购买力就很强。
对比其他几大粤港澳城市，珠海的地理位置实在是太好了，靠着四个顶级城市，充当资源中转站。
在大湾区，从珠海横琴出发，经粤港澳大桥，30分钟直达港澳。从珠海唐家出发，30分钟到达中山翠亨，经深珠通道，30分钟抵达深圳前海，珠海成为连接深、港、澳、中四城关键节点，深港珠澳中形成半小时经济圈。
2小时车程内，可抵达广、深、港、澳、珠5个国际机场，这是全球最大的机场群之一，年客运量1.7亿人次，国际航线超300条，基本覆盖全球主要城市。
珠海高栏港，是珠江西海岸唯一的深水港，距国际航道（大西水道）仅11公里。
不断完善的交通网络，使得珠海与与珠三角地区形成1小时经济圈，并可辐射华南、西南以及东南亚的广阔地区。
其次，珠海的生态环境，在国内是TOP3。
拥有100多座美丽浪漫的岛屿，背山面海，格局形胜，自然环境优美，吸引全球目光。连续5年被中科院评为中国最宜居城市之首。
绿水青山，就是金山银山。在人类社会发展进入新阶段，城市的生态价值，终究不会被持续低估的。
在教育医疗方面。珠海全市人口，191万人，拥有多所知名高校，包括中山大学、首师大珠海校区等重点院校。还有麻省总院等先进医疗机构入驻。
第三、产业布局高端。
目前珠海已有近40家500强企业，3500多家外资企业落户珠海。
从18年算起，短短1年多的时间里，港珠澳大桥通车，深中通道开建，深珠通道官宣。华为、腾讯、阿里、蚂蚁金服、西门子、华大基因、富士康、正大集团等知名企业相继落户珠海。
在珠海西部，已经形成电子信息制造、家用电器、生物医药及医疗器械等产业集群。
在北部高新区，初步形成了新一代通信、人工智能、物联网等战略新兴性产业。
在西南部高栏港区，将要打造世界级船舶和海洋工程装备制造基地。
在金湾航空城，拥有全国唯一的航空产业新城。虽然在科研智造实力上，有所欠缺，但目前依靠全国顶级的珠海航空航天展，近些年也有突破。例如，2018年鲲龙AG600飞机水上首飞成功，无人机验证飞行空域获批设立。
横琴自贸区，与澳门一河之隔。澳门32平方公里，面积狭小，缺乏发展空间，想要突破单一的产业结构，发展新兴产业，土地就是瓶颈。与珠海协同发展，成为必然。
虽然，珠海最终也不会拥有一线城市的规模，但是珠海已经拥有媲美一线的产业布局。
第四、城市的超前规划。
有人说，珠海以前的发展，产业门槛定的太高，错过了产业化最好的时机，也因此失去了做大做强的机会，难以弥补，是一种遗憾。这么说，不能说没道理，但是现在看，后发反而成为一种优势。
在珠海2020规划中（2015版）中，其实也能看出珠海城市发展的另一种思路。
“要预留土地，超前布局。注意土地资源，优势发展条件的保护”
“注意区域发展的主次职能，在用地上的冲突，防止次要职能侵占资源”。
“在未来发展的规模和时间上，存在不确定性，需要合理分配土地，预留发展空间。”
发展理念、路径的争执，搁置一边。很幸运的，在新一轮重大机遇来临时，珠海有足够的可开发土地，有国内最好的宜居环境，有省内排名第二的教育资源，有前瞻性的高端产业布局，这些都支撑着珠海的未来。
第五、澳门的影响。
香港的价值无需多说，一直是连接中外的窗口。是国内最大的外资来源地，占比长期在6成以上。就是说国内利用1000亿美元外资，港资要占到600亿美元以上。
但是澳门也许是被低估了。
欧洲殖民列强有一个共性。本土不大，人口有限，可是海外领土、人口，数十倍于宗主国，双方至今联系密切，影响深远。作为第一个全球性殖民帝国，葡萄牙的殖民地曾经超过1000万平方公里，殖民时间超过500年，横跨4各大洲，葡语国家人口2.6亿。
澳门与这些葡语国家存在天然的联系，作为中国与葡语国家的合作平台，合作潜力远比印象中的大。
总的来说，因为这些独特优势，珠海的发展上限，很可观。
挑花眼了也不怕，记住这几点
买房不怕买贵，一定要买对。
房价高的背后是资金流、人流和产业流。而人才、资金、政策都会全部倾斜都市圈。
在评判一个房子价格的时候，我们更多的要综合考虑它的价值，不能因为它够便宜，而忽略掉它的先天不足。
价格便宜只是在付款的那一瞬间有一定愉悦感，在后面很长的使用过程中，好用有价值才是关键。再便宜的东西，如果很鸡肋，最终还是会被遗弃。
市场竞争，定位定天下。想要在市场中占得一席之位，必须要先明白自己是谁，自己能做什么，市场允许自己做什么。
价格=核心价值+溢价。期房、品牌、精装修、新等等，都是围绕在房子核心价值之外的溢价。
小白和投资客的区别在于：刚需小白们，由于无法妥协的强需求，总是更容易被迫接受溢价，成为一群“容易受伤的人。而投资客，却往往更加直指核心，是取其价值而去其溢价的一群人。他们更不容易被虚幻的溢价泡沫所迷惑，而付出高于核心价值过多的价格。
薛兆丰老师有个观点说得很好：一个成熟的社会想要发展的好，很重要的一点是要细分化专业化。
专业化就是，让专业的人，做专业的事情，也就是社会分工。对一个人来讲，真正稀缺的是，其实是时间。富人和穷人的区别在于对时间的认知上。
富人通常更懂得取舍，更专注，更关心时间的价值。他们更愿意把不擅长没价值且耗时间的事情外包给别人，同时花时间让自身变得专业，并投入在真正有价值的事情上面。
三姐团队的Daniel老师，曾经为上海无数富豪提供选筹方案，现在转战珠海市场，曾花数月同三姐一起调研珠海市场，现在长期驻扎珠海，为大家提供专业的楼盘价值分析和带看服务，近期有需要到珠海看房子的朋友可以添加Daniel老师：dne185）
